Сколько продлится подобное положение? Чего ждать покупателям, продавцам, застройщикам в обозримом будущем и в более отдаленной перспективе? «МК» представляет версии развития событий.
— Проходите, пожалуйста, смотрите: отличная квартира — Шелепиха, две комнаты, вся необходимая мебель, Wi-Fi, сдается на длительный срок. И всего 45 тысяч рублей в месяц плюс «коммуналка», — такими словами агент крупной компании начинает «экскурсию» для москвича Павла, желающего арендовать жилье в тихом центре.
Уже через пару минут Павел морщится: «Квартира «бабушкина», обои и мебель надо полностью менять, до метро 20 минут пешком. И вообще, у вас тут на днях страшные пожары были!»
— Да что вы! — взмахивает руками агент. — Пожары не у нас, а в домах через три улицы. А до метро можно и на маршрутке доехать!..
Итог переговоров — снижение месячной стоимости до 35 тысяч. И никакой «коммуналки» — только оплата по счетчикам.
Еще полгода назад Павел и мечтать не мог о подобном бонусе. Ну а менеджер по недвижимости, в свою очередь, жестко отказал бы придирчивому клиенту.
Этот случай, конечно, пока не очень типичный для жилья экономкласса. Но не исключено, что в ближайшем будущем тенденция станет проявляться все сильнее.
— Владельцы квартир, которые раньше не рассматривали курящих претендентов, арендаторов с животными или «лиц неславянской национальности», вскоре начнут это делать «на безрыбье», — рассуждает генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко. — Уже сейчас видно, что предложение двух- и трехкомнатных квартир увеличивается: арендаторы переезжают в «однушки». Особенно сильна эта тенденция в самом дешевом сегменте.
На однокомнатные квартиры по-прежнему высокий спрос: их предложение в октябре сократилось в экономсегменте на 15,5%, а в комфорт-классе — на 5%. «Этот формат жилья всегда останется самым востребованным на московском рынке. Оттого и ставки на него падать не спешат», — заключает Павел Луценко.
А вот ситуация с элитными квартирами — очевиднее некуда. Если в сентябре дешевело только двух- и трехкомнатное жилье, то в октябре и ноябре снижение шло по всем фронтам. Дорогие «однушки» «полегчали» на 17%, «двушки» — на 21%, «трешки» — на 14%.
— В результате санкций количество иностранцев из Западной Европы, желающих снять квартиру в Москве, уменьшилось в несколько раз. Целый ряд компаний, не делая громких заявлений, просто сократили количество персонала в российской столице, не говоря уже о каком–нибудь росте. Последнего корпоративного иностранца мы, например, заселили в июне, — говорит управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTAT Вадим Ламин.
Как отмечают специалисты департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, спрос со стороны граждан других, неевропейских стран, остался на прежнем уровне. В то же время в Москву стали переезжать бизнесмены с Украины, которые не позволяют рынку элитных арендных квартир упасть ниже плинтуса.
— Есть случаи, когда шикарные квартиры в центре, которые иностранцы всегда с удовольствием снимали за $10–12 тысяч в месяц, сейчас сдаются за $6–8 тыс. Особенно подолгу простаивают просторные квартиры в дореволюционных и сталинских домах центра, с большими светлыми комнатами, чаще всего без мебели, — отмечает Вадим Ламин.
Застройщики вынуждены идти на уступки
С продажами квартир дело обстоит несколько иначе. Владельцы рублевых счетов заинтересованы в удачном вложении стремительно дешевеющих средств не меньше, чем хозяева жилья — в его продаже.
По данным «Метриум Групп», объемы продаж осенью увеличились на 20–30% по сравнению с летним периодом. В принципе, подобную картину специалисты наблюдают каждый год: покупательская активность повышается с началом делового сезона. Но в этом году спрос еще выше. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объемы продаж увеличились на 18–25%. «Основными драйверами спроса сейчас являются обесценивание рубля и дестабилизация экономической ситуации. При этом можно сказать, что ожидания экономических потрясений не тормозят, а, наоборот, разгоняют рынок недвижимости», — говорит генеральный директор компании Мария Литинецкая.
— Осеннее ослабление рубля, снижение цен на нефть, рост инфляции и экономические санкции привели к очередной волне оживления. Последний всплеск активности мы уже наблюдали весной этого года, когда на рынке новостроек было дополнительно заключено около 10 тысяч сделок. Однако, как и весной 2014 года, количество желающих спасти свои деньги, вложив их в квадратные метры, ограничено. И после того, как «осенняя волна» схлынет, рынок снова «опадет». И случится это, скорее всего, уже зимой, — полагает ведущий аналитик Provereno.Ru Александр Пыпин.
— С одной стороны, оживление на рынке присутствует, но оно характерно, скорее, для массового сегмента жилья, — говорит коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева. — Покупатели забирают рубли с депозитов и вкладывают их в недвижимость. Преимущественно в эконом- и комфорт-класс. В элитном классе оживление есть только по количеству показов.
По статистике, сейчас в Москве 60% сделок заключается в сегменте 6 до 25 млн рублей. В Московской области 82% сделок приходится на интервал от 1 до 6 млн рублей. В Новой же Москве 86% сделок заключаются на суммы от 3 до 12 млн рублей.
Стало больше клиентов, которые приходят и смотрят объект, но в сделки это пока не выливается, рассказывают аналитики. Многие покупатели заняли выжидательную позицию: взвешивают ситуацию, прицениваются, думают. Удлинились сроки принятия решений: если раньше люди обмозговывали один вариант около двух недель, то сейчас этот процесс может длиться 2–3 месяца.
— Из-за больших объемов предложения (с весны рост на 26%) активность покупателей приводит не к росту цен, как было весной, а к росту продаж. В среднем они выросли на 30%, — анализирует Александр Пыпин. — При этом рост средних цен в рублях с начала осени составляет 1% (без учета элитного рынка, рассчитываемого в долларах). Застройщики заинтересованы в скорейших продажах, ведь в стадии строительства в Московском регионе находится рекордный объем — 24 млн кв. м жилья на 417 тысяч квартир. В условиях роста стоимости заемного финансирования от банков застройщикам нужны высокие темпы продаж квартир гражданам, чтобы привлечь средства на достройку начатых проектов.
Может повториться (а возможно, где-то уже и повторяется) ситуация 2009–2009 годов, когда продавцы новостроек демпинговали со страшной силой. Менеджеры, видя на переговорах, что платежеспособный покупатель вот-вот «сорвется» с удочки, предлагали ему дисконт вплоть до 30%. Естественно, подобные сделки не афишировались. Напротив, застройщики всячески подчеркивали успешность рынка и рост продаж.
Что год грядущий нам несет?
Ведущий аналитик Provereno.Ru Александр Пыпин:
— До конца года ценовая ситуация на рынке новостроек будет оставаться стабильной, однако новых проектов-новостроек будет мало. Количество сделок на первичном рынке новостроек повторит 2013 год.
На вторичном рынке возможно снижение количества сделок. Вполне вероятно, что некоторые участники альтернативных цепочек потеряют «ориентиры» на фоне быстро меняющейся ситуации в экономике и захотят продать жилье подороже. Вроде как «за сколько хочу, за столько и продаю, тем более что цены растут и на все остальное». По этой причине прогнозируется развал ряда альтернативных сделок.
В 2015 году после того, как схлынет волна граждан, перекладывающих сбережения в квадратные метры, может начаться спад продаж. Наиболее реалистичный сценарий: в 2015 году произойдет снижение средней стоимости жилья в рублях на 5–10%. Таким образом, цены вернутся к уровню начала 2014 года.
Учитывая бурное развитие ипотеки в последние годы, важной будет позиция государства. Ставки выдачи кредитов пока еще остаются на уровне 12,3% (для сравнения: во время кризиса 2008–2009 года они достигали 16%), и при растущей инфляции ипотека пользуется популярностью. Государство при желании может субсидировать ставки и тем самым поддержать рынок новостроек на плаву.
Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTAT Вадим Ламин:
— Думаю, что проценты по ипотечным кредитам могут серьезно вырасти, поскольку проблема с длинными деньгами для всех уже очевидна. Величина этого роста мне видится пока в пределах 3–5%, затем и больше.
Цены на недвижимость вряд ли смогут демонстрировать опережающий рост. Однако порог входа на рынок, несомненно, серьезно вырастет за счет вымывания наиболее дешевых объектов. Если говорить, например, о самых ликвидных однокомнатных квартирах в центре, то еще год назад приобретение небольшого жилья за 7 млн рублей было реально; сейчас к этой цене нужно добавить как минимум 1 млн.
Не думаю, что произойдет падение цен, тем более что помимо ипотеки у нас существует масса программ — для молодых семей, многодетных, военных и т.д. Наверное, жилье выше среднего ценового диапазона может несколько «просесть». Что касается самых дорогих и самых дешевых квартир, их удешевление маловероятно.
Генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая:
— Сейчас на рынок недвижимости сильное влияние оказывают экономическая и политическая обстановка, которая не отличается стабильностью. В текущих условиях очень сложно прогнозировать дальнейшее развитие рынка. Все зависит от того, как будет развиваться геополитическая ситуация.
В любом случае — на любые экономические потрясения рынок недвижимости реагирует с задержкой в три-шесть месяцев. Если будет стагнация, он, безусловно, замрет. Застройщики займут выжидательную позицию и перестанут повышать цены в реализуемых проектах. В дальнейшем, если спрос не выровняется, они начнут проводить политику «скрытой коррекции», предоставляя различные скидки, интересные условия по рассрочке и прочее. Снижение цен — самый крайний шаг. В любом случае такого же падения, которое мы наблюдали во время кризиса 2008 года, уже не будет. Коррекция, скорее всего, не превысит 10%.
Аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин:
— В 2015 году основные показатели развития ипотечного рынка будут определяться состоянием общей макроэкономической конъюнктуры и уровнем государственной поддержки сектора. Прежде всего — в части рефинансирования кредитов для банковского сектора и субсидирования ставок. Несмотря на прогнозируемое повышение ставок на 1–2 пункта — до 13–14% и сужение спроса на фоне падения доходов, при наличии госинтервенций рынок ипотечного кредитования может сохранить высокую динамику роста на уровне около 15–20%, что будет поддерживать спрос на рынке недвижимости.
Но все же для недвижимости как инвестиционного актива характерна довольно невысокая по сравнению с другими инструментами ликвидность. Сделки проходят долго и отягощаются значительными комиссионными расходами. В период локальных кризисов на фоне сужения спроса ликвидность еще более снижается, что существенно затрудняет выход из подобного инвестпроекта. При этом в случае, если рыночная конъюнктура развивается по негативному сценарию, вполне реальной угрозой становится потеря части капитала в результате возможного снижения цен.
Если вопрос стоит о том, как защитить сбережения, имеет смысл выбирать наиболее надежные объекты инвестирования. В таком случае приоритет, конечно, у объектов на вторичном рынке. Если же речь идет о спекулятивном интересе и определенном аппетите к риску, стоит рассмотреть первичный сектор.
