На федеральном уровне есть такая норма: семья из трех человек должна иметь возможность накопить деньги на квартиру площадью 54 кв. м за 4 года. В Москве средняя зарплата — 47 тысяч рублей, средняя цена квадрата — 180 тысяч рублей. Подсчеты показывают, что этой семье копить средства придется около 20 лет. Так что, по данным экспертов, среди арендаторов жилья в мегаполисе очень много москвичей. И налицо нехватка съемного жилья. Но что, спрашивается, до сих пор мешало московским властям в массовом порядке возводить дома для сдачи в аренду?
— Строительство арендного жилья за счет города не изменит ситуацию — это капля в море, — считает руководитель Департамента градостроительной политики города Москвы Сергей Левкин. — Бюджетные средства ограниченны, потому как приоритетным является решение неотложных градостроительных задач — строительство объектов транспортной и социальной инфраструктуры, обеспечение жильем очередников и так далее. Тем не менее на уровне столичного правительства обсуждается вариант использования жилых помещений маневренного фонда в качестве жилья, предоставляемого в аренду на период проведения капремонта, реконструкции или сноса.
Идея строительства доходных домов, о которой так долго говорили московские власти, тоже не воплотилась в жизнь. И в первую очередь из-за того, что бизнесменам неинтересно строить арендное жилье из-за его долгой окупаемости. И пока есть возможность строить и продавать, инвестор всегда пойдет в нишу инвестиционного жилья на продажу.
Председатель комиссии Мосгордумы по перспективному развитию и градостроительству Михаил Москвин-Тарханов объяснил неразвитость первичного арендного рынка с цифрами в руках:
— Возьмем квартиру в 54 кв. м. В Подмосковье такое жилье в новостройке стоит 3–4 млн рублей, в Москве — 7–8 млн рублей. Прибыль инвестор получает вполне приличную и, главное, быстро. А аренда квартиры площадью 54 «квадрата» составляет от 30 до 45 тыс. рублей в месяц, то есть от 360 тыс. до 540 тыс. рублей в год. Окупаемость может длиться годами, 15–20 лет в лучшем случае. Поэтому, чтобы получить прибыль, бизнесмен должен достаточно сильно поднять арендную ставку. Но к повышению ставки не готовы наниматели. Именно это и препятствует развитию цивилизованного рынка арендного жилья.
На первый взгляд кажется парадоксальным, что нерешенный квартирный вопрос мешает и решению транспортной проблемы Москвы. Тем не менее, по утверждению участников конференции, эти проблемы взаимосвязаны.
— Строя и развивая рынок арендного жилья, мы получаем возможность решения транспортной проблемы в Москве, поскольку каждый начинающий арендовать жилье приближается к месту своей работы, — уверен Сергей Левкин. — Решить транспортную проблему только через строительство дополнительных дорог, развязок и других транспортных сооружений невозможно. Надо еще исключить маятниковую миграцию, когда люди живут на периферии, а работают в центре.
Выход из этого заколдованного круга, по мнению чиновников, есть. Нужно разработать механизм экономического стимулирования инвесторов (в частности налоговыми преференциями) и создать систему взаимодействия с предприятиями, готовыми обеспечивать своих работников съемным жильем.
— В первом чтении в Госдуму внесен законопроект об изменениях в Жилищном кодексе и других актах, — говорит Сергей Левкин. — Там вносится понимание, что такое арендное жилье, какими должны быть взаимоотношения между государством, инвестором и арендатором, какой будет дальнейшая эксплуатация такого жилья, появляются возможные преференции для инвестора. Принятие закона планируется в конце весенней сессии 2014 года.
