В декабре 2013 года квадратный метр в столице стоил 189 тысяч рублей, в то время как годом раньше — 200 тысяч рублей. Таким образом, взятый в 2012 году психологический барьер пройден теперь в обратном направлении. Как подчеркивают эксперты, это явление стало лишь возвращением к норме после переоценки столичной недвижимости в течение многих лет безудержного инвестиционно-строительного бума.
— Цены на столичном рынке «остужает» общеэкономическая стагнация, — говорит генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко. — Вторая причина — часть новостроек на присоединенных территориях уже переходит на вторичный рынок, снижая тем самым средние по столице цены. Важно и то, что в пределах МКАД девелоперы предпочитают строить высокобюджетное жилье — бизнес-класса и элитное, на которое спрос гораздо ниже, чем на недвижимость эконом-класса. Дорогое жилье уже какое-то время назад перестало расти в цене и «тянет» московскую статистику вниз. Все больше покупателей ориентируется на приобретение квартир в ближнем Подмосковье, так как они более доступны.
Именно по этой причине Московская область, где продолжается активное строительство в эконом-сегменте, не упала в цене. Стоимость квадратного метра там осталась практически на прежнем уровне (плюс 0,2%). Но этот показатель сильно уступает прошлогоднему (плюс 16,2%).
Квартиры на столичном рынке оказались неподъемными даже для москвичей — получателей самых высоких в стране зарплат. Характерно, что для жителей столицы ее же недвижимость — самая недоступная. Как показало исследование, даже руководитель с зарплатой 72 тысячи рублей в месяц, который будет полностью откладывать эти деньги, сможет накопить на однокомнатную квартиру ценой 7 млн рублей лишь спустя 8 лет. Инженеру придется копить деньги 12 лет (с заработком 50 тыс. руб. в месяц), бухгалтеру и водителю — 13 лет (44–45 тыс. руб.), продавцу — 18 (33 тыс. руб.), повару — 20 (29 тыс. руб.), медсестре — 21 год (28 тыс. руб.), а московскому грузчику — аж 22 года (26 тыс. рублей в месяц).
На этом фоне особенно впечатляющими выглядят возможности отдельных представителей звездных профессий. Например, по данным Sports.ru, некоторые топовые игроки московских футбольных клубов зарабатывают в год свыше 5 млн евро, что в переводе в отечественную валюту составляет более 220 млн рублей. Для приобретения «однушки» в столице им вполне хватит двухнедельного заработка.
— Мы проанализировали 46 регионов, — продолжает эксперт. — Из них 36 показали положительную динамику цен, 10 — отрицательную. Год назад такой же анализ продемонстрировал, что стоимость квадратного метра снизилась всего в одном регионе из 40 (в Краснодарском крае).
В среднем по всем исследованным регионам рост составил 2,1% (в 2012 году он был равен 12,9%). «Как видим, цены на недвижимость уже почти не растут или растут очень слабо, — констатирует аналитик. — Только официальная инфляция, по данным Росстата, составила в минувшем году 6,5%. А поскольку мы анализируем цены в рублях, то получается, что фактически стоимость «вторички» сокращается. В 2012 году инфляция составила практически столько же, сколько и в 2013-м — 6,6%. Но при более заметном росте цен тогда еще можно было говорить об удорожании недвижимости».
Лидером роста прошлогоднего рейтинга был Нижний Новгород. За 2012 год цена квадратного метра в городе выросла на целую четверть — 25,4%. В 2013-м рост составил всего +4,3%, при этом регион уступил Иванову, Тольятти, Ульяновску, Курску, Саратову и другим городам.
Аутсайдер 2012 года Краснодар за последний год удержался от падения. Правда, и рост он показал всего 0,2% — в рамках статистической погрешности. Зато Сочи «потяжелел» на 4,6%. «Возможно, сыграло роль развитие инфраструктуры Сочи и окрестностей, связанное с проведением зимних Игр. Город стал удобнее для жизни и отдыха — по крайней мере станет таковым, когда схлынет олимпийская суета», — полагают авторы исследования.
Лидерами ценового роста за 2013 год стали города Иваново (плюс 8%), Калининград (плюс 7,3%) и Тольятти (6,4%). «В Иванове в течение прошлого года шли два встречных процесса: в то время как на первичном рынке цены падали из-за расширившегося предложения (минус 6,8%), недвижимость вторичного рынка, сильно отстававшая по стоимости от «первички», была недооценена и, напротив, поднималась в цене, — объясняет Луценко. — Процесс усугубляет то, что единственный на весь город жилой комплекс бизнес-класса «Огни Москвы», цены в котором в 1,5 раза превышают средние по Иванову, перешел с первичного рынка на вторичный, сильно повлияв на статистику обоих».
А вот рост цен в Калининграде закономерен. Спрос на недвижимость в «европейском» городе у моря растет, причем не только среди местных жителей, но и среди покупателей из других российских регионов. Они рассматривают такое приобретение как нечто вроде дачи. «Квартиры на первичном рынке тут в дефиците: в продаже не задерживаются и на вторичный массово не выходят, поэтому «вторичка» подтягивается по ценам», — добавляет эксперт. Ажиотажа добавил и отзыв лицензии местного банка — многие поспешили вложить свободные средства в квартиры на вторичном рынке.
Увеличение цен в Тольятти тоже связано с нехваткой новостроек. Очень сильно стимулировала рынок и массовая выдача в ноябре 2013 года сертификатов на жилье молодым семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Развитие производства на «АвтоВАЗе» и политика банков, направленная на облегчение выдачи ипотеки, поддерживают тенденцию роста цен.
В Волгограде же и Туле недвижимость подешевела — на 3,6% и 2,7% соответственно. Снижение вторичного рынка Волгограда объясняется строительным бумом на первичном. За последний год в городе построено около 400 тыс. квадратных метров жилья, в том числе три крупных комплекса. Резкое расширение предложения отвлекло покупателей от рынка «вторички».
В Туле цены на готовое жилье, увеличившись в 2012 году на 16,8%, достигли своего потолка и в 2013-м продемонстрировали «отскок» обратно. Как и в некоторых других депрессивных регионах, доходы населения в городе растут слабо, что не позволяет обеспечивать необходимый уровень платежеспособного спроса на рынке.
По прогнозам, в предстоящем году на российском рынке недвижимости цены поднимутся максимум на 5%. Кроме того, увеличится количество городов, в которых стоимость вторичного жилья снизится.
