Тенденции на рынке жилья эконом- и комфорт-класса
*Продажа квартир с отделкой. Особенно сие актуально для домов экономкласса: люди вынуждены по 10–15 лет жить в условиях ремонта — как своего, так и многочисленных соседей. Большинство аналитиков сходятся во мнении, что в конце концов все до единой новостройки будут сдаваться с отделкой. Даже если не будет принят соответствующий закон (что вполне возможно), девелоперы придут к такому решению самостоятельно. Стоимость отделки одного «квадрата» в новостройках ближнего Подмосковья — 5–7 тысяч рублей, в московских — 11–15 тыс. руб.
*Характеристики новостроек улучшаются. Вследствие увеличивающейся конкуренции и повышения покупательских запросов девелоперы стремятся выделить свой проект. В результате на рынке массового жилья стали появляться жилые комплексы с авторской архитектурой, более качественной отделкой общественных зон, благоустройством территории.
*Экономкласс «прописался» за МКАД. В сегменте экономкласса в настоящее время реализуется около 1700 квартир, что составляет 30% от общего предложения массового сегмента жилья. Из них преобладающая доля (около 83%) приходится на район Некрасовка, расположенный за кольцевой дорогой. То есть сегодня люди вынуждены приобретать доступное жилье либо в московских районах за МКАД, либо в области.
*Комфорт-класс, появившийся на рынке жилья в 2008–2009 годах как следствие кризисного периода, занимает сейчас 70% предложения нижнего ценового сегмента.
*Покупатель молодеет. Если раньше ядром целевой группы были покупатели в возрасте 40–45 лет, то сейчас основное количество сделок совершается людьми в возрасте 30–35 лет. При этом у молодых покупателей более современные требования к жилью.
*Основная доля квартир массового сегмента жилья сосредоточена всего в двух округах: Южном и Юго-Восточном. Суммарно на них приходится 78,5% предложения.
*Формирование и развитие в нижнем ценовом сегменте рынка апартаментов. В предыдущие годы рынок апартаментов был представлен преимущественно проектами бизнес- и премиум-класса.
Прогноз по рынку жилья эконом- и комфорт-класса на 2014 год
*Снижение объема предложения и повышение цен. Введение обременений для застройщиков скажется на уменьшении объема предложения, увеличении себестоимости проектов и, как следствие, ценах.
*Смещение экономкласса в Подмосковье. Высокая себестоимость проекта в Москве, уменьшение числа свободных площадок под строительство продолжают стимулировать уход девелоперов в область.
*Увеличение интереса к Новой Москве. С момента присоединения новых территорий в столице выдано более 250 разрешений на строительство недвижимости. Всего на развитие Новой Москвы привлечено инвестиций на сумму 140 млрд руб., в 2014 году планируется получение 170 млрд руб., в 2015-м — 210 млрд руб.
СПРАВКА "МК"
В 2013 году объем предложения первичного рынка массового жилья (эконом- и комфорт-класса) увеличился на 11,5% и составил 5 800 квартир в 79 корпусах (24 проекта против 22 в 2012 году). Рынок пополнился девятью новыми проектами, причем семь из них являются комплексами комфорт-класса. В целом доля сегмента массового жилья в общей структуре предложения рынка новостроек Москвы (в старых границах) составляет 45,1% больше, чем в 2012 году, на 2,6%.
Средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках эконом-класса составила 107 500 руб., комфорт-класса — 143 800 руб. В целом по массовому сегменту она достигла 133 тысяч рублей — выше, чем в прошлом году, на 3,2%. В определенные месяцы наблюдалось снижение цены квадратного метра, связанное с увеличением предложения самых бюджетных проектов.
Тенденции на рынке жилья бизнес-класса
*Расслоение бизнес-класса и увеличение разброса цен. В реализуемых проектах стоимость квартир варьируется от 7 млн рублей до 50 млн рублей. За счет выхода новых проектов с более доступным уровнем цен формирование ценовых подсегментов: нижнего, среднего и верхнего диапазонов.
*Расширение географии новостроек. Сейчас объекты бизнес-класса строятся не только в престижных Центральном, Западном и Юго-Западном округах, но и в менее привлекательных Восточном, Юго-Восточном и Южном округах.
*Уменьшение площади и, как следствие, общего бюджета квартир. До кризиса квартира бизнес-класса подразумевала большую площадь, минимум от 50 кв. м. Нынче же есть примеры новостроек с квартирами небольших размеров — 30–40 «квадратов». Средняя площадь квартир по итогам года снизилась со 110 кв. м до 96 кв. м.
*Высокая покупательская активность. В 2013 году объем спроса в сегменте бизнес-класса был в среднем на 35% выше, чем в 2012-м.
Прогноз по рынку жилья бизнес-класса на 2014 год
*Сокращение объемов предложения в 2014 году и рост конкуренции с 2015 года за счет развития территорий промзон.
*Рост среднего уровня цен в пределах 7–10%. Сокращение разброса стоимости квартир по итогам года.
*Сохранение низкой динамики выхода новых проектов на рынок — в пределах 7–9 проектов по итогам года.
*Высокая активность застройщиков на рынке апартаментов, увеличение объема предложения на 30–40%.
СПРАВКА "МК"
Первичный рынок жилой недвижимости бизнес-класса на конец 2013 года включает 57 проектов (113 корпусов, 6 тысяч реализуемых квартир общей площадью около 530 тыс. кв. м). Большинство жилых комплексов — почти четверть (24,6%) — расположены в западной части города, чуть меньше (21,1%) — в Юго-Западном округе, 15,8% — в Северо-Западном. На эти же округа приходится и большая часть реализуемых квартир (32,1%, 17% и 21,7% соответственно). Больше половины корпусов (53,2%) уже введены в эксплуатацию. Также велика доля объектов на стадии отделочных работ (26,5%). На нулевом цикле строительства находится менее 10% новостроек.
