— Мы проанализировали статистические данные по количеству сделок с жилой недвижимостью в Москве за последние несколько лет, — говорят специалисты компании «Метриум Групп». — И пришли к выводу, что так называемого «летнего затишья» на рынке городской жилой недвижимости не существует. Среднее количество сделок в июне-августе, как правило, выше среднего ежемесячного показателя по итогам года.
Для проведения анализа покупательской активности в летние месяцы аналитики собрали данные официальной статистики Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. За точку отсчета принят январь 2007 года. «Был охвачен период в 6 лет (по декабрь 2012 года включительно), с захватом года, предшествовавшего кризисным 2008–2009 гг., — говорят специалисты. — Данные, полученные в результате анализа, были использованы для сравнения с периодом с января по июнь 2013 года и прогноза на вторую половину года».
В среднем за 6 лет в Москве каждый месяц регистрировалось 6552 сделки с жилой недвижимостью. При этом средний показатель по летним месяцам выше на 2,2% (6697). «Только один раз за 6 лет количество сделок в летние месяцы оказалось ниже среднего значения за первые пять месяцев года, — комментирует генеральный директор компании Мария Литинецкая. — Это произошло в августе 2011-го. Как раз перед этим было объявлено о грядущем присоединении части Московской области к столице. Сразу же после этой новости был зафиксирован всплеск покупательской активности в будущей Новой Москве и, соответственно, снижение спроса в старой. Впрочем, к концу года ситуация нормализовалась, покупатели снова вернулись в столицу».
Еще одну интересую особенность можно заметить по динамике сделок за 2008 год. Он стал единственным, когда летние показатели продаж превысили среднее значение за конец года. Вряд ли стоит напоминать, что именно в последние месяцы 2008-го мировой финансовый кризис докатился и до нашей страны.
Впрочем, не только объемы сделок с недвижимостью доказывают несостоятельность мифа о том, что летом квартиры покупают хуже. Если изучить статистику сделок, заключенных с привлечением заемных средств, то картина получается точно такая же. «Для анализа мы взяли данные Росреестра по количеству ипотечных сделок за период с начала 2010 года. Использовать более ранние цифры нецелесообразно по причине низкой активности банков на рынке ипотеки в посткризисный период 2008–2009 годов», — говорят специалисты.
Сравнив данные за три года, аналитики увидели: показатель среднего количества сделок с привлечением заемных средств по месяцам, предшествующим летнему периоду, всегда ниже. Правда, в 2010 и в 2011 годах в июне и июле начинался спад, который продолжался до начала сентября. Например, в июне 2011-го зафиксировано 1979 сделок, в июле — 1723, в августе — 1523. А вот в 2012-м интерес у покупателей пропал к середине лета (2726 сделок в июне, 2576 — в июле), однако уже к августу количество ипотечных сделок достигло 2911 и продолжало «ползти» вверх. При этом в отдельные летние месяцы количество выданных ипотечных кредитов превышает и средние показатели за осенний период.
Ну и, наконец, еще один аргумент — статистика по количеству заключенных договоров долевого участия в новостройках. Как пояснили авторы исследования, с 2011 года действуют поправки в Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве», обязывающие девелоперов продавать квартиры в новостройках исключительно по таким договорам. С января 2011-го по декабрь 2012-го в Москве их было заключено 16 662, или в среднем по 694 сделки в месяц.
Любопытно, что и в июле 2011-го, и в июле 2012-го количество сделок было почти одинаковым — 450 и 451 соответственно. В августе 2011 года было заключено 464 договора долевого участия, зато в августе 2012-го — аж 1962.
— Многократное увеличение сделок на первичном рынке с августа 2012 года объясняется тем, что органы статистики начали учитывать сделки в Новой Москве. Количество новостроек и сделок на первичном рынке на присоединенных территориях значительно выше, чем в старой Москве. В пределах МКАД традиционно большее количество сделок совершается на вторичном рынке, — говорит генеральный директор компании Мария Литинецкая.
Нынешний год тоже не является исключением. Несмотря на то что в марте было зафиксировано рекордное количество сделок за рассматриваемый период (16 737), средний показатель по первым пяти месяцам года составил 10 140 сделок. Это на 5,7% меньше, чем в июне 2013 года (10 716). Такая же ситуация и с ипотекой: в среднем каждый месяц с января по май 2013 года выдавалось по 2398 кредитов. В июне этот показатель увеличился на 20% и составил 2878 единиц. За первые пять месяцев года в среднем заключалось по 1480 договоров долевого участия, то есть на 15% меньше, чем в первый месяц лета.
Опираясь на полученные в результате исследования данные, эксперты сделали прогноз на второе полугодие 2013 года. Если исходить из динамики прошлых лет, летом текущего года среднее ежемесячное количество сделок должно составить 12,5 тысячи. Период же с сентября по декабрь обещает быть очень «урожайным»: в среднем каждый месяц на рынке жилой недвижимости Москвы будет совершаться чуть больше 16 тысяч сделок. Если прогнозы специалистов сбудутся, то конец 2013 года может войти в историю как самый активный период на рынке жилья с момента кризиса 2008 года.
Сезонность характерна лишь для стран, в которых с жильем полный порядок
Лето нельзя назвать мертвым сезоном. Действительно отмечается небольшой спад активности на рынке, но сделки все равно совершаются. В это время потенциальные покупатели имеют возможность оценить больше вариантов и посмотреть больше объектов. Идет активная работа с клиентами, и отмечается отложенный спрос, который будет удовлетворен осенью. Рост цен в летние месяцы остается на уровне инфляции. Проекты дорожают по мере увеличения строительной готовности и с изменением ситуации на рынке в целом. Этим летом никаких масштабных изменений не отмечалось, поэтому цены проявляют стабильность. Осенью мы ожидаем традиционного роста цен на 4–6%, говорит руководитель Аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков.
— Июнь и июль — достаточно активные периоды с точки зрения реализации, потому что в эти месяцы, как правило, заключаются сделки с теми клиентами, которые ездили на объекты еще весной, — говорит управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE Вадим Ламин. — Уровень спроса в летний период все-таки ниже, чем весной, однако катастрофического падения не наблюдается. Некоторое затишье на рынке жилья обычно наступает в августе — именно в этот месяц многие люди уезжают в отпуск.
В принципе подобная ситуация наблюдается каждое лето, продолжает эксперт. Исключением стал 2010 год, когда в Подмосковье горели торфяники и люди просто физически не могли выезжать на объекты. В этом году в начале лета рынок был довольно активным. Спрос сохранялся на высоком уровне, а в сегменте эконом-класса вообще выстраивались очереди из покупателей.
— С 2011 года активность покупателей в сегменте новостроек эконом- и комфорт-класса в летний сезон не стихает, — говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — Так, в прошлом году, когда наша компания приступила к реализации крупного жилого комплекса, а это было как раз летом, за 4 дня было продано сразу 300 квартир. В этом году со стартом реализации второй очереди этого комплекса в июне офис продаж в один день посетили 150 семей.
— Сезонные колебания могут быть явно выраженными только в странах без острой нехватки жилья, — говорит генеральный директор компании «Региондевелопмент» Ольга Вальчук. — В России фактор нехватки жилья существует в комплекте с довольно низкой покупательной способностью основной массы населения. Поэтому для российского рынка жилья характерны другие закономерности. Он регулируется скорее ожиданиями, чем сезонностью, что подтвердили 2011 и 2012 годы. Летом 2011-го взлетели цены на Новую Москву — хотя никаких объективных причин к тому не было и сезонный спрос вроде бы предполагал снижение. Но уже осенью того же года, в «активный» период, наступила стагнация, а затем и снижение цен. В течение всего 2012 года цены на рынке недвижимости отыгрывали общие макроэкономические показатели и прыгали вместе с ними. И этот тренд касался и лета — от падения в мае-июне к росту в июле-августе. А в нынешнем году июнь выдался почти таким же активным, как апрель.
Генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев констатирует, что в этом году ситуация иная, отмечается увеличение заинтересованности покупателей: «Объясняется это тем, что колебания валютного курса (доллар отыграл у рубля) приводят инвесторов в недвижимость. Люди стремятся как минимум сохранить свои средства, а квадратные метры, как известно, наиболее безопасны с точки зрения вложения своих капиталов».
Возможно, ситуация в какой-то степени обусловлена увеличением количества акций для покупателей. Руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ» Александр Энгель рассказал, что покупателям квартир в одном из подмосковных жилых комплексов дарили квадратные метры площади балкона. В денежном эквиваленте размер скидки превысил 251 тыс. рублей. Другая новостройка приманивает 10%-ной скидкой на товары известного магазина при покупке на сумму свыше 150 тыс. рублей. Есть целые программы, позволяющие получать бонусы, покупая товары для ремонта и пользуясь услугами переезда и обустройства квартир.
Новая Москва больше не вызывает эйфории у покупателей
По итогам второго квартала нынешнего года средняя цена квадратного метра в Московской области и в Новой Москве снизилась. Но по сравнению с концом 2012-го — выросла. Недвижимость в границах старой Москвы по-прежнему дорожает: плюс 6100 руб. к средней цене «квадрата» за прошедшие полгода.
— Сейчас Новая Москва является центром внимания и инвестиций. В сентябре должно наступить увеличение массового спроса, потому возможен рост цен. Тем не менее еще долгий период в Новой Москве цены будут существенно ниже, чем в пределах МКАД. Так, стоимость «квадрата» квартиры бизнес-класса в одном из новых кварталов уже с московской пропиской в среднем 115 тыс. рублей, а в аналогичных домах старой Москвы в ближайших к МКАД районах — от 200 тыс. рублей — приводят пример наши эксперты.
Ждать существенного роста цен в ближайшее время не стоит, поскольку покупательская способность населения находится на пределе. Более очевидный сценарий — нулевая динамика повышения стоимости жилья или же прирост на уровне инфляции: в эконом-классе на 7–8%, в бизнес-классе на 5–6% по итогам года.
— В ближайшие 2 месяца цены вряд ли будут существенно колебаться, — продолжает Ольга Вальчук. — В Москве цена «квадрата» в эконом-классе составит около 110 тысяч рублей (самое дешевое предложение в этом сегменте было в начале года — на нулевом цикле строительства квадратный метр дома на Каширском шоссе предлагали за 103 тысячи рублей). Московский бизнес-класс обойдется в 202–203 тысячи рублей за квадратный метр. В сегменте элитного жилья, как всегда, сохранится большой разброс — от 350 тысяч за «квадрат» до 550 тысяч.
Наш эксперт не видит смысла рассматривать отдельно Подмосковье и Новую Москву. После эйфории 2011 года присоединенные территории потеряли мифическое преимущество перед ближним Подмосковьем. Можно найти много районов в ближнем Подмосковье, где комфортность проживания существенно лучше, чем в Новой Москве, и ценообразование диктуется сейчас именно этими факторами: транспортная доступность, соотношение цена—качество и т.д.
Эконом-класс Подмосковья останется в районе 53–57 тысяч за квадратный метр на нулевом цикле, бизнес-класс — от 80 тысяч на том же нулевом цикле, а премиум-сегмент — в районе 125–130 тысяч на начальном этапе. Впрочем, в некоторых «особенных местах» цена на премиум-сегмент доходит и до 290 тысяч. Но насколько это оправданно, покажет время.
После заявления властей о том, что курс рубля будет отпущен в «свободное плавание», все считают, что во второй половине года можно ожидать девальвации и ухудшения экономической ситуации. С другой стороны — из-за нестабильной ситуации в Египте в последнее время мы наблюдаем рост цен на нефть. А учитывая, что в России экономика сырьевая, для нас это можно считать положительным моментом. Поэтому ситуация довольно неоднозначная — и сейчас сложно делать прогнозы на второе полугодие.
— Можно заметить, что слухи о кризисе имеют волнообразный характер — появляются и вновь затихают, и происходит это регулярно, потому что не наблюдается устойчивого роста в экономике России и в экономиках зарубежных стран. Но на рынке недвижимости слухи о кризисе сказываются положительным образом: люди рассматривают жилье как наиболее устойчивый инструмент сохранения сбережений. Риски вложения средств в новостройки снизились: с 2008 года застройщики заметно поменяли политику реализации объектов, произошли изменения в законодательстве, которые положительно сказались на качестве новых проектов, стало больше внимания уделяться инфраструктуре, — комментирует Ирина Доброхотова.
Застройщики жилого комплекса «Дубровка» отмечают, что на рынок недвижимости существенно влияет не только сам кризис, но и даже слухи о нем: «Как только надвигающийся экономический кризис заполонил разговорами Московский регион, объемы продаж недвижимости незначительно начали снижаться. Связано это с тем, что люди боятся риска, кредитов и ипотек. Сохраняется спрос на готовые квартиры, так как новостройки внушают доверие потребителю».
— По нашим наблюдениям, экономисты продолжают говорить о том, что новый экономический кризис не за горами — буквально неделю назад об этом сообщали специалисты Высшей школы экономики, — делится генеральный директор РА MediaProNet Дмитрий Мельников. — Риски наблюдаются не со стороны недвижимости или ипотечного кредитования, однако, если кризис произойдет, он, безусловно, не может не коснуться рынка недвижимости.
В экономике России наметилось состояние затяжной нестабильности, утверждает директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP Роман Cемчишин: «Если говорить о рынке недвижимости, то с 2008 года он адаптировался под новые экономические реалии, характеризующиеся высоким уровнем волатильности и низкой степенью определенности. За это время крупные компании выработали ряд «антикризисных» мер, которые помогают им сохранять устойчивые позиции на рынке. Тем временем предпосылок для изменения экономической ситуации в лучшую сторону пока нет. Однако даже при существующей волатильности рынка недвижимости можно ожидать рост цен в пределах инфляции. В этой ситуации девелоперам стоит тщательнее оценивать свои риски».
По данным Александра Хрусталева, лакмусовой бумажкой кризиса в РФ окажется падение цен на нефть (ниже 90 долларов за баррель) и существенное снижение рубля относительно доллара (если доллар будет дороже 37 рублей). В таком случае произойдет корреляция цен на рынке. «Я бы сказал, что сейчас кризиса нет, но есть его отголоски: коммерсанты ведут свой бизнес осторожно, с оглядкой на возможные риски», — говорит Хрусталев.
— В любом случае «пожинать плоды» от той же девальвации рубля мы будем уже в следующем году за счет инертности рынка недвижимости. В краткосрочном периоде, скорее всего, будут зафиксированы рост цен и всплеск спроса. Однако в дальнейшем покупательская активность сильно снизится — и начнется коррекция цен. Тем не менее она будет небольшая, в пределах 10–15%. Такой существенной коррекции, которую мы наблюдали в 2008 году, скорее всего, не будет, — считает Вадим Ламин.
СПРАВКА "МК
Средняя стоимость квадратного метра в старых границах города в сегменте эконом-класса составляет 126 тыс. рублей, в бизнес-классе — 225 тыс., в элит-классе — 625 тыс. рублей. Квартиры в Новой Москве продаются в среднем по цене около 85 тыс. рублей за кв. м.
Диапазон цен в строящихся домах таков: в прежних границах столицы 1-комнатные квартиры в новостройках продаются по цене от 3,67 млн рублей, средний бюджет покупки — 7,2 млн руб; в Новой Москве — от 1,95 млн рублей, средний бюджет — 3,78 млн руб.; в Московской области — от 1,2 млн рублей, средний бюджет покупки — 3,3 млн рублей.
Средняя стоимость метра (без деления на сегменты) на рынке новостроек Москвы от Третьего кольца до МКАД составляет 150 тыс. рублей, в 5 км от МКАД — 86 тыс. рублей, в 6–30 км от МКАД — 67 тыс. рублей, за 30 км от МКАД — 51 тыс. рублей.
МЕЖДУ ТЕМ
Аналитики РА MediaProNet оценили общий интерес людей к недвижимости Московского региона, анализируя посещаемость всех сайтов о недвижимости, сравнивая их с другими месяцами и прошлогодними показателями.
Выяснилось, что всплеск интереса к информации о недвижимости наблюдался с января по апрель. Пиковым месяцем стал март: в этом месяце сайты о недвижимости столицы и области просматривали более 9 млн человек.
Посещаемость в июне этого года уступает показателям февраля и апреля примерно на 500 тысяч человек и все же заметно выше майских. Если в мае сайты о московской недвижимости изучали только 7,8 млн, то в июне — почти 8,3 млн человек. В июне прошлого года потенциальные покупатели были гораздо пассивнее: счетчики зафиксировали на сайтах о недвижимости менее 7,6 млн посетителей.
