Казенные дома могут стать гостиницами

— На первый взгляд территории тюрем и СИЗО отпугивают потенциальных инвесторов своей аурой и дурной славой, — говорит директор по развитию департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов. — Однако Россия — страна, пережившая ГУЛАГ, воровскую романтику 1990-х годов. Большинство людей в повседневной жизни использует «блатной» жаргон, а самая заказываемая песня в ресторанах — «Владимирский централ». Немудрено, что многие исправительные учреждения превратились уже в узнаваемые бренды: Бутырка, «Лефортово», «Матросская Тишина»... Никакая репутация не способна отбить у бизнесменов желания построить на месте тюрем объект недвижимости, если площади СИЗО действительно обладают коммерческим потенциалом.

Примеры перестройки казенных домов в Москве уже есть. В здании бывшей пересыльной женской тюрьмы по адресу Лесная ул., 43, уже больше 10 лет размещается бизнес-центр. Застройщиков не отпугнуло даже то, что все окна бывшего исправительного учреждения выходят во внутренний двор, а коридоры — длинные и темные. Сейчас в здании работают турагентства, страховые и консалтинговые компании.

Кроме того, девелоперы успешно реконструировали территорию Таганской тюрьмы. Административное здание сейчас используется под офисы, на месте снесенных корпусов построены детский сад и четыре жилых дома. С учетом запрета на строительство в пределах Третьего кольца тенденция редевелопмента и реконструкции объектов в ближайшие годы только усилится, поэтому инвесторы станут проявлять интерес к самым нестандартным объектам.

— Тюрьмы, расположенные в центральной части столицы, являются памятниками культуры и архитектуры. Такие СИЗО можно было бы перепрофилировать, например, в офисную или, что еще лучше, в гостиничную недвижимость, — говорит аналитик ИХ «ФИНАМ» Анатолий Вакуленко. — На мой взгляд, для туристов было бы интересно, если бы наиболее известные тюрьмы стали музеями. Так уже делалось в некоторых странах. Допустимо размещение на территории современных СИЗО крупных медицинских центров, испытывающих в настоящий момент потребность в расширении площадей. Если же здания СИЗО не являются объектами охраны, в ряде случаев их целесообразно снести и построить парковки и новые торгово-офисные центры, обеспеченность которыми в Москве пока еще сильно отстает от развитых стран.

Гудини преподал урок надзирателям Бутырки

Самым привлекательным объектом для перепрофилирования эксперты единодушно сочли Бутырскую тюрьму. И месторасположение хорошее — ул. Новослободская, 45, и площадь солидная (42 тыс. «квадратов»), и помещений много. Сейчас в Бутырке 434 камеры, из которых 101 общая, размером приблизительно 6 на 12 метров. «Здание можно приспособить под гостиницу, выставочные и культурные центры, творческие мастерские. Благодаря своей многовековой истории она может притянуть большие туристические потоки», — говорит Максим Жуликов.

Так, Емельян Пугачев до его казни в январе 1775 года содержался закованным в цепи в подвале сохранившейся на территории современной тюрьмы башни, носящей теперь его имя. Нынешнее здание было построено в 1879 году. Лев Толстой, работая над романом «Воскресение», в 1899 году расспрашивал надзирателя Бутырки о тюремном быте и даже прошел с отправляемыми в Сибирь осужденными путь до Николаевского вокзала. В 1908-м здесь выступал иллюзионист Гарри Гудини. К восторгу публики, он за 28 минут освободился из транспортного «ящика», в котором арестантов перевозили из Москвы в Сибирь. В тюрьме содержались Иван Каляев, Николай Шмидт, матросы с восставшего крейсера «Очаков», Владимир Маяковский, Нестор Махно, Феликс Дзержинский, Осип Мандельштам, Александр Солженицын.

— Стоимость Бутырки на данный момент мы оцениваем из расчета 1800–2300 долл. за 1 кв. м. Если предположить, что на месте тюрьмы разместятся офисы, это будут объекты класса В с арендной ставкой от 500–600 долл. за 1 кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы, — комментирует Максим Жуликов.

— Идея переноса СИЗО за пределы городов выглядит целесообразной, но это решение влечет за собой дополнительные издержки, прежде всего для государства, — говорит Анатолий Вакуленко. — Потребуются расходы бюджета на покупку земель, строительство и обустройство новых современных СИЗО за пределами МКАД (если мы говорим о столице), увеличатся расходы на транспортировку заключенных. Неудобства, связанные с ухудшением транспортной доступности, будут испытывать следователи и родственники содержащихся в СИЗО.

Если решение о переносе будет принято, издержки действительно предстоят нешуточные. Об этом свидетельствует следующий факт. Несколько лет назад на Бутырку уже «покушались» коммерсанты. Руководство Федеральной службы исполнения наказаний РФ предложило им бартер: построить другой изолятор с нуля, а этот забрать в свое пользование. Однако, подсчитав, во сколько обойдется сооружение нового СИЗО, бизнесмены отказались от сделки.

Привлекательность изоляторов повышают офисно-деловые центры

Второе место в рейтинге инвестиционной привлекательности тюрем эксперты отдали «Матросской Тишине» (расположена в доме № 18 на одноименной улице, площадь — 12,5 тыс. кв. м). Известные заключенные: Михаил Ходорковский, Александр Руцкой, Василий Стародубцев, Геннадий Янаев, Сергей Мавроди, Сергей Магнитский, Вячеслав Иваньков (Япончик).

— Тюрьма «Матросская Тишина» находится в Сокольниках — одном из самых экологически чистых и зеленых районов Москвы. Противоположная сторона улицы, на которой стоит объект, плотно застроена жилыми домами. В нескольких километрах от СИЗО расположены выставочный комплекс «Сокольники», гостиница Holiday Inn и небольшие бизнес-центры. Конечно, «Матросская Тишина» уступает по своей инвестиционной привлекательности Бутырке, в том числе из-за меньшей площади территории, однако также имеет хорошие перспективы для редевелопмента, — считают риелторы.

По их оценкам, стоимость 1 кв. м при продаже тюрьмы инвестору будет достигать 1500–2000 долл. Арендные ставки в бизнес-центре на месте «Матросской Тишины» могут составить 400–500 долл. за 1 кв. м в год.

Третье место занимает еще один известный следственный изолятор города — «Лефортово» (Лефортовский Вал, 5, площадь — 13,5 тыс. кв. м). Известные заключенные: Инесса Арманд, Александр Солженицын, Матиас Руст, Евгения Гинзбург, Зоя Федорова, Эдуард Лимонов, Алексей Пичугин.

«Лефортово» расположено в районе станции метро «Авиамоторная», недалеко от Третьего кольца. В радиусе одного километра находятся бизнес-центры класса В — «Синица Плаза», «Авиа Плаза», «Ростэк», «Интеграл».

— Здание прежде всего подходит под офисный центр, но из него также можно сделать гостиницу, апарт-отель, апартаменты или центр искусств, — рассуждает Максим Жуликов. — Стоимость 1 кв. м тюрьмы в существующем виде оценивается нами в 1100 долл. Уровень арендных ставок после реконструкции будет находиться в диапазоне от 350 до 450 долл. за «квадрат» в год.

Четвертое место — Войковская тюрьма (ул. Выборгская, 20, площадь — 23,3 тыс. кв. м). Расположена в промзоне, включающей 29 больших и малых промышленных предприятий и 8 научно-исследовательских институтов. На территории находятся и бизнес-центры класса В: «На Ленинградском», «Головинские пруды», «На Войковской». «Кроме того, — продолжает Максим Жуликов, — по соседству с тюрьмой бывшее здание НИИ перестроили в бизнес-центр общей площадью более 40 тыс. кв. м. В 2011 году его, как арендный бизнес, приобрели инвесторы, что свидетельствует о востребованности объекта. Войковская тюрьма вполне подходит для перестройки под офисы. Инвестору будет интересно приобретение этого СИЗО по 700–900 долл. за 1 кв. м. Арендные ставки на помещения в нем могут достигать 300–400 долл. за 1 кв. м в год».

СИЗО без «имени» коммерсантам неинтересны

Несмотря на присвоенное экспертами пятое место в рейтинге, тюрьма «Красная Пресня» (1-й Силикатный пр., 11, площадь — 20,7 тыс. кв. м) коммерческой ценности не представляет. «Реализация офисного центра, как и любого другого объекта коммерческой недвижимости, на месте „Красной Пресни“ станет для девелоперов инвестиционно-привлекательным проектом только в случае комплексного освоения территории промзоны, — объясняют риелторы. — При этом условии максимальная стоимость 1 кв. м тюрьмы может составить 800–1000 долл., арендная ставка после реконструкции — 300–400 долл. за 1 кв. м».

На шестое место попала малоизвестная в народе тюрьма «Медведь» (ул. Вилюйская, площадь — 14,6 тыс. кв. м). Исправительное учреждение находится в районе станции метро «Медведково», около МКАД, в промышленной зоне, которая используется под складские комплексы, производственные предприятия, гаражи. По плану советских властей этот следственный изолятор должен был стать крупнейшим исправительным учреждением в Москве, но строительство ограничилось тремя корпусами. По словам экспертов, вне зависимости от того, каким образом будут использоваться корпуса СИЗО, цена «квадрата» не превысит 600–800 долл., а арендная ставка перестроенного под офис здания — 250–300 долл. за 1 кв. м в год.

Последнее, 7-е место рейтинга заняла женская тюрьма «Печатники» (ул. Шоссейная, 92, площадь — 21,3 тыс. кв. м). Этот объект, равноудаленный от станций метро «Братиславская» и «Марьино», по большому счету вообще неликвиден. Расположенный на границе с промзоной, в типичном спальном районе Москвы, он не представляет собой никакого интереса для инвесторов. Если даже предположить, что случится чудо и здание перестроят под бизнес-центр, его купят в лучшем случае за 600–800 долл./ кв.м, а арендные ставки на офисные площади не превысят 250 долл. за 1 кв. м в год.