Сегодня российская экономика в рецессии: падают доходы, растет безработица. При этом эксперты предрекают ее продолжение как минимум до конца этого года, а то и в ближайшие 2–3 года. В результате те, кто снимает жилье, беднеют сейчас и ожидают дальнейшего падения доходов в будущем. Владельцы квартир тоже беднеют: кто-то теряет работу, кто-то теряет в зарплате, а кто-то отчаялся найти арендаторов. Поэтому все чаще идут на условия, о которых раньше и подумать боялись.
Курс на экономию
Что происходит, когда арендаторы не могут платить больше, а хозяева не хотят, чтобы квартиры простаивали? Правильно, ставки аренды идут вниз. Если смотреть на динамику цен на аренду квартир массовых сегментов, это видно особенно хорошо. Так, по данным гендиректора «Мира квартир» Павла Луценко, по результатам календарного года, с июля прошлого по июнь нынешнего, в экономклассе средние ставки для однокомнатных квартир снизились на 7%, для двухкомнатных — на 2,2%, для трехкомнатных — на 3,3%. В комфорт-классе эти значения оказались, соответственно, +2,7%, -2,7% и -0,5%. Таким образом, массовый сегмент показывает полное соответствие законам рынка: беднеют потенциальные арендаторы — падают ставки аренды.
Более того, самые дешевые столичные квартиры сегодня вынуждены конкурировать с Подмосковьем. По оценке экспертов, именно сюда смещается спрос тех, кто раньше снимал дешевое жилье в Москве.
«Четверть мигрантов на рынке аренды сегодня переезжают в Подмосковье. Многие сдают свои столичные квартиры и снимают в Подмосковье. Портрет среднестатистического арендатора в Подмосковье несколько изменился: раньше это были одинокие, работающие в Москва люди средних лет. Сегодня к ним прибавились семьи с маленькими детьми: за цену столичной «однушки» в Подмосковье можно снять двухкомнатную лучшего качества», — сообщила заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова. При этом, по ее мнению, жилье в Новой Москве пока никаких преимуществ относительно остального Подмосковья не имеет: сейчас важен не статус, а стоимость и качество.
Тонкости арифметики
Однако законы экономики как будто перестают действовать, когда речь заходит об аренде квартир более высокого класса — «бизнес» или «элит». Так, по оценке Луценко, за календарный год бизнес-класс вместо падения показал рост, особенно среди «однушек»: +5,9%. «Двушки» и «трешки» почти не изменились в цене: +0,2% и 0%. Еще более показателен рост ставок аренды в секторе элитного жилья: +20,1%, +19,8% и +27,4% соответственно.
В чем тут дело? Как ни странно, динамика ставок аренды в «высоких» сегментах точно так же жестко привязана к экономике. Дело в том, что бизнес-класс и тем более элитное жилье традиционно сдавались в долларах. И если пересчитать рублевые ставки в валютные, то выяснится, что в долларах они стали сдаваться гораздо дешевле.
Вторая причина связана с арифметикой. Дело в том, что средняя ставка аренды — это среднее арифметическое всех предложений от собственников квартир каждого сегмента. В дорогом, особенно элитном сегменте многие собственники, отчаявшись продать квартиру, выставили ее на рынок аренды, чтобы получать хотя бы какой-то доход от простаивающей недвижимости. Причем в элитном сегменте в аренду начинают сдаваться квартиры, которые ранее никогда не выставлялись на рынок.
«Рост средних ставок здесь обусловлен увеличением доли квартир класса de luxe, стоимость аренды которых в пересчете на рубли достигает миллиона с лишним», — поясняет Луценко. Особенностями вычисления «средней температуры по больнице» объясняется и резкое падение ставок аренды в экономклассе, особенно среди «однушек». «В экономклассе стало предлагаться в аренду очень большое число дешевых квартир — например, расположенных далеко от метро, или находящихся в неважном состоянии, или с комнатой, занятой хозяином. Поэтому среднее значение за 12 месяцев упало на 7%», — отметил эксперт.
Еще не вечер
Таким образом, снижение средней ставки аренды вовсе не означает, что падают или растут цены на конкретные квартиры. Более того, по оценке Оксаны Поляковой, аренда самых дешевых квартир дорожает. Так, в июле дешевле всего сдавалась однокомнатная квартира без мебели, с ремонтом от застройщика, в 10 минутах транспортом от метро «Выхино» — ее хозяин просит 18 тыс. руб. в месяц. И это на 3 тыс. больше, чем сдавалась самая дешевая квартира в июне.
Рынок затоварен, на каждого потенциального арендного клиента приходится порядка 10–20 квартир, однако хозяева не спешат снижать цену, констатирует руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья» Роман Бабичев. «Цены на квартиры, конечно, упали, но большинство собственников никак не могут с этим смириться. Причем ситуация касается как свежих арендодателей, сдающих жилье в первый раз, так и тех, кто давно занимается этим бизнесом», — сокрушается он.
Тем не менее хозяева квартир все же вынуждены идти на уступки. Так, отмечает Оксана Полякова, на рынок все реже выходят «бабушкины квартиры» — хозяева перед сдачей теперь чаще делают ремонт и снабжают квартиру приемлемой мебелью и необходимой бытовой техникой. Пришлось им отказаться и от привязки ставки аренды к валюте, и от перекладывания полной оплаты дорожающей «коммуналки» на плечи жильцов. «В сегментах комфорт- и бизнес-класса (и отчасти «высокого» экономкласса) с февраля этого года в 25% предложений аренда машино-места на парковке или в гараже входит в стоимость аренды квартиры. Еще зимой арендодателей, готовых сдавать квартиру клиентам «с детьми и животными», было всего 15% от общего числа, сегодня их количество возросло до 50%», — перечисляет эксперт.
При этом 30% собственников согласны снизить сумму залога вполовину, 15% — на две трети, добавляет она. А среди собственников жилья экономкласса появились те, кто готов сам платить комиссию агенту. «Их, конечно, немного (это 2–3 человека из 10), но они уже есть, и в будущем их будет все больше», — уверен Роман Бабичев.
Так что тем, кто подыскивает съемное жилье, можно не торопиться: скорее всего, ближе к концу года хозяева все же начнут снижать цену. А тем, кто задумывается о покупке инвестиционного жилья для сдачи его в аренду, специалисты рекомендуют приобретать либо малогабаритное жилье: по данным «ИНКОМ-Недвижимость», доходность «малогабариток» в 1,4 раза выше, чем у типовых квартир.
