Ровно год назад аналитики зафиксировали первое снижение цен на столичное жилье. “МК” решил вспомнить, как это было. И подвести итоги первого года, который некогда благополучный рынок столичного жилья провел в условиях кризиса.
Когда цены уперлись в потолок
В октябре прошлого года средняя стоимость квадратного метра в Москве впервые претерпела отрицательную динамику на вторичном рынке. Средняя стоимость однокомнатных квартир снизилась на 2,3% и составила $6696 за кв. метр, двухкомнатных на 2,2% — до $6444, трехкомнатных на 3% — до $5845 за “квадрат”. Этот процесс не хотело признавать большинство риелторов, а аналитики разделились на два фронта. Одни с пеной у рта доказывали, что рынок находится на пороге глобального снижения, а другие продолжали отстаивать возможность дальнейшего роста цен и отказывались признавать наличие, казалось бы, очевидных фактов.
А факты были, и многие специалисты рынка недвижимости о них знали. Но кому захочется рубить под собой сук? И о них просто предпочитали не говорить.
Между тем уже в октябре прошлого года обороты рынка жилой недвижимости снизились по сравнению с пиковыми значениями роста в 2006—2008 гг. почти в три раза: количество сделок в бизнес-классе сократилось на 70%, а объем покупок элитного жилья упал на 76%.
В том же октябре интересная картина нарисовалась и с ценами на дешевое жилье.
— Средняя стоимость квадратного метра в домах эконом-класса достигла своего пикового значения и сравнялась практически по всем округам столицы до уровня $5715, — вспоминает представитель одного из агентств недвижимости Ольга Исламова.
Проще говоря, возникла ситуация, когда квадратный метр дешевого жилья в центре Москвы и на окраинах стал стоить одинаково, что само по себе уже было абсурдно. Стало ясно, что дальнейший рост цен в существующих условиях будет исключительно инертным и продлится некоторое время. Цены уперлись в потолок. Неизбежность их падения понимали даже оптимисты.
Итоги года
За прошедший год с начала кризиса цены на недвижимость в столице изменились практически до неузнаваемости. Судите сами.
Еще год назад средняя стоимость однокомнатной квартиры в столице составляла $250,6 тыс., двухкомнатной — $330,2 тыс., а трехкомнатной — $407 тыс. Теперь “однушки” стоят в среднем $141 тыс. (-43,7%), а минимальная цена такого жилья снизилась до 95 тыс. долларов.
Ну как тут не вспомнить любопытную историю о продаже самой маленькой квартиры в Москве! Ее площадь составляла всего 14 кв. м. В июле прошлого года хозяева без труда продали ее за $142 тыс. долларов. На тот момент это была самая дешевая квартира в столице.
По оценке специалистов, за год подобные квартиры подешевели почти вдвое (а если точнее, то на 43%) — до $81 тыс., или 2,4 млн. рублей.
Двухкомнатные квартиры теперь продаются в среднем за $229 тыс., что на 31% меньше показателя годичной давности. А самая дешевая квартира в этом сегменте сейчас выставлена на продажу за $120 тыс., или 3,54 млн. рублей, в районе метро “Полежаевская”. Ее общая площадь — 45 кв. метров.
Трехкомнатные квартиры подешевели за год на 25,5% — до $303 тыс. Самую дешевую “трешку” в Москве можно купить за $159 тыс., или 4,7 млн. рублей. Такая квартира общей площадью 52 квадратных метра предлагается в районе метро “Сходненская”.
Но самые большие метаморфозы произошли с ценами на комнаты в коммуналках. Жилье, которого нет ни в одной цивилизованной стране мира, оставшееся нам на память о революции и совке, на волне мирового кризиса продемонстрировало максимальное снижение цен. Трудно поверить, что еще год назад средняя стоимость комнаты в столице составляла $126 тыс., потому что теперь такое жилье можно купить в среднем за $47,5 тыс. (-62% по отношению к октябрю 2008 года), или за 1,4 млн. рублей.
Самые доступные варианты комнат в коммуналках сейчас предлагаются на окраинах Москвы. Такое жилье сегодня можно купить в столице по самой “низкой цене” — от 1 млн. рублей.
По округам Москвы самое значительное падение цен зафиксировано в Зеленограде. Здесь жилье подешевело в среднем на 36% — до $3366. На втором месте по снижению — квадратные метры в Юго-Восточном округе. Они подешевели на 34% — до $3864. На третьем — жилье Восточного округа, где “квадраты” потеряли в цене 31% и сегодня оцениваются в $4033 за кв. метр.
Меньше чем на 30% наблюдается снижение цен в Южном (-29%) — $4305, Северо-Восточном (28%) — $4578, Северном (-25%) — $4609 и Северо-Западном округах (- 21%) — $4997 за кв. м. Самым стойким к кризисным колебаниям оказалось жилье в Центральном округе, где снижение не превысило 18%, теперь квадратный метр стоит здесь в среднем $6139 и в ЗАО (-17%) — $6237.
— Сейчас ситуация такова: квартира имеет шанс в течение недели найти своего покупателя, если ее продавец будет готов к дисконту от 10 до 20% от среднерыночной цены предложения, — замечает глава столичного агентства недвижимости Руслан Сейт-Люманов.
Он отмечает, что еще в июле подобное снижение цены практически не вызывало интереса среди покупателей, а сегодня такой дисконт приводит к многократному увеличению спроса.
Новостройки
С приходом кризиса застройщики столкнулись с целой волной проблем, о которых не писал только ленивый. Один из выходов из сложившейся ситуации многие видели в снижении цен.
— Не секрет, что на протяжении нескольких лет инвестиционные покупки составляли до 70% от количества всех покупок квартир в новых домах. Уход инвесторов подорвал финансовые основы многих строителей, а сворачивание ипотечных программ уничтожило последние надежды на сохранение объемов продаж на первичном рынке, — отмечает руководитель аналитического центра Александр Пыпин.
Однако на фоне серьезного падения цен на вторичном рынке большинство строителей не спешили открывать все карты и предпочитали работать с каждым клиентом отдельно, предоставляя так называемые скрытые скидки в зависимости от конкретного случая.
В результате динамика цен на этом рынке не столь очевидна — и официальная цена продажи остается еще весьма высокой. Отрицательная динамика цен здесь еще продолжается, но большинство специалистов уверены: снижение объемов строительства приведет к новому росту цен.
Самые доступные “квадраты” можно приобрести в Москве от 78 тыс. рублей. Такие квартиры предлагают в новых домах в проекте “Марфино”. В среднем же по столице средний уровень цен на жилье эконом-класса держится на отметке в $3469, что на 16% дешевле стоимости квадратного метра в новых домах в октябре прошлого года.
В бизнес-классе за год произошла более скромная коррекция — всего на 9% — до $5848, а самое привлекательное предложение остается у одной из известных компаний, которая снизила цены на 25% на свои объекты в этом сегменте еще в начале нынешнего года.
Элитные новостройки дешевели на протяжении всего кризисного года. Сейчас средняя стоимость квадратных метров в этом классе составляет $14 899, что на 14% ниже уровня октября прошлого года.
Аренда
— Арендодатели одними из первых столкнулись с негативными тенденциями на рынке недвижимости. Большинство собственников были вынуждены снижать ставки в погоне за арендатором. Количество сделок в октябре прошлого года на рынке аренды снизилось в два-три раза — и большинству риелторов тогда вообще нечего было делать, — вспоминает Ольга Исламова.
Ситуация с арендными квартирами остается одной из самых острых. Это связано с постоянным ростом предложения квартир и снижением числа потенциальных арендаторов. В результате стоимость найма жилья продолжает снижаться. С октября прошлого года стоимость аренды однокомнатных квартир эконом-класса снизилась на 23% и составляет сейчас 24 тыс. рублей. Аренда двухкомнатных квартир подешевела за год на 22% — до 29 тыс. рублей, трехкомнатных на 29% — до 37 тыс. рублей в месяц.
В бизнес-классе аренда однокомнатных квартир подешевела на 18% — до 36 тыс. рублей в месяц. На 13% стала дешевле аренда двухкомнатных квартир — 47 тыс. рублей и на 19% — трехкомнатных квартир, которые теперь предлагаются в среднем за 70 тыс. рублей в месяц.
Снять самую дешевую двухкомнатную квартиру в Москве в сентябре можно было за 19 тыс. рублей около метро “Речной вокзал”, трехкомнатную квартиру у метро “Новогиреево” — за 22 тыс.
Тем временем самую дорогую однокомнатную квартиру в Москве сдавали в аренду в районе метро “Кропоткинская” за 180 тыс. рублей. За самую дорогую съемную “двушку” в районе метро “Арбатская” просили 438 тыс. рублей в месяц, а самая дорогая “трешка” обходилась арендаторам в 1,26 млн. рублей в месяц. Кстати, находилась она возле метро “Сокол”.
— Арендные ставки продолжат снижаться вплоть до декабря нынешнего года в среднем на 2—3% в месяц, — считает руководитель одного из агентств недвижимости Леонид Меньшиков.
По его словам, окончание осеннего сезона повлечет за собой сокращение потенциальных арендаторов. Собственники будут вынуждены откладывать сдачу квартиры на более поздний срок, либо сдавать по более низкой цене сейчас.
Самое дорогое жилье: аренда и продажа
Не устояла перед кризисом и самая дорогая недвижимость. Если еще год назад стоимость квадратного метра в Москве достигала $58 тыс., а самый дорогой объект в сегменте элитных квартир был выставлен на продажу по цене в $104 тыс. за метр, то теперь средняя стоимость квадратного метра составляет умеренные $24 138, что по сравнению с прошлогодним показателем меньше на 27%. Минимальная стоимость квадратного метра в этом сегменте составляет $5 тыс., а максимальная $50 тыс.
Средняя стоимость аренды самых дорогих квартир в Москве снизилась с начала года до $10,22 тыс., что на 42,5% ниже показателя начала нынешнего года.
Самые дорогие арендные квартиры (по цене от $35 до 50 тыс. за месяц) сегодня расположены в Бутиковском переулке, Романовом переулке, на улице Большая Грузинская, на улице Пятницкая, на улице Поварская, на улице Авиационная (в одном из известных ЖК) и в Филипповском переулке.
