12 месяцев разговоров
Очередная попытка Кремля решить в России многострадальный квартирный вопрос, похоже, накрылась медным тазом. Широко разрекламированный нацпроект “Доступное и комфортное жилье — гражданам России”, призванный с 9 до 30% увеличить прослойку людей, способных купить квартиру или дом, по-тихому сворачивают. Ведь реализовать амбициозные планы — удвоить к 2010 году объемы жилищного строительства, снизить среднее время нахождения в очереди на соцжилье с 20 до 7 лет и в 20 раз увеличить объемы ипотечных кредитов — не удалось. В качестве дежурного козла отпущения выступил экономический кризис, с которым за год не справилось большинство девелоперов. За 12 месяцев разговоров правительство предложило только два способа простимулировать стройрынок — снизить административными мерами цены на жилье и субсидировать ставки по ипотеке.
Впервые российские власти официально признали запредельную дороговизну жилья в марте. Героизм проявил 1-й вице-премьер Игорь Шувалов, который определил “справедливую цену” 1 квадратного метра в 30 тыс. руб. В августе эту цену повторно подтвердил премьер Владимир Путин на совете по нацпроектам. Интересно, что против новых цен не возражали и строители. Но существенно снизить стоимость жилья, строящегося хотя бы по городским соцпрограммам, административными мерами нигде, за исключением Москвы, не удалось.
В середине августа премьер поручил Минрегионразвития придумать механизм субсидирования ипотечных ставок. Субсидии предполагалось установить на уровне 12—15%. Через несколько дней президент Дмитрий Медведев заявил, что ставки по ипотеке следует привести к уровню 6—7%. Но дальше дежурных публичных уговоров застройщиков и банкиров дело не сдвинулось.
Тайна цен
Строительный рынок является одним из самых закрытых в российской экономике. Себестоимость одного “квадрата” является во многих строительных компаниях главной коммерческой тайной. К примеру, еще пару лет назад в Москве маржа объекта менее 200% считалась дурным тоном. Строителей можно понять: ведь если сделать процесс ценообразования открытым, то придется признать свою технологическую отсталость, слабый менеджмент, взятки чиновникам и, наконец, свою жадность.
Главной бедой отечественных строителей является крайне низкая производительность труда. “Строитель в России делает за неделю то, что американец за один день”, — отметил партнер McKinsey Виталий Клинцов. По его мнению, у российских строительных компаний просто нет острой необходимости бороться за эффективность самого процесса строительства: “Их конкурентоспособность определяется умением получить доступ к земельному участку и все согласования”. Например, если следовать букве закона, этап согласований может растянуться на четыре года. На практике растягивается на два — против 40 дней в США. Поэтому для того, чтобы программа “Доступное жилье” заработала, по мнению эксперта, надо перенести конкуренцию из кабинетов чиновников на стройплощадки. Иначе многочисленная армия контролеров будет и дальше искусственно сдерживать предложение на рынке недвижимости.
По оценкам независимых экспертов, доля административных расходов в структуре рыночной стоимости 1 кв. м в Москве колеблется в районе 25—30%. То есть четверть или треть рыночной цены за квартиру составляют различного вида обременения и поборы, которые чиновники берут с застройщиков. Эти потери девелоперы затем перекладывают на плечи рядовых покупателей.
Строительные рынки крупных российских городов по-прежнему монополизированы. Их контролируют три-пять московских или местных компаний, приближенных к власти. Независимым игрокам достаются “крошки с барского стола”. Рыночной конкуренцией в России и не пахнет. Крупные западные компании, которые из-за передовых технологий и высокой производительности труда способны обвалить цены, на наши стройплощадки не пускают. Ведь иностранцы не хотят платить взятки чиновникам. Из-за этого оставил Россию один из крупнейших европейских застройщиков — шведская Skanska. Поэтому у нас работают только те, кто умеет “найти общий язык” с местными властями, или те, кто готов поделиться, как, например, австрийский концерн Strabag, впустивший в свой капитал очередного фаворита Кремля.
Еще одной важной проблемой строительной отрасли, по мнению McKinsey, является отсутствие современных адекватных генпланов и, соответственно, прогнозирования. Наймите лучших мастер-планировщиков, проведите максимально прозрачный тендер, обеспечьте доступ к инфраструктуре по приемлемым ценам, проводите согласования через одно окно за 100 дней — и ситуация с производительностью на стройплощадках преобразится. “Сдвинуть проблему с мертвой точки может, не дожидаясь изменений в федеральном законодательстве, один-единственный самоотверженный мэр”, — считает Клинцов. Но бескорыстных гераклов на горизонте что-то не видно.
К сожалению, проект “Доступное жилье” не улучшил и качество квартир. Россия остается единственной страной в цивилизованном мире, где квартиры в основном сдаются без отделочных работ и с грубыми нарушениями технологий. Причем жилье бизнес-класса нередко отличается от экономкласса только улучшенной планировкой и удачным местом расположения. Ведь элитные дома, как и обычные “панельки”, строят одни и те же таджики. Мастера при всем желании не могут контролировать соблюдение гастарбайтерами СНиПов. Недавний пожар в Москве в строящемся элитном многоэтажном доме, когда загорелась внешняя теплоизоляционная обшивка, — яркое тому подтверждение. К сожалению, заменить таджиков некем, так как система подготовки квалифицированных рабочих в стране развалилась.
Но это, похоже, строителей не беспокоит. Ведь 1 кв. м московского жилья класса “тяп-ляп” все равно стоит на 30—50% дороже, чем “квадрат” средней квартиры в Париже, Берлине и Вене. Таким образом, чтобы реанимировать потерявший силы нацпроект и хотя бы приблизить рыночную стоимость “квадрата” жилья к “шуваловской”, Правительству РФ нужно отодвинуть от рынка взяточников, открыть стройрынок для западных компаний и западных технологий. Иностранные застройщики не избалованы прибылями в 200%, будут рады марже и в 20%.
Напуганные кризисом
Дышит на ладан и другая мера правительства по стимулированию рынка жилья: получить ипотеку для строящегося жилья нереально. Почти все отечественные банки заморозили ипотечные программы на первичном рынке. Смельчаков поработать на вторичном рынке тоже немного: всего 17 крупных и специализированных банков. В сентябре среднерыночные ставки по кредитам в рублях находились в коридоре 18,53—20,72%, по кредитам в долларах — в коридоре 13,54—15,94%, отмечается в ежемесячном исследовании компании “Кредитмарт”. Согласитесь, в этой ситуации призыв властей к коммерческим банкам снизить ставки до 6—7% вызывает только улыбку. Вспоминаются уроки советской истории: “Страшно далеки они были от народа”.
Как признаются банкиры в неформальной обстановке, кредиты под такие высокие проценты сегодня никто брать не хочет. Ипотеку на плаву поддерживают в основном продажи залоговых квартир: банки распродают по рыночным ценам жилье заемщиков, потерявших работу. По словам вице-президента Банка Москвы Андрея Лапко, люди напуганы кризисом, они стали более осторожно относиться к крупным кредитам.
Правда, осенью ситуация на ипотечном рынке понемногу стала меняться. Из-за недоступности ипотека подешевела. С 1 октября снизил ставки по рублевой ипотеке Банк Москвы, Нордеа банк, банк “Возрождение”. Возобновили программы ипотечного кредитования Связь-банк и СКБ-банк, программы ипотечного кредитования строящегося жилья — ВТБ-24, банк “Дельта кредит” и Московский кредитный банк.
Однако, эти позитивные перемены не смогут вернуть интерес большинства граждан к ипотеке. Ставки в России все равно кусаются. Для сравнения — в сентябре крупнейший банк Великобритании HSBC опустил ставку по двухлетнему ипотечному кредиту в фунтах стерлингах до 1,99%, а в некоторые шведские банки предлагают ипотеку в местных кронах под 0%. И кризис им не помеха.
