«МК» публикует разбор часто встречающихся ситуаций.
«Имеются ли у арендатора, заключающего договор аренды на новый срок, правовые основания требовать ограничения стоимости арендной платы?»
— Согласно п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, арендатор, исполнявший свои обязанности надлежащим образом, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (если иное не предусмотрено законом или договором аренды). При этом, в соответствии с п. 32 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66, заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора, поэтому стороны не связаны ранее действовавшими условиями. И арендатор не имеет правовых оснований требовать в новом договоре сохранения прежних условий.
«Каковы обязанности арендатора в отношении земельного участка, на котором расположено здание, где размещается арендатор?»
— В соответствии с п. 2 ст. 654 Гражданского кодекса РФ (ч.2) от 26.01.1996 N14-ФЗ, установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Вопрос о возможности применения данного положения к договору аренды помещений в здании — в судебной практике решен неоднозначно. Рекомендуется оговаривать условие о платежах за земельный участок в договоре аренды здания/сооружения/помещения.
Так, стороны могут отметить, что пользование земельным участком, на котором расположен арендуемый объект, оплачивается дополнительно, и установить размер платы в договоре, либо указать, что сумма, например, будет прописана путем заключения отдельного договора аренды земельного участка.
«Какова судьба обеспечительного взноса (депозита) при досрочном расторжении договора аренды?»
— В соответствии с положениями ст. 421 Гражданского кодекса РФ о свободе договора, стороны вправе определить, что обеспечительный взнос не возвращается, даже если прекращение договора происходит не в связи с нарушением стороной обязательств по нему.
Если договором предусмотрено, что обеспечительный взнос не возвращается при расторжении договора по инициативе арендатора, то в случае такого расторжения арендатор не вправе требовать возврата обеспечительного взноса. Это подтверждается многочисленными примерами из судебной практики.
Тем не менее существует и другая позиция судов, согласно которой договор аренды не может содержать условие о том, что при его досрочном расторжении по инициативе арендатора арендодатель удерживает взнос, переданный арендатором в обеспечение исполнения обязательств, в качестве штрафа.
СПРАВКА "МК"
Оставить заявку по вопросам гражданского, трудового, налогового, корпоративного права, интеллектуальной собственности, госзакупкам предприниматели могут на сайте www.dmppravo.ru, позвонив по телефону 8(499)372-11-03 или посетив один из консультационных пунктов (адреса указаны на сайте).
