Ревизия строительных инвестконтрактов, которых обнаружилось более 1300, началась в конце прошлого года по личной инициативе столичного мэра Сергея Собянина, назвавшего сложившуюся в городе систему «образцом российской коррупции, чиновничьего беспредела и бестолковщины». Недавно мэр подвел итоги этой работы. Из 800 контрактов, рассмотренных градостроительно-земельной комиссией (ГЗК), отменено почти 45% — 344. По словам градоначальника, они «либо являлись точечной застройкой, либо шли вразрез со всеми здравыми принципами градостроительной политики города: ухудшали и транспортную ситуацию, и комфорт проживания граждан». Еще одной причиной прекращения договоров является нарушение сроков строительства, а также отсутствие законных оснований для их продолжения, уточняет источник «ЭВ» в стройкомплексе. Это в частности касается проектов по реновации кварталов пятиэтажной застройки.
Разумеется, не все инвесторы приняли новую градостроительную политику властей на ура. Недовольные застройщики начали в массовом порядке оспаривать решения ГЗК в судах и требовать от города возмещения понесенных затрат, включая упущенную выгоду. В течение 2011 года сумма, заложенная в бюджете на выплату компенсаций по расторгнутым инвестконтрактам, выросла в 19 раз (!) — с 200 млн. до 3,5 млрд. руб.
В следующем году, по прогнозам департамента финансов, на компенсации могли потребоваться уже как минимум 15 млрд. руб. «На период судебных разбирательств все дальнейшие действия по участку, например, включение его в городские программы или вовлечение в оборот через земельный аукцион, исключены», — напоминает представитель стройкомплекса. Пользуясь этим, недобросовестные инвесторы намеренно затягивают тяжбы, начиная имитировать работы на участке, заявляя все новые требования или просто не являясь на заседания.
Столичные власти неоднократно заявляли, что готовы нести определенные издержки ради светлого будущего москвичей, которых отмена «плохих» контрактов избавит от переуплотнения застройки и транспортного коллапса. Однако на прошлой неделе Госдума приняла закон, минимизирующий возможные жертвы с их стороны. Поправки в Земельный кодекс и в Закон «Об инвестиционной деятельности в РФ» закрепляют право горадминистраций Москвы и Санкт-Петербурга (других городов они не касаются) досрочно и в одностороннем порядке расторгать договора аренды земельных участков и инвестконтракты, заключенные до 1 января 2011 года, в случае существенного нарушения их условий.
В частности, чиновники могут отозвать свою подпись, если застройщик не выполнил в срок 40% работ или в течение пяти лет не получил разрешение на строительство. Основанием для разрыва соглашения является также наличие обременений земельного участка или объекта недвижимости правами третьих лиц, препятствующих работам. Наконец, соглашение может быть расторгнуто, если «предоставление земельного участка невозможно в соответствии с требованиями российского законодательства».
Договор считается расторгнутым в течение одного месяца с момента передачи девелоперу соответствующего уведомления. Застройщик не может требовать с города никаких компенсаций, за исключением фактически понесенных расходов, которые должны быть подтверждены документально. Не удивительно, что законодательная инициатива Госдумы была с благодарностью встречена столичными властями. «Новый закон облегчит работу градостроительно-земельной комиссии и поможет быстрее разобраться с проблемными контрактами, где инвесторы хотят нажиться на городе, требуя упущенную выгоду», — заявил «ЭВ» глава стройкомплекса Марат Хуснуллин.
Освободившиеся площадки будут быстрее вовлекаться в хозяйственный оборот: ведь принимать решения об их судьбе чиновники теперь могут, не оглядываясь на демарши инвесторов. «Мы пообещали гражданам закрыть все вопросы по центру Москвы в течение трех лет. Без этого закона мы бы только в судах просидели три года», — комментирует заммэра. Часть участков планируется передать под благоустройство, остальные — включить в городские строительные программы или выставить на аукционы. «В руках у города оказался новый инструмент, позволяющий регулировать градостроительную активность девелоперов в интересах всего городского сообщества», — отметил депутат городской думы Александр Семенников.
Другая сторона, по понятным причинам, не столь оптимистична в своих оценках. «В законе настораживают два момента, — заявил „ЭВ“ руководитель одной из строительных компаний, пожелавший остаться неназванным. — Во-первых, пресекательный срок — поправки действуют только в отношении инвестконтрактов и договоров аренды, заключенных до 1 января 2011 года, т.е. при прежнем мэре. А во-вторых, указание на то, что соглашения подлежат отмене, в том числе в случае „существенного изменения обстоятельств“. Извините, но эта формулировка открывает широкий простор для произвола». По мнению собеседника газеты, основная цель нового закона — передел земельного и строительного рынка столицы. Горадминистрация хочет побыстрее избавиться от игроков, близких прежней команде, и использовать освободившиеся участки в своих интересах. «Ничего удивительного в этом нет. Абсолютно понятное и логичное желание», — считает застройщик.
