Ипотека возвращается

В последние месяцы ипотечное кредитование активно развивается. В период кризиса ставки по кредитам на покупку жилья резко возросли, а одобрять такие займы стали значительно реже. Многие банки заморозили выдачу ипотечных ссуд. Стоимость недвижимости тем временем снизилась примерно на 20–25% и сейчас растет в пределах инфляции.

Немудрено, что банки наперегонки выводят на рынок все больше интересных продуктов. В сентябре по столичному рынку ипотеки прокатилась очередная волна снижения ставок. На прошлой неделе уменьшил на 0,5–0,75 процентного пункта по ипотечным кредитам в рублях Банк Москвы. От него не отстают конкуренты. Снизил процентные ставки и размер первоначального взноса по кредиту на вторичном рынке с 20% до 15% банк «Санкт-Петербург». С 15% до 10% уменьшил минимальный размер первоначального взноса по кредитам на покупку квартиры РосЕвроБанк..

Количество банков, выдающих ипотеку с низким первоначальным взносом, растет каждый месяц. Если на начало года, по оценкам аналитического центра АИЖК, выдавали кредиты с первоначальным взносом 20% 46 игроков, то в начале осени уже 53 банка имели в своей продуктовой линейке такие продукты. Балтинвестбанк, Запсибкомбанк и другие предлагают кредитные программы с первоначальным взносом менее 10%. А некоторые кредитные учреждения, например, Кедр-банк, РосЕвроБанк, Связь-банк, «Советский», Транскапиталбанк выдают кредиты на покупку жилья и вовсе без первоначального взноса.

«Сегодня риски по ипотечным ссудам вновь снижаются, но при этом банки серьезно пересмотрели механизмы оценки платежеспособности клиента. Так, качество портфеля ипотечного кредитования возросло, а получить заем стало заметно сложнее, чем до кризиса. Несмотря на это, ставки по таким ссудам практически вернулись к докризисным: сейчас средняя ставка на рынке составляет 12,2% годовых», — сообщил аналитик «Инвесткафе» Никита Игнатенко.

Немаловажную роль в «оживлении» ипотеки сыграл проект господдержки. До конца 2013 года ВЭБ выделяет 150 млрд. рублей на рефинансирование ипотечных кредитов путем выкупа ипотечных облигаций у банков. Сегодня на программу господдержки выделено около 30 млрд. рублей, причем основная часть этих кредитов выдана в Москве и Санкт-Петербурге. Ставка по программе господдержки равна 11% годовых, и в данный момент банки стараются снизить ставки по остальным кредитным программам до этого уровня. Более того, в госбанках есть возможность взять кредит под меньшую ставку без господдержки.

Основными партнерами программы господдержки являются Сбербанк, ВТБ24 и фонд «Газпромипотека». Дополнительных комиссий, как и обязательного страхования жизни заемщика, в программе нет, а первоначальный взнос составляет 20%. Максимальная сумма кредита для Москвы ограничена на уровне 8 млн. рублей, а срок кредитования возможен до 30 лет. Однако кредиты выдаются исключительно на покупку новостроек, а рынок вторичного жилья остается совершенно не затронутым. Более того, по условиям предоставления господдержки жилье должно быть построено. Наиболее выгодный кредит по вилке процентных ставок без господдержки сейчас предлагает ВТБ24, причем срок кредитования на покупку квартиры максимальный на рынке — до 50 лет.

В результате этих мер ипотека ожила. По данным агентства «Эксперт РА», в первом полугодии 2011 года объем предоставленных ипотечных кредитов в 2 раза превысил результаты первых шести месяцев прошлого года. Значительное снижение ставок и улучшение условий кредитования позволили ведущим участникам рынка продемонстрировать взрывные темпы роста. Тройка лидеров не изменилась: Сбербанк увеличил объемы выдачи на 97%, темпы прироста ипотечного кредитования ВТБ24 и Газпромбанка составили 139 и 183% соответственно. Более чем в три раза выросли объемы выдачи ипотеки в банках с иностранным участием: Абсолют-Банке (404%), Райффайзенбанке (448%) и БСЖВ (236%).

Интересно, что заемщики снова стали брать рискованные кредиты с переменной ставкой — доля этих кредитов в ипотечных портфелях крупных российских банков с 2009 года до настоящего времени возросла практически с «нуля» до 40%. Напомним, что ипотечный продукт с переменной ставкой может быть привязан для рублевых кредитов к ставке рефинансирования ЦБ РФ и к значению индекса MosPrime, а для кредитов в долларах или евро — к значениям индексов Libor или Euribor.

Клиентов привлекает то, что это дешевый продукт — разница между кредитом с фиксированной и переменной ставкой составляет 1,15–1,6% в пользу последней. Однако сегодня ситуация на валютном рынке далека от стабильности. Возможны резкие колебания курсов. К примеру, ставка MosPrime в начале 2008 года была 6,88%, а в третьей декаде января 2009-го это значение выросло до 28%. В середине сентября этого года значение MosPrime снизилось до значения 5,58%, что даже ниже предкризисных показателей. Продолжают преподносить сюрпризы и индексы для валютных кредитов. Так, годовая ставка Libor в октябре 2008 года достигала значения 4,23%, а в сентябре 2011-го значение Libor снизилось до отметки 0,83%.

Но расслабляться не стоит. По мнению экспертов, в случае финансовых потрясений или девальвации рубля заемщиков, взявших кредиты с плавающей ставкой, ждут серьезные испытания. Поэтому лучше семь раз подумать, прежде чем взять кредит с плавающей ставкой.