По объему выданных ипотечных займов к началу 2011 года рынок практически вернулся к докризисному рекордному уровню — более 300 тыс. кредитов за год. В 2011 году заметен явный рост и другого показателя — средней суммы займа. По данным Банка России, сейчас она составляет 1,29 млн. рублей. Два года назад этот показатель был равен 900 тысячам и миллиона достиг лишь в 2011 году.
Основные надежды на рост ипотечного рынка в России связаны с тем, что ставки по ипотеке хотя и медленно, но снижаются.
Медленное падение
Поставленную в 2009 году властями задачу снизить средний размер ставки по ипотеке до 10% годовых пока решить не удалось. Но в сравнении даже с докризисными показателями динамика ставок по ипотеке выглядит оптимистичной. В разгар кризиса они взлетели выше 20% годовых. В середине 2009 года средний размер ставки по 15-летнему рублевому ипотечному займу составлял 14,5% годовых. Размеры ставок по ипотеке по-прежнему весьма разнятся, от 9,5% до 23% годовых. Но если зимой эксперты говорили, что в среднем ставки находятся на уровне 14–15% годовых, то к концу весны этот показатель стал ниже. “Сейчас в рублях средняя ставка находится на уровне 12%”, — говорит вице-президент Первого республиканского банка Дмитрий Орлов. По словам банкира, на рынке есть отдельные предложения с более низкой ставкой, правда, пока в валюте или в качестве маркетинговой акции.
Впрочем, на практике основной проблемой на подступах к ипотеке для большинства граждан является первоначальный взнос. “Мы с женой и двумя детьми много лет теснимся в малогабаритной “двушке” на окраине Москвы, — рассказал “МК” 37-летний москвич Алексей. — Недавно хотели купить квартиру в ближайшем Подмосковье за 3,5 млн. рублей, рассчитав, что платить за нее ежемесячно придется порядка 25 тыс. рублей”. По словам Алексея, для их семьи с совокупным доходом в 80 тыс. рублей это показалось приемлемым. “Однако банк запросил с нас минимум 900 тыс. рублей первоначального взноса, что нереально — скопить такую сумму мы можем только за три года”. Несмотря на то что таких потенциальных заемщиков немало, банки предпочитают держать взнос на уровне не менее 20% от суммы, а в среднем на уровне 30%. Предложения меньше 20% встречают только по акциям. Впрочем, сейчас на рынке появились и единичные предложения без первоначального взноса, однако по таким кредитам ставка значительно выше среднерыночной, а срок займа короче, чем это необходимо большинству заемщиков.
Чем порадуют банкиры?
“В этом году на рынке ипотеки заметны качественные изменения, — говорит зампредседателя правления “Моего банка” Игорь Жигунов. — Рынок растет, и мы видим увеличение спроса со стороны населения на такие кредиты в несколько раз”. По словам банкира, прежде всего оживился рынок первичной ипотеки. “При этом если раньше основной объем кредитования приходился на Москву, то теперь активно развивается кредитование Подмосковья, — говорит эксперт. — Условия по кредитам и в Москве, и в Подмосковье практически сравнялись, просто за счет разницы в цене Подмосковье выгоднее для экономкласса”.
По оценке банкира, наиболее интересными и перспективными сегментами для роста являются ипотечный кредит под залог уже имеющейся недвижимости, кредитование одновременно застройщика и заемщика и загородная недвижимость. Согласен с этим и руководитель блока “Ипотечное кредитование” Альфа-банка Илья Зибарев: “Кредитование одновременно застройщика и заемщика — интересная и перспективная практика. Правда, при условии, что банк хорошо знает застройщика и доверяет ему”. По его мнению, одновременно будут активно развиваться программы ипотечного кредитования на объекты загородной недвижимости, особенно на коттеджи. Банкир выделяет в качестве лидера по объемам ипотечного кредитования сегмент новостроек. “В целом бума на рынке нет, инноваций пока тоже нет, но оживление налицо”, — говорит он. Начальник управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка Ирина Градович считает, что существенных изменений по ставкам в ближайшее время ждать не стоит: средние ставки по ипотеке на вторичном рынке будут находиться на уровне 11–13% годовых, а на первичном рынке на этапе строительства жилья — в районе 12,5–15%.
Надежда на соседний банк
Как всегда, всех граждан можно разделить на две категории — тех, кто уже думает, как бы вернуть кредит побыстрей, и тех, кто только хочет взять денег в долг, чтобы купить жилье. Строго говоря, у любого заемщика есть две возможности: перекредитоваться на более выгодных для себя условиях в другом банке или реструктурировать кредит в своем. Первый способ более выгоден для тех, кто желает как можно скорее расплатиться по кредиту. Дело в том, что ставки при перекредитовании не должны превышать 11% годовых. Такое условие поставило в 2009 году Правительство России, когда выделило 250 млрд. рублей из Пенсионного фонда России на поддержание программ перекредитования ипотеки. Программа стала популярной и в итоге на сегодняшний день порядка 30% всех выдаваемых ипотечных займов — это перекредитованные старые кредиты. “Если на рефинансирование претендует заемщик, который не допускал просрочек в другом банке, то это очень выгодная сделка: фактически проверенный клиент с подтвержденной историей платежей сам идет в банк”, — говорит Дмитрий Орлов. Поэтому, по словам банкира, банки охотно предлагают качественным заемщикам перекредитоваться под более низкую ставку. Подобные программы есть и крупных госбанков, и у коммерческих игроков. Другое дело, что банки соглашаются перекредитовать чужие кредиты, только когда уверены в платежеспособности должника. Проблемные клиенты, естественно, не нужны никому.
Тем же, кто относится к должникам второй категории (тем, кто не может тянуть кредит на прежних условиях, например, потеряв часть зарплаты или и вовсе оставшись без нее), больше подходит второй путь. Но надо помнить, что пересмотр срока кредита в сторону увеличения одновременно увеличивает и конечную сумму переплаты за него.
