Для многих граждан камнем преткновения на пути к ипотеке является подтверждение дохода. Банки же, обремененные “плохими” долгами, осторожничают. И дают ипотеку либо под высокий процент, либо, как в случае с государственными банками и банками, работающими по госпрограмме АИЖК, выдвигают к заемщикам очень жесткие требования. Так, автор знает случай, когда заместителю руководителя организации отказали в ипотеке только потому, что указанный им номер рабочего телефона был “виртуальным” — то есть шел через коммутатор.
Хуже всего, как ни странно, тем гражданам, у которых уже есть какое-то жилье. Казалось бы — бери ипотечный кредит под имеющуюся недвижимость и покупай, что тебе нужно: квартиру для выросшего ребенка, дачу для себя. И банку должно быть выгодно: ведь в этом случае гораздо легче будет взыскать предмет залога, если клиент не сможет выплачивать кредит.
Однако на деле банки очень неохотно дают такие кредиты. Проценты по ним значительно выше и приближаются к потребительским. А требования как к предмету залога, так и к заемщику гораздо жестче, чем при ипотеке. Неофициально банкиры объясняют это просто: главным залогом своевременной выплаты кредита считается сам заемщик, его мотивация. “Если в случае невыплаты придется лишиться единственного жилья — это одно, а если второго, дополнительного жилья — другое”, — пояснил сотрудник одного из банков. Плюс человек, не имеющий накоплений хотя бы в 10% от стоимости покупаемой квартиры, считается легкомысленным. В результате самыми обделенными оказываются как раз те, кто мог бы значительно оживить рынок недвижимости: люди, желающие улучшить жилищные условия, но имеющие стартовый капитал в виде недвижимости, а не денег.
Однако рынок, как и природа, не терпит пустоты. На месте, где могли бы найти свою нишу частные банки, оттесненные сегодня от ипотечных кредитов государством, появились финансовые конторы.
Предложениями одной из таких компаний получить кредит под залог недвижимости переполнен сегодня Интернет. Контекстная реклама ее появляется у каждого, кто хоть раз поискал в Интернете либо предложения по недвижимости, либо условия ипотеки. Название, созвучное с известным банком — первопроходцем на рынке кредитования, сайт, обещающий оформление кредита за 1 час, отсутствие скрытых комиссий. А главное — не нужно никаких подтверждений дохода. Решение принимают за один день, получить можно сумму в 80% от стоимости залоговой недвижимости. Можно взять кредит и до момента продажи заложенной квартиры, выплачивая до сделки только проценты.
Правда, такой комфорт дорого обходится: как гласит информация на сайте компании, платить придется от 2,5% в месяц. То есть минимум 30% годовых. Да и дается кредит на срок от 3 месяцев до 10 лет. Калькулятор на сайте дает такой результат: при кредите в 3 500 000 рублей ежемесячно придется выплачивать 122 500. При этом сумма одинакова при любом сроке кредита. При звонке в банк выясняется, что эта сумма — лишь ежемесячные проценты. Простой подсчет показывает, что платить придется по 3,5% в месяц — а это уже 42% годовых. Скажем честно, далеко не все потребительские кредиты столько стоят.
Приглядываемся к предложению повнимательнее. Ага, оказывается, оценка недвижимости тоже производится самим банком! Да что же это за банк такой? В разделе о менеджменте компании размещена информация только о трех сотрудниках, работающих с клиентами: один, как утверждает сайт, работал ранее “в Главном Территориальном Управлении Банка России” (написание сохранено), второй — “длительное время руководил работой блока недвижимости в одной из крупнейших международных компаний”, третий “длительное время работал в отделе розничного кредитования”. О конкретных местах работы этих достойных людей сайт почему-то умалчивает — как и о наличии иных сотрудников. В частности — руководителей банка.
Впрочем, дальнейшее изучение информации показывает, что это… не банк! Выясняется, что ипотечный кредит предлагает некое ООО. Впрочем, в глубине сайта находится текст соглашения с настоящим банком — в рейтинге банков он где-то за 500-м местом — о привлечении на его условиях клиентов.
Звонок в банк — там и не знают о “партнере”. Так что за кредит даст это ООО? “Мы располагаем собственными финансовыми средствами”, — с достоинством отвечает по телефону его сотрудница. Правда, пояснить подробности отказывается: “Оставьте на сайте заявку, с вами свяжется наш сотрудник, посмотрит квартиру, тогда и поговорите”. Желание показывать сотруднику квартиру как-то пропадает. Заодно выясняется, что можно получить кредит под более низкий процент. Правда, если оформить не договор ипотеки, а договор купли-продажи с обратным выкупом.
“Купля-продажа с обратным выкупом — схема однозначно мошенническая, — предупреждает глава Союза заемщиков и вкладчиков Владислав Кудинов. — Да и в случае оформления договора ипотеки скорее всего в документе будут условия, далекие от нее. Не удивлюсь, если договор будет заключен на физическое лицо”.
По словам эксперта, сейчас подобные конторы активизировались: рынок недвижимости начал расти, и тот, кто успеет набрать по дешевке жилья, вскоре может получить неплохую прибыль. А в данном случае прибыль может быть огромна. Считаем: 80% от стоимости квартиры, определенной самими же кредиторами, плюс 42% годовых — фактически квартира может достаться не то что задаром, а еще и с приплатой. Расходов при этом — аренда представительного офиса да контекстная реклама. Уложиться можно в 200—300 тысяч.
А в том, что квартира отойдет кредиторам, Кудинов не сомневается. И дело не только в грабительских процентах: схема уплаты долга будет построена так, что рано или поздно заемщик нарушит договор. “Мы сейчас с Роспотребнадзором защищаем клиентов настоящего банка, который делает то же самое, — рассказывает эксперт. — Банк работает только с залогом недвижимости, имеет персонала 10 человек, включая охранника, и кассу, рабочий день которой заканчивается уже в 16 часов. При этом вносить деньги можно строго в определенное время, вплоть до часов. Рано или поздно человек “промахивается” — и тут же ему начисляется неподъемный штраф”.
Ипотека от внебанковской организации — это, видимо, уже следующая ступень подобной схемы. Дело в том, что такое ООО уже не контролируется ни ЦБ, ни ФСФР, которые все же отслеживают совсем уж тяжелые случаи. Да и Роспотребнадзор здесь не поможет. “В этом случае суд будет считать спор между кредитором и заемщиком гражданским, — поясняет Кудинов. — Ведь 42-я глава ГК разрешает давать деньги под проценты любым физическим и юридическим лицам”.
Более того, ликвидация ООО — процесс гораздо более простой и быстрый, нежели ликвидация банка. Поинтересуется ею при этом только налоговая — с точки зрения уплаты налогов. Да такая контора может быть просто перепродана фирме-однодневке. Вместе с квартирами, за которые граждане получат не более половины цены.
Защититься от подобной напасти простому гражданину трудно. “Даже если вы придете с юристом, не исключено, что его перекупят — такие случаи уже бывали”, — говорит Кудинов. Единственный его совет — обращаться в известные крупные банки. Но они-то кредиты под залог имеющегося жилья дают с неохотой! Круг замкнулся. Похоже, гражданам придется повременить с улучшением жилищных условий.
