Куда движется рынок недвижимости

— Прошлый год для регистрационных служб был очень сложным, количество обращений в связи с ожидаемым 1 марта 2010 года окончанием бесплатной приватизации выросло в разы. Если в 2007 году мы приняли 99 тыс. заявок на приватизацию жилья, а в 2008 г. — 162 тыс., то в прошлом году таких обращений было 308 тысяч. Несмотря на возросшие объемы работ, остаток неприватизированного жилья в столице оценивается в количестве 700 тыс. квартир, что составляет порядка 25% жилого фонда Москвы.  

— Реально ли до 2013 года завершить приватизацию в столице?  

— Это зависит от активности жителей. Если будем регистрировать по 200—250 тыс. квартир в год, то успеем. Однако опыт показывает, что после принятия решения о продлении сроков приватизации, как это уже было в 2007 году, количество обращений резко падает. Сейчас, например, нет того ажиотажа, который наблюдался у окошек регистрационной службы осенью 2009 года. Я почти уверен, что накануне 2013 года авральная ситуация возникнет вновь: к сожалению, наш народ привык жить по принципу “пока гром не грянет, мужик не перекрестится”.  

— А надо ли было в таком случае вообще продлять приватизацию? Сколько можно тянуть кота за хвост?  

— Многие граждане до сих пор не смогли стать собственниками жилья — это факт. Хочу напомнить, что решение о продлении сроков приватизации было принято в разгар финансового кризиса, отрицательно сказавшегося в том числе и на объемах жилищного строительства. Многие очередники просто не успели получить жилье по договору социального найма и, следовательно, приватизировать его. К этой же категории относятся жители аварийных домов, претендующие на предоставление новых помещений.  

Не стоит также забывать, что во многих регионах, в том числе в Москве и в Московской области, развернута масштабная программа по обеспечению жильем военнослужащих и членов их семей. Основной объем новостроек по этой программе должен быть введен в эксплуатацию до 2013 года, чтобы военные, так же как и остальные граждане страны, смогли воспользоваться бесплатной приватизацией и стать полноправными хозяевами полученных от государства квартир. На мой взгляд, это абсолютно правильное и справедливое решение.  

— Может быть, во избежание социальных конфликтов бесплатную приватизацию жилья стоит вообще сделать бессрочной? Ведь, например, многие московские очередники к 2013 году жильем обеспечены точно не будут.

— Такие решения находятся вне компетенции службы, и я не могу тут ничего комментировать.  

— Расприватизировать находящееся в собственности жилье можно уже сейчас?

— Да, такая возможность предусмотрена Гражданским кодексом, а сама процедура подробно расписана в нормативных актах правительства Москвы. Обращаться нужно в окружное управление Департамента жилищной политики и жилого фонда, который возьмет на себя оформление и регистрацию договора передачи квартиры из частной собственности в муниципальную. Хочу подчеркнуть, что такие сделки пока редкость, так как, отдавая свое жилье городу, человек автоматически утрачивает право на повторную бесплатную приватизацию. Это является сдерживающим фактором, однако если законодательство в области налогообложения недвижимости изменится, граждане с низкими доходами, очевидно, не смогут в полном объеме нести обязанности по содержанию своего имущества и потребность в расприватизации жилья может возрасти.  

— Риелторы утверждают, что столичный рынок недвижимости, который заметно просел в первом полугодии 2009 года, вновь находится на подъеме, и жилье скупают как горячие пирожки. Вы разделяете этот оптимизм?

— Согласно имеющимся статистическим данным, в течение прошлого года показатели государственной регистрации договоров купли-продажи квартир оставались стабильно невысокими. Лишь в ноябре и декабре объем зарегистрированных договоров превысил показатели аналогичного периода прошлого года. Так, если в ноябре 2008 г. были зарегистрированы 4868 сделок купли-продажи, то в ноябре 2009-го — 4941. В свою очередь, в декабре 2009 года госрегистрацию прошли 8498 договоров, тогда как годом ранее всего 6342. Казалось бы, тенденция налицо, однако хочу предостеречь читателей от поспешных выводов. Практика показывает, что показатели конца года не являются определяющими. Более определенно говорить о состоянии столичного рынка недвижимости можно будет только по завершении I квартала, а окончательно ситуация прояснится не раньше конца первого полугодия. Впрочем, уже сейчас очевидно, что резкого роста рынка, который предсказывали некоторые эксперты, не произошло. В январе нами было зарегистрировано всего 3923 сделки купли-продажи, в феврале — 4047.  

— Каков ваш прогноз?  

— Я считаю, что в текущем году рынок останется на уровне 2009 года, а вот в 2011-м будет резкий спад, так как продавать станет нечего. Объемы строительства резко сократились, это видно хотя бы по количеству договоров долевого участия, которые покупатели жилья заключают с застройщиками. Судите сами: сразу после принятия 214-ФЗ в 2006 году таких договоров нами было зарегистрировано 2104, в 2007-м — 3101, в 2008-м — 4163, в 2009-м — только 1764. В 2010-м по состоянию на середину февраля — 83, то есть о приросте говорить явно не приходится.  

— Но ведь есть еще продажи по “серым” схемам, которые не учитываются регистрационными службами.  

— Есть, и хотя мы не можем отследить подобные сделки, я на 100% уверен, что их количество снизилось примерно в той же пропорции, что и число договоров долевого участия.  

— А в сегменте ипотечного кредитования какие тенденции?

— Ипотека вновь становится популярной у москвичей. Если в январе-феврале 2009 года было зарегистрировано всего 747 договоров (375 в январе и 372 в феврале), то в этом году за аналогичный период мы зарегистрировали 1739 договоров (614 за январь и 1125 за февраль).  

— Столичные власти настаивают, что на социальном ипотечном кредитовании кризис никак не сказался. Напротив, количество кредитов, выданных очередникам, даже выросло.  

— Подтверждаю: количество заявлений, принятых на регистрацию в рамках программы “Социальная ипотека”, в 2009 году составило 2587. В 2008 году их было 1965, в 2007-м — 1095.  

— Актуальный в связи с последними событиями в поселке Речник вопрос: действует ли в Москве “дачная амнистия”? И если да — сколько человек смогли ею воспользоваться?  

— Конечно, для Москвы проблема упрощенного оформления земли не так актуальна, как для других регионов, однако “дачная амнистия” в городе действует, и никаких дополнительных требований к заявителям наше управление не предъявляет. Если правоустанавливающие документы в порядке, кадастровые паспорта имеются — права собственности будут зарегистрированы независимо от месторасположения земельного участка. В 2009 году в рамках “дачной амнистии” в столице было подано 1279 заявлений, это почти в два раза больше, чем в 2008 году. Положительное решение было принято по 1165 заявлением, или в 91% случаев.  

— Известно, что жителям Речника ранее было отказано в “дачной амнистии”. Каковы будут ваши действия, если они, вдохновленные решением президента, обратятся к вам с повторными заявлениями?  

— Если в представленных гражданами документах не будет изменений, связанных с решением правительства Москвы или других органов, которые позволят провести государственную регистрацию, то заявителям в соответствии с законом будет повторно отказано в “дачной амнистии”. Хочу еще раз подчеркнуть: мы не можем оформлять права собственности на землю в поселке Речник, не имея на то законных оснований.  

— Какова вообще доля частных землевладельцев на рынке Москвы?

— В частной собственности находится 1,4% столичных земель, или 2,2 тыс. га. Из них физическим лицам принадлежит всего 0,1 тыс. га. Москва как субъект Федерации зарегистрировала права на 11 565 земельных участков, Российская Федерация — на 1596 участков. Однако необходимо понимать, что на основную часть столичных земель государственная собственность не разграничена, и права на них соответствующим образом не оформлены. При общей площади территории Москвы 109,1 тыс. га неразграниченными на сегодняшний день остаются порядка 100 тыс. га.  

— Кто распоряжается этими землями?  

— По закону — правительство Москвы.