Не секрет, однако, что строительный рынок сотрясают самые разные неприятности. Произошли громкие банкротства строительных компаний, в том числе такого гиганта, как СУ-155, в результате которого пострадали порядка 20 тыс. человек. Это показывает, что принцип «too big to fail», по которому в 2011 году был снят одноименный кинофильм Кертиса Хэнсона, не работает.
Сейчас в России насчитывается порядка 45-50 тыс. обманутых дольщиков. А речь ведь идет о семьях - то есть, их число можно смело умножать как минимум на два. Причем они неравномерно распределены по стране, а сосредоточены преимущественно в Московском регионе, что представляет социальную и, потенциально, политическую проблему.
Участвовать в решении проблемы обманутых дольщиков приходится, в том числе, государству. Оно, в частности, взяло на себя финансирование санации СУ-155. В целом же по стране в последнее время ежегодно жилье получают 4-6 тыс. пострадавших частных инвесторов долевого строительства. Но по большому счету у государства, бюджет которого и без того испытывает серьезную нагрузку, возможности расплачиваться за всех обанкротившихся игроков нет. Тем более что в ряде случаев речь идет не только об ошибках в бизнес-планировании, но и об уголовных преступлениях, мошенничествах и так далее.
Выгодно, но не защищено
Какова ситуация на строительном рынке сейчас? Порядка 80-85 % жилья реализуется на принципах долевого строительства и лишь около 15-20 % объектов покупается гражданами – как правило, более состоятельными - в виде готовых квартир. Для застройщиков долевое строительство, безусловно, выгодно: они получают, по сути, беспроцентный кредит, привлекая средства граждан. Своя выгода и у дольщиков, которые экономят до половины стоимости на покупке квартиры на этапе котлована. И все бы хорошо, но при одном условии: если бы все застройщики были честными, а рынок представлял бы собой аналог автомата, куда ты кидаешь монетку, а тебе выдают квартиру.
В действительности это не так. Проблемы возникают самые разные. В базовом для отрасли ФЗ-214 инструмент страхования договоров долевого участия (ДДУ) появился только в 2014 году. Но обязанность страховать свою ответственность соблюдали далеко не все застройщики. Те, кто начинал строительство до вступления в силу закона, в основном не спешили оформлять страховки. Иные действовали через аффилированные структуры и потом вместе банкротились. Но даже и те «счастливчики», кто приобрел страховку, проблем не избежали.
В целом можно утверждать, что сложившаяся на сегодняшний день система страхования ответственности застройщиков не предоставляет дольщикам необходимых гарантий от действий недобросовестных игроков.
Разумный выход
Тому есть несколько основных причин. Прежде всего, согласно ФЗ-214, фактом подтверждения страхового случая является банкротство застройщика. Но дела о банкротстве могут длиться многие годы.
Кроме того, совершение застройщиком уголовного преступления вроде мошенничества не является страховым случаем. И если будет доказано, что банкротство было предумышленным, тогда страховщики, совершенно закономерно, должны требовать возврата уже выплаченных страховок.
Не исключено, что по этому сценарию могут развиваться события для застрахованных обманутых дольщиков ЖК «Царицыно». Комплекс должен был быть сдан в эксплуатацию еще в 2012 году. Но этого не произошло. Застройщик - «Московский комбинат хлебопродуктов» (МКХ) – обанкротился. Против его основного владельца Игоря Пинкевича возбуждено уголовное дело о мошенничестве, он арестован. Видимо, как часто бывает в крупных компаниях, за счет средств одного бизнеса пытались спасти другие, а в результате рухнули все. Страховые полисы имеют только 10 % дольщиков комплекса – около 250 человек. Все они застрахованы в компании «Проминстрах». Остальные страховщики комплекса давно разорились.
«Проминстрах» выплачивать страховки готов. Более того – открыл «горячую линию» для дольщиков и активно разъясняет гражданам их права и обязанности в данной ситуации. Но вот только дольщики хорошо понимают, что уголовное дело против Пинкевича может обернуться для них тем, что страховые возмещения придется возвращать. А убытки затем предстоит взыскивать уже с застройщика, что означает годы судов. И эта системная проблема, к сожалению, не единственная.
Связанную с ЖК «Царицыно» ситуацию вообще можно охарактеризовать как лакмусовую бумажку, выявившую многочисленные несовершенства существующего механизма страхования ответственности застройщиков. Дело в том, что страховое покрытие не компенсирует рыночную стоимость жилья. Страховка дольщиком «Царицыно» оценивается, по ДДУ, в 100 тыс. рублей за кв. м. Но рыночная стоимость квартир в этом районе сейчас достигает 150 тыс. за кв. м. Не возмещает страховка и потерь, связанных с выплатой по ипотечным кредитам процентов. Так что, похоже, самый правильный выход для дольщиков – ждать, когда достроят жилье.
Отрадно, что власти Москвы заняли в случае ЖК «Царицыно» разумную позицию. Объект передают другому застройщику и будут финансировать окончание работ за счет бюджета. Достройка, по оценкам специалистов, займет примерно 2-2,5 года. Так что дольщикам «Царицыно», по сравнению со многими другими пострадавшими по всей стране, еще повезло.
Польза в доле
Но вопрос, как успокоить дольщиков и застройщиков, чтобы подобных ситуаций не возникало, волнует всех. В 2017 году проведена реформа системы страхования договоров ДДУ. Вместо страховщиков теперь этим занимается государственный Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства. Застройщики уже начали отчислять в него проценты от каждого ДДУ. Это решение, пожалуй, верное и создаст предпосылки для большей защиты прав дольщиков. Однако проблема в том, что новые правила не относятся к уже существующим проблемным объектам, строительство которых было начато до создания Фонда. И тут государству неплохо было бы найти какое-то приемлемое для всех сторон решение - особенно для случаев криминальных действий застройщиков, которые по закону не подпадают под страховое возмещение.
Как будут развиваться события на рынке долевого строительства в перспективе, покажет время. Стоит напомнить, что в ноябре 2017 года Владимир Путин поручил отказаться от долевого строительства в течение трех лет. Но эксперты оценивают возможный рост цен на жилье после этого до 15-25 %. И в этом случае могут возникнуть новые проблемы, тормозящие развитие строительного рынка. Поэтому не стоит воспринимать поручение главы государства как «отлитое в граните». Дольщики тоже могут быть полезны, и не исключено, что ДДУ все же останутся, как одна из форм финансирования строительства типового жилья.
Тем более что сегодня проблема дольщиков не так остра, как, скажем, 10 лет назад. Это подтверждает, что определенные успехи в совершенствовании системы регулирования этой сферы уже достигнуты. Для того чтобы продолжать финансировать жилищное строительство, у россиян средства есть. Только на банковских депозитах физических лиц находится более 26 трлн рублей. А это, на секундочку, примерно в полтора раза больше всего федерального бюджета. И если люди увидят готовность государства идти навстречу, они будут инвестировать. Но ключевым условием здесь является доверие. Собственно, это один из главных факторов функционирования всей экономики. Не случайно такая тема заявлена одной из четырех основных на предстоящем Санкт-Петербургском экономическом форуме 2018 года.
