Сбавили обороты
Подмосковный первичный рынок жилья уже давно находится в руках покупателей. Жилья построили много, почти в любом жилом комплексе можно без проблем найти свободную квартиру. Были бы только деньги. Поэтому в течение двух последних лет девелоперы постепенно сворачивают активность. Например, в январе–июне в зоне до 30 км от МКАД в Московской области вышло всего 7 новых проектов. В то время как в «старых» границах столицы стартовали 23 проекта (без учета элитных). Для сравнения, в докризисное время в Подмосковье ежемесячно могло выходить на рынок по 5 проектов. По сравнению со вторым кварталом 2015 года предложение снизилось на 20%. Среди основных причин — высокая конкуренция, низкая маржинальность и переориентация части девелоперов на столичный рынок.
«Инвестиционной себестоимости, которая сегодня есть в Москве, в Московской области практически не осталось. А инвестиционная себестоимость — это то, что позволяет создавать новое качество среды внутри проектов, применять новые технологии. Даже без реновации рынок Московской области находится «на грани». Потому нужно очень внимательно следить за теми объемами метров, которые выходят там на рынок», — заявил замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин. Он отметил, что Московская область сегодня в основном застраивается в радиусе 15 км от МКАД, а 90% граждан, покупающих там квартиры, едут на работу в Москву. На сегодняшний день в Подмосковье более 500 компаний привлекают средства граждан по 214-ФЗ. «С одной стороны, это неплохо, так как есть конкуренция, но это опасно с точки зрения любого колебания на рынке», — сказал замминистра.
На фоне слабого спроса и избытка предложения цены в проектах по мере увеличения строительной готовности растут очень медленно. Это приводит к стагнации средней цены. Что в январе, что в июле за один подмосковный «квадрат» жилья девелоперы просили в среднем 85 тыс. руб. Это без торга и скидок.
Руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов отметил в Московской области снижение платежеспособности населения, жесткую конкуренцию между первичным и вторичным сегментами, а также беспрецедентное количество продаж со скидками. Максимальный дисконт в Московском регионе достиг рекордной отметки — 31%.
Признаки стабилизации
В середине лета ситуация по спросу на подмосковном рынке стабилизировалась — уже не было такого явного перетекания покупательского интереса в столицу. По итогам первого полугодия, по данным Росреестра, количество зарегистрированных ДДУ на 5,8% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Еще одна явная тенденция — рост предложения новостроек в ближайшей зоне от МКАД (до 5 км). Год назад на долю предложения в поясе до 5 км от МКАД приходилось 39% совокупного предложения, то сейчас уже 44%. Именно эти новостройки наиболее конкурентоспособны, так как среди подмосковных проектов у них лучшая транспортная доступность и качественные характеристики. К тому же в ближнем поясе есть предложения с бюджетом покупки менее 2 млн рублей, которые, несмотря на небольшую площадь, находят своего покупателя.
Риелторы зафиксировали рост ипотечных сделок. По данным Росреестра, во втором квартале 2016 года доля ипотечных сделок составляла 50%, а по итогам второго квартала 2017 года — уже 58%. Можно ожидать, что далее доля ипотечных сделок в Московской области будет только увеличиваться и в итоге перешагнет 60%-ный барьер. Это вполне логично, так как подавляющее большинство проектов в Московской области относятся к массовому сегменту, а там востребованность кредитных средств при покупке квартиры выше. В некоторых проектах доля ипотечных сделок может достигать даже 80–85%. Реальные доходы граждан не растут, а ставки по ипотеке снижаются, следовательно, покупателям удобнее оформлять ипотечные кредиты, нежели откладывать покупку.
Предпочтения покупателей
Как сообщила гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина, наибольший спрос зафиксирован в тех локациях, где представлено максимальное предложение на первичном рынке. На первом месте по популярности Ленинский район (порядка 20% спроса), далее следуют Красногорский район (15%), Люберецкий район (10%), Мытищинский район (8%), Одинцовский (7%) и Балашиха с Железнодорожным (7%).
В аутсайдерах Сергиево-Посадский район, Климовск, Знаменск, Лыткарино. Лыткарино попало в данный список, так как, несмотря на довольно близкое расположение к Москве, в городе на первичном рынке представлен всего один проект.
Наиболее востребованы у покупателей однокомнатные квартиры и студии: на них приходится 58% сделок. На втором месте по популярности двухкомнатные квартиры — 32%.
И на трехкомнатные квартиры приходится 10% спроса. «Интересно то, что на трехкомнатные квартиры приходится довольно внушительный спрос, что означает, что покупатели хотят улучшить свои жилищные условия. Правда, в этом случае есть риск столкнуться в ближайшее время как раз с нехваткой предложения трехкомнатных квартир. Так как основной спрос все же приходится на «однушки» и студии, девелоперы предпочитают заложить в квартирографии именно данную комнатность по максимуму. А так как на реализацию трехкомнатных квартир требуется все больше времени, то девелоперы сокращают их предложение в своих проектах. И сейчас ситуация уже такова, что в некоторых локациях на первичном рынке найти достойное предложение трехкомнатной квартиры практически невозможно», — отметила Наталья Шаталина.
В «однушках» средняя площадь приобретаемых квартир составляет 35 кв. м, в «двушках» — 55 кв. м, а вот в трехкомнатных квартирах покупатели тяготеют уже к большим площадям (75–80 кв. м).
По оценке Дмитрия Таганова, две трети покупателей квартир экономкласса, желающих решить собственный жилищный вопрос, заинтересованы в объектах с отделкой.
Почем «квадрат»?
По итогам первого полугодия 2017 года средневзвешенная цена в Московской области (зона до 30 км от МКАД) составила 85 тыс. руб. за кв. м. А вот в конце 2016 года 1 кв. м жилья в среднем стоил 83,9 тыс. руб.
В экономклассе средневзвешенная цена составляет 74,1 тыс. руб. за кв. м, что на 2% меньше, чем в конце прошлого года. В комфорт-классе средняя стоимость квадратного метра составила 79,9 тыс. руб., в то время как в конце 2016 года показатель был равен 79,5 тыс. руб. В сегменте «бизнес» средневзвешенная цена выросла на 6% — со 140,6 до 150 тыс. руб. за кв. м.
«К концу года рынок будет находиться в состоянии стабилизации. Ожидается небольшое количество новых проектов, а в текущих стоимость квадратного метра будет расти крайне медленно», — полагает Наталья Шаталина.
Дельные советы
«Главный совет — изучите перед покупкой репутацию застройщика. Побольше узнайте не только о его текущем проекте, но и о уже реализованных. На сайте застройщика должны быть доступны все правоустанавливающие документы, если нет, то можно запросить их напрямую у застройщика. Стоит ознакомиться со следующими документами: акт выбора земельного участка, договор аренды на землю, где проводится строительство, инвестиционный контракт, разрешение на строительство и проектную декларацию», — заметила Наталья Шаталина.
Также, по ее мнению, следует изучить все форумы как о жилом комплексе, где вы собираетесь приобрести квартиру, так и о комплексах, которые ранее были уже сданы. Как правило, становится ясно, идет ли строительство с какими-то проблемами или нет.
Нелишним будет сравнить, что было обещано при строительстве других объектов и что получилось по факту, тогда покупателю будет понятно, чего ожидать при окончании строительства. Также можно узнать, как шло заселение, не было ли проблем на данном этапе. В любом случае сбор такой информации поможет составить объективную картину о застройщике.
