Позитивные сигналы
Подводя итоги первого полугодия на столичном рынке жилой недвижимости в старых границах, эксперты высказывают осторожный оптимизм. Действительно, по оценке Росреестра, с начала года число зарегистрированных в Белокаменной договоров долевого участия (ДДУ) выросло в 2,3 раза: с 1782 штук в январе до 4103 штук в июне. По сравнению с июнем прошлого года рост составил 49,9%. Рекордный же объем (5418 ДДУ) был отмечен в марте.
О выздоровлении рынка говорит и другой важный фактор: количество ипотечных сделок в июле выросло на 21% по сравнению с предыдущим месяцем и на 43% по сравнению с тем же периодом 2016 года. Недавняя мощная волна снижения ставок только подстегнула интерес к покупкам.
Для полного счастья девелоперам не хватает только бурного роста зарплат покупателей, чтобы обеспечить баланс спроса и предложения. С каждым кварталом новых жилых домов в Москве становится все больше. Есть что выбирать, были бы только деньги! Сейчас общий объем предложения на первичном рынке жилой недвижимости Москвы составил 47,5 тыс. лотов в 6771 корпусе суммарной площадью 3,3 млн кв. м.
Любимцы масс
За полгода структура рынка массового жилья изменилась. Если в январе больше всего квартир комфорт-класса продавалось в ЗАО (22%), ЮАО (18%) и ЮВАО (16%), то сейчас по объемам предложения лидируют СЗАО (27%), ЮЗАО (20%) и ЮВАО (15%).
Как сообщила руководитель АКЦ Est-a-Tet Юлия Сапор, по итогам I полугодия 2017 года в комфорт-классе предлагалось 19,4 тыс. квартир в 211 корпусах 75 проектов. Из них на панель, по оценке bnMAP.pro, приходится 16,5%. Львиную долю в общей массе новостроек занимает монолит и монолит-кирпич.
Сегмент «комфорт» занимает второе место по объему предложения на первичном рынке жилья, его доля составила 41,3%. В сегменте «эконом» продается всего 2,9 тыс. квартир в 45 корпусах 4 проектов (6,2% в суммарной площади). За 1 «квадрат» жилья комфорт-класса девелоперы просят 151,5 тыс. руб./кв. м, а за 1 кв. м квартиры экономкласса — 112,1 тыс. руб./кв. м.
Дороже всего жилье комфорт-класса продается на северо-западе. В среднем здесь просят за 1 «квадрат» 162,1 тыс. руб. Наиболее бюджетное предложение (98,1 тыс. руб./кв. м), как всегда, можно найти в Зеленограде.
«Практически во всех округах стоимость квадратного метра в комфорт-классе превышает стоимость квадратного метра в экономклассе. Только в ЗАО и ЮЗАО ситуация обратная. В ЗАО (151 785 руб.) высокая стоимость 1 кв. м связана с тем, что все объекты экономкласса в продаже введены в эксплуатацию. В ЮЗАО (167 227 руб.) в продаже находится всего один проект, панельный дом после реновации, где реализуются готовые квартиры с отделкой», — сообщила председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. По ее мнению, качество проектов комфорт-класса растет при сохранении доступных для покупателя жилья цен: «Сегодня жилые комплексы комфорт-класса зачастую предлагают опции, ранее характерные для жилья бизнес-сегмента: высокие потолки, панорамное остекление, дворы без машин, квартиры с двумя санузлами и т.д.».
«Основные тенденции в потребительских предпочтениях, сформировавшиеся еще в прошлом году, остались неизменными: наибольшим спросом пользуются 1- и 2-комнатные квартиры в массовом сегменте с бюджетом от 4,5 до 7 млн руб.», — рассказала гендиректор АН «Бон Тон» Наталия Кузнецова. По ее словам, с начала года средний бюджет покупки в комфорт-классе уменьшался из-за большого количества нового предложения. Так, средний бюджет «однушки» средней площади 38 кв. м снизился с 5,9 до 5,6 млн руб. при снижении средней цены 1 кв. м с 155 до 145 тыс. руб. Средний бюджет «двушки» снизился с начала года с 9,1 до 8,1 млн руб. при снижении средней стоимости «квадрата» от 147 до 138 тыс. руб.
В экономклассе, наоборот, в январе–июле выросли и средний бюджет покупки, и средняя цена 1 кв. м. Бюджет покупки «однушки» площадью 38 кв. м варьировался от 3,8 до 4,2 млн руб. при средней цене 1 кв. м от 107 до 110 тыс. руб. Бюджет «двушки» площадью 59 кв. м — от 5,4 до 5,8 млн руб. при средней цене 1 кв. м от 94 до 98 тыс. руб.
Отметим, что жилье экономкласса в основном продается на юго-востоке столицы. 1 «квадрат» здесь стоит 111,3 тыс. руб. Для сравнения, в престижном ЗАО, где по демократичным ценам реализуются только два проекта, 1 кв. м жилья продается в среднем за 158,2 тыс. руб.
В июле продажи недорогого жилья открылись в ЖК, расположенных в Левобережном районе (САО) и в Нагатино-Садовниках (ЮАО). Совокупно в этих двух новых проектах было выставлено на продажу 586 квартир. «Можно отметить, что выбор проектов с минимальным бюджетом покупки менее 3 млн руб. расширился. При этом сохраняется тенденция сокращения бюджетов за счет уменьшения площадей квартир — на экспозиции представлены лоты от 18 кв. метров», — заметила Доброхотова. По ее словам, спрос на студии и «трешки» был почти равным: 7 и 8% соответственно. Доля покупателей, выбирающих 2-комнатные лоты, составила 36%. А самый ходовой товар в массовом сегменте — «однушки» (48% заявок).
Бизнес наступает
«В бизнес-классе покупатели предпочитают просторные квартиры. Основной спрос приходится на двухкомнатные и трехкомнатные варианты. «Однушки», ликвидные в доступном ценовом сегменте, не являются здесь ходовым товаром. Разрабатывая квартирографию проекта и продумывая соотношение типов квартир, застройщики, несомненно, учитывают данное обстоятельство», — подчеркнула руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева.
В январе–июле 2017 года по сравнению с аналогичным периодом 2016 года объем предложения квартир в этом сегменте вырос на 22,4%. Больше всего квартир продается в САО (22%) и ЗАО (17%). «Всего на первичном рынке жилой недвижимости Москвы предлагается 185 корпусов в 92 проектах бизнес-класса. В предложении представлено 14 тыс. квартир. Впервые объем предложения сегмента превысил показатель в 1 млн кв. м», — отметила Юлия Сапор.
По ее оценке, в начале августа 1 кв. м жилья в сегменте «бизнес» в среднем стоил 242,7 тыс. руб. В годовой динамике цена снизилась на 0,5%. «В бизнес-классе наблюдались те же тенденции, что и в комфорт-классе: бюджет 1-комнатных квартир снизился с 10,6 до 8,6 млн руб. при снижении средней цены 1 кв. м с 212 до 182 тыс. руб.», — сообщила Наталия Кузнецова.
Максимальные цены зафиксированы традиционно в ЦАО (267,2 тыс. руб./кв. м), минимальные — в ЮВАО (192,7 тыс. руб./кв. м). Покупатели жилья бизнес-класса ориентируются не только на приемлемые цены, но и на удобную транспортную доступность и развитую социальную инфраструктуру.
Премиум и элит
Как сообщила Юлия Сапор, сейчас объем предложения квартир первичного рынка элиты и премиум-класса Москвы представлен 2,2 тыс. лотами в 51 проекте. При этом из них к премиальному сегменту относится 148,6 тыс. кв. м в 14 проектах. В общей площади квартир доля премиум-класса составляет 5,6% от всего объема предложения в Москве, доля элитных проектов —5,2%, 139,2 тыс. кв. м.
По итогам I полугодия 2017 года средневзвешенная цена 1 кв. м жилья в элитном сегменте составила 843,3 тыс. руб. Самые дорогие средние «квадраты» в этом сегменте продаются в Пресненском (1650,6 тыс. руб.) и Басманном районах (1399,0 тыс. руб.). Самая низкая цена отмечена в Донском районе (525,1 тыс. руб./кв. м).
В начале августа 1 кв. м премиум-класса в среднем стоил 468,4 тыс. руб. В этом сегменте среди лидеров — ЗАО, ЦАО и САО. Самая высокая цена зафиксирована в Раменках: 641,5 тыс. руб./кв. м.
«В премиум-классе спрос на 1- и 2-комнатные квартиры распределился одинаково — по 35% заявок. 22% заявок пришлось на покупку 4-комнатных лотов. А вот студии спросом почти не пользовались (1%)», — сообщила Доброхотова. В элитном сегменте, по ее словам, уже который год на пике спроса находятся квартиры площадью 100–150 кв. м (35% заявок) и менее 100 кв. м (31%). На долю квартир площадью 150–200 кв. м приходится 24% покупателей. 200–300 кв. м готовы приобрести 9% покупателей. На квартиры площадью свыше 300 кв. м приходится 1% заявок.
Что дальше?
Татьяна Подкидышева не ожидает в ближайшее время существенных изменений на рынке недвижимости: условия высокой конкуренции способствуют лояльности со стороны застройщиков. По-прежнему будут актуальны различные спецпредложения, предусматривающие денежную выгоду для клиентов. При выборе жилья она советует обратить внимание на строительную динамику: ее можно проследить при помощи фотоотчетов и камер, ведущих онлайн-трансляцию стройки. Высокая активность на стройплощадке — явный аргумент в пользу проекта.
«До конца года уровень средней цены 1 кв. метра, скорее всего, будет оставаться стабильным, несмотря на рост предложения, — уверена Ирина Доброхотова. — Мы уже видим эту тенденцию на примере новостроек бизнес- и премиум-класса, где предложение заметно выросло, но цены на это почти не отреагировали, а в премиум-сегменте даже подросли».
«В макроэкономических прогнозах на ближайшую перспективу отсутствуют тенденции к росту платежеспособности потребителей, что будет устанавливать бюджетные ограничения к росту цен. На первичном рынке массового сегмента устанавливается жесткая ценовая конкуренция за потребителя в силу большого количества нового предложения, которое продолжает выходить. К этому объему добавится и анонсированный объем в рамках реновации», — отметила Наталия Кузнецова. По ее мнению, среднемесячный прирост цены кв. м будет не более 0,7–0,8% в пределах роста строительной готовности проектов.
