Ценные выписки
Как показывает судебная практика, ответственность за неблагоприятные последствия халатного отношения к оформлению документов и их проверке лежит именно на покупателе. И в случае мошенничества или другого обмана никто, включая государство, компенсировать убытки или возмещать расходы, связанные с потерей купленной квартиры или потраченных на нее средств, обманутому несостоявшемуся собственнику не будет. «Обычный человек в нашей стране приобретает квартиру в среднем один-два раза в течение жизни, — говорит управляющий партнер АН Spencer Estate Вадим Ламин. — И, как бы подробно ни была расписана процедура покупки, все равно для многих она остается чем-то малоизученным, а значит, пугающим».
«Первое, что необходимо тщательно проверить, это историю регистрационных действий приобретаемого жилого помещения», — отметил адвокат Олег Сухов. Увидеть ее можно по расширенной справке переходов права собственности ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
Данная выписка на обычной белой бумаге формата А4 содержит всю информацию о том, кому и когда переходили права собственности на объект. Для покупателя этот документ представляет гораздо большую ценность, чем привычное свидетельство о госрегистрации прав на недвижимое имущество с несколькими степенями защиты. К тому же сейчас при переходе права собственности на недвижимость старое свидетельство не «гасится». Как следствие, содержащиеся в нем сведения могут не соответствовать действительности.
На начальном этапе покупатель может самостоятельно запросить выписку из ЕГРН. Причем для этого не обязательно ехать в МФЦ, сделать это можно через Интернет (https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request). Данный документ не будет содержать всей истории квартиры, однако позволит на 100% установить, кто является собственником на текущий момент.
К тому же выписка покажет всех собственников, все сделки по квартире, все аресты, запреты и другие обременения, которым жилье подвергалось. «По этой информации можно сразу определить, насколько чиста с юридической точки зрения приобретаемая площадь или, напротив, «замарана» преступниками», — заметил юрист. Перед сделкой нужно еще раз попросить показать выписку. Документ должен быть свежим, т.е. выдан уполномоченным органом не более месяца назад.
Во-вторых, для подстраховки нужно почитать расширенную выписку из домовой книги по историям регистраций в квартире. Кто и когда был прописан, кто и когда выписан, куда и в связи с чем. Такая информация очень важна, она помогает установить круг лиц, имеющих право пользования жилым помещением, а соответственно, право на проживание вне зависимости от смены собственника.
Срок владения
Важным индикатором юридической чистоты является срок владения недвижимостью. Чаще этот фактор рассматривается с позиции налогообложения: объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности менее трех лет (если в собственность оформлено до 2016 года), при продаже попадают под налог на доходы физических лиц. Поэтому нередко можно столкнуться с тем, что продавец просит указать в договоре купли-продажи заниженную стоимость объекта с целью ухода от налогов. Для покупателя это серьезный риск. В случае аннулирования сделки купли-продажи суд обяжет продавца вернуть именно ту сумму, которая прописана в документах.
Но есть и другой момент. Срок в 3 года также устанавливается для оспаривания сделок с недвижимостью. И, приобретая квартиру, право собственности на которую возникло менее трех лет назад, нужно удостовериться, что она не является предметом спора. Информация об этом должна содержаться в выписке из ЕГРН.
Проверка продавца
В-четвертых, нужно установить личность продавца. Для этого нужно попросить его показать свой паспорт. Убедиться в том, что перед вами не мошенник или вор, можно через специальный сервис проверки недействительных российских паспортов на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России (http://services.fms.gov.ru/).
Особенно будьте бдительны, если квартира или дом продается по доверенности. Документ может быть оформлен на длительный срок (5 лет и более). Но если квартира продается спустя 2–3 года после выдачи доверенности, нужно насторожиться. Ведь владелец жилья за это время мог уже передумать продавать жилье, но забыл отозвать доверенность. Поэтому нужно найти нотариуса, выдавшего доверенность.
Пятый важный момент — проверка дееспособности продавца. Помните: все сделки с наркоманами, алкоголиками, людьми, имеющими психические расстройства, можно оспорить и признать ничтожными. Поэтому от греха подальше лучше вежливо попросить у продавцов справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. «Помню в моей практике случай, когда психически больная бабуля трижды продавала свою квартиру, получала оплату за нее, а потом трижды через суд признавала сделку недействительной. И никакой, включая уголовную, ответственности она не несла, так как была на спецучете и имела об этом справку», — сообщил Сухов. Если есть сомнения, юрист рекомендует пригласить эксперта прямо на сделку, чтобы он зафиксировал надлежащее состояние психики продавца на момент подписания договора и отразил это в своем заключении.
Армия и тюрьма
Еще один серьезный риск — несовершеннолетние, имеющие постоянную регистрацию в приобретаемой недвижимости. Информацию об этом можно получить из расширенной выписки из домовой книги, которую нужно запросить у продавца. Если в квартире прописаны дети, то необходимо заручиться официальным разрешением органов опеки, которые подтвердят, что права несовершеннолетних не ущемляются в ходе продажи. В противном случае сделка может быть признана недействительной.
«Помню в практике неприятный прецедент, когда мать-алкоголичка продала квартиру, из которой чуть ранее были выписаны ее несовершеннолетние дети в связи с помещением их в интернат. Очевидно, что дети сохраняют права пользования на квартиру. И без их участия жилье не могло быть приватизировано и не могло быть продано. Однако неблагополучной матери помогли мошенники, а крайней оказалась покупательница. Прокуратура через суд признала ее сделку недействительной, а квартиру вернули пьющей маме и детям. Деньги забрать, как уже, наверное, становится понятно, было не у кого», — рассказал Сухов.
В-шестых, сделку могут аннулировать проходящие службу в армии, находящиеся на длительном лечении или отбывающие наказание в местах лишения свободы. Без личного согласия выписать их нельзя. Необходима заверенная нотариально (или иным должностным лицом в соответствии со статьей 185.1 ГК РФ) доверенность, получить которую не так легко, а иногда и просто невозможно.
Супруг и наследники
Неприятных «подарков» можно ждать и от супруга. Если продавец состоит в браке, но при этом является единоличным собственником недвижимости, необходимо нотариально заверенное согласие «второй половины» на сделку. Без него договор может быть оспорен.
Кроме этого, оспорить сделку могут и наследники. Претензии третьих лиц возможны в том случае, если право собственности на недвижимость возникло в результате наследования. При наследстве могут объявиться родственники, интересы которых не были учтены при разделе имущества покойного. В качестве превентивной меры можно потребовать от продавца нотариально заверенную расписку в том, что он обязуется самостоятельно решить все вопросы, в том числе финансовые, с объявившимися наследниками.
Арендаторы и долги
В-девятых, шикарный ремонт в квартире превращается в головную боль, если во время работ производилась незаконная перепланировка. Все конструктивные изменения, будь то снос стен или перенос «мокрых зон», должны быть согласованы с компетентными органами и отражены в документах из БТИ. Если это не было сделано, то новый собственник может как минимум получить штраф, а как максимум — уголовное дело по факту обрушения дома.
Если на момент продажи квартиры она сдается в аренду, а продавец не удосужился расторгнуть с арендаторами договор, то по закону они сохраняют право пользования недвижимостью. И это может стать крайне неприятным сюрпризом для нового собственника. Ему придется самостоятельно расторгать с жильцами договор, возможно, через суд. Поэтому при заключении сделки не забудьте задать вопрос про арендаторов.
Ну и, наконец, не забудьте о коммунальных счетах. Помимо арендаторов новому собственнику по закону достаются и все долги за «коммуналку». Соответственно, при покупке недвижимости необходимо попросить продавца предъявить справки об отсутствии задолженностей от всех поставщиков услуг: электричество, газ, водоснабжение и водоотвод, телефон и т.д.
