Спокойный май
В мае, накануне периода летних отпусков, количество сделок и цены на новые столичные квартиры обычно растут. Но в этом году признаков покупательского ажиотажа не наблюдалось. Не помогло даже снижение перед майскими праздниками ЦБ ключевой ставки до 9,25%, после чего ряд ведущих банков анонсировал снижение процента по ипотечным кредитам. Напомним, с 1 июня базовая ставка на покупку новостроек составит 10,7% (при условии электронной регистрации сделки — 10%)».
Из-за слабого спроса и высокой конкуренции средний бюджет покупки во всех сегментах заметно снизился. Сказалось перераспределение объемов предложения в пользу массового сегмента (с 49,8 до 51,8%). По оценке гендиректора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, в мае один «квадрат» на первичном рынке старой Москвы в среднем стоил 194,0 тыс. руб. Интересно, что этот уровень цен сохраняется 10 последних месяцев.
Как сообщила директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп» Анна Соколова, в связи с большим числом праздничных дней в начале мая покупательская активность снизилась. Но уже во второй половине месяца интерес к новостройкам возобновился. По ее словам, в течение мая на первичном рынке жилой недвижимости массового сегмента в реализации находилось 59 комплексов (20 510 квартир общей площадью 1,169 млн кв. м).
По сравнению с апрелем объем экспозиции увеличился на 4,9%, в основном за счет выхода на рынок трех новых крупных проектов в Западном Дегунине (САО), Люблине (ЮВАО) и Орехове-Борисове Южном (ЮАО). Структура предложения по административным округам не претерпела значительных изменений. Лидерские позиции сохранили за собой Юго-Восточный (26,3%), Южный (16,8%) и Западный (14,5%) округа.
По итогам мая наибольшее количество квартир было представлено в корпусах на этапе строительно-монтажных работ (40,6%, –0,4 п.п.). Значительную долю (27,8%) занимали лоты в объектах на стадии отделочных работ. За месяц она увеличилась на 5 п.п. В новостройках на начальном этапе строительства реализовывалось только 19,7% квартир, показатель снизился на 3,7 п.п. Оставшаяся часть предложения пришлась на введенные в эксплуатацию дома (11,9%, –0,9 п.п.).
По-прежнему наибольший объем экспозиции был распределен между одно- (36,5%) и двухкомнатными квартирами (41,1%). Меньшую долю занимали трехкомнатные лоты (16,4%). Незначительный объем составляли студии и многокомнатные квартиры: 4,9 и 1,1% соответственно.
По подсчетам Соколовой, в мае 2017 года средняя цена предложения в новостройках массового сегмента преимущественно осталась на прежнем уровне и составила 148 685 руб. за «квадрат». При этом по округам отмечена разнонаправленная динамика. Рост зафиксирован в СВАО (+3,3%), САО (+1,9%) и ЮВАО (+1,8%). В остальных локациях средняя цена 1 кв. м за месяц снизилась (в пределах 0,6–1,8%).
Средний бюджет квартиры в массовом сегменте составил 8,48 млн руб. (+0,6%). Студии, одно- и двухкомнатные лоты в среднем снизились в цене (–2,3, –0,2, –0,1% соответственно), трех- и многокомнатные квартиры — наоборот, выросли (+1,1 и +4,8%).
Время экономить
«Отступление» цен зафиксировано и в других секторах. Так, в бизнес-классе впервые минимальный бюджет покупки опустился ниже 4 млн руб.: за 3,9 млн руб. в Москве можно купить студию площадью 29,2 кв. м. Если в 2014 году средний чек бизнес-класса составлял 21,1 млн руб., в 2015–2016 годах произошло резкое снижение до 19 млн руб. Сейчас стоимость средней сделки снизилась до 18,5 млн руб.
По мнению Натальи Шаталиной, причин заметного снижения минимального бюджета покупки и порога входа в проект в бизнес-классе сразу несколько. Во-первых, появление проектов-миллионников в данном сегменте приводит к тому, что застройщики вынуждены демпинговать, чтобы обеспечивать высокие темпы продаж, а следовательно, поддерживать высокую рентабельность проекта. Поэтому застройщики привлекают клиентов как минимальными бюджетами покупки, так и невысокой стоимостью квадратного метра. Во-вторых, экономическая ситуация сказалась и на поведении покупателей недвижимости бизнес-класса. «Если ранее покупатели в массовом сегменте руководствовались прежде всего ценой, а уже потом локацией или транспортной доступностью, а для покупателей квартир бизнес-класса, напротив, первостепенными были именно качественные характеристики проекта, то теперь и для них цена вышла на первое место при принятии решения о покупке», — подчеркнула специалист.
Конечно, не стоит сбрасывать со счетов изменение площади предлагаемых лотов. Например, в докризисное время студии были неактуальным товаром для сегмента бизнес и практически не встречались в предложении. Сейчас мы наблюдаем, что для расширения продуктовой линейки в проектах бизнес-класса закладывается не менее 5% студий, и они позиционируются как наиболее привлекательный с маркетинговой точки зрения товар. Увеличение доли студий как раз приводит к снижению среднего чека покупки. На данный момент даже в премиальном сегменте можно встретить студии.
Что дальше?
Конечно, потенциальных покупателей жилья интересует главный вопрос: что будет с ценами? Девелоперы обещают в текущем году медленный рост с оглядкой на инфляцию. Однако эти прогнозы наверняка скорректирует масштабная программа реновации пятиэтажной застройки, которая только усилит дисбаланс между растущим предложением и слабым спросом.
«На пике реализации программы реновации город планирует строить около 3 млн кв. м жилья в дополнение к тем 3 млн кв. м, которые возводят частные застройщики. Эти дополнительные квадратные метры будут давить на рынок, снижать цену и давать возможность больше покупать жилья москвичам. Как минимум цены не будут расти — это уже хорошо. Как максимум — возможно некоторое снижение, не радикальное, но, скорее всего, оно будет», — отметил московский градоначальник Сергей Собянин.
Как считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, проблема в том, что предложение жилья на рынке Московского региона серьезно превышает спрос даже при нынешних объемах строительства. На фоне переизбытка предложения и ограниченности платежеспособного спроса цены на недвижимость в последние два года постепенно ползут вниз со скоростью примерно 10% в год.
Переломить негативную динамику могло бы кардинальное увеличение уровня платежеспособного спроса или существенное сокращение объемов строительства. Однако первое возможно только при условии соответствующего роста доходов населения, предпосылок для чего в экономике пока не просматривается. «Программа реновации в этом плане только усугубит ситуацию, лишив застройщиков части будущих клиентов. Даже небольшое увеличение предложения на и без того затоваренном рынке жилья усугубит негативную ценовую динамику. В перспективе нескольких лет цены на недвижимость в столичном регионе могут упасть примерно на 30%», — уверен Репченко.
