Москва: мнимая «свобода»
Столичный вторичный рынок жилья никак не может «нащупать дна». Средняя стоимость квартир в предложении и средний чек сделки продолжают ползти вниз. По данным компании «Азбука жилья», в начале апреля средний бюджет покупки квартиры на вторичном рынке «старой» Москвы составил 19,9 млн руб.: 7,77 млн руб. — в экономклассе, 17,06 млн руб. — в «комфорте» и 44,2 млн руб. — в «бизнесе». По оценке заместителя директора департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Алексея Бернадского, по сравнению с прошлым годом средний чек сделки снизился на 10%.
Впрочем, эксперты зафиксировали первый признак оживления: и в Москве, и в Подмосковье квартиры стали продаваться быстрее. Но до восстановления еще очень далеко — платежеспособность покупателей «вторички» остается крайне ограниченной. У людей не хватает доходов, чтобы улучшить жилищные условия. По словам Бернадского, доля альтернативных и ипотечных сделок на вторичном рынке Москвы по-прежнему очень велика.
«В первой половине мая текущего года на столичном вторичном рынке жилья (без учета Новой Москвы) экспонировалось 17 200 объектов, заявленных продавцами к свободной продаже, — это 46,4% от общего объема предложения в указанном сегменте. Тогда как в 2014-м таких лотов в централизованных базах данных насчитывалось 12 043 — 28,9% от суммарного количества представленного к продаже жилья», — сообщил директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома. В то же время не наблюдается пропорционального снижения доли альтернативных сделок, ожидаемого вследствие указанной динамики. Эксперт объясняет парадокс виртуальностью значительной части заявленных «свободных» продаж: по факту они оказываются «альтернативами».
«По нашему опыту более половины квартир, позиционируемых сегодня в базах данных как «свободная продажа», по факту оказываются «альтернативами». Уже на просмотре выясняется, что у собственников этих объектов на самом деле нет другого жилья, а заявленная «свобода» интерпретируется своеобразно: «Мы сейчас куда-нибудь переедем на время — может, к маме. Или купим гараж — перевезем вещи. А вы подождете пару месяцев, пока мы подберем другую квартиру?» — рассказывает Шлома.
В другое время такие действия продавца можно было бы объяснить стремлением продать жилплощадь дороже. Но сегодня, как считает эксперт, заведомое дезинформирование продиктовано нежеланием получить более выгодные условия по цене. В условиях недостаточного спроса многие собственники или их недобросовестные представители заведомо искажают сведения о продаваемом объекте в попытках обратить на него внимание — добиться звонков и просмотров в надежде впоследствии закрепить заинтересованность покупателя. Это тенденция кризисного периода на рынке жилья, возникшая в ответ на ужесточение конкуренции между продавцами и усиление борьбы за покупателя.
Объектов, находящихся действительно в свободной продаже, очень мало. Это наиболее ликвидный товар на «вторичке». Покупателей привлекают минимальные по сравнению с «альтернативами» риски срыва сделки и возможность скорейшего совершения операции купли-продажи. Данное конкурентное преимущество, как правило, «закладывается» в цену: жилье, реализуемое в ходе прямой продажи, традиционно несколько дороже альтернативных аналогов. По данным специалистов, в настоящее время разница в средней цене предложения объектов указанных категорий составляет 6,5%.
Подмосковье: очередь за покупателем
В Московской области ситуация еще хуже. Отмена льготной ипотеки в начале этого года больно ударила по подмосковному рынку новостроек. Бюджет покупки здесь ниже, следовательно, учитывая ограниченную максимальную сумму кредита, востребованность ипотеки с государственной поддержкой была выше. «Рикошетом» проблемы затоваренной «первички» ударили по «вторичке».
По оценке управляющего партнера «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости» Татьяны Саксонцевой, на вторичном рынке Московской области средняя удельная цена предложения по итогам апреля уменьшилась на 1,8% и составила 80,92 тыс. руб./кв. м. Подмосковные цены примерно соответствуют уровню четырехлетней давности.
«С момента максимальных цен на вторичном рынке Московского региона прошло два года. За этот период средняя удельная цена предложения в рублях на вторичном рынке Московской области в ближнем поясе Подмосковья уменьшилась на 12,5%, в среднем поясе — на 9% и на 5% в дальнем поясе, — подсчитала Саксонцева. — По большинству локаций текущий уровень цен предложения на вторичном рынке Московской области соответствует уровню цен первой половины 2013 года». Сейчас в ближнем Подмосковье покупатели в среднем просят за «квадрат» 94 980 руб., в среднем Подмосковье — 70 977, в дальнем — 53 298 руб./кв. м (см. инфографику). Средний чек реальных сделок ниже на 5–10%.
Объем предложения на вторичном рынке квартир Московской области по итогам апреля составил 50,6 тыс. квартир. «В отличие от вторичного рынка Москвы, где наблюдается уменьшение объема предложения по сравнению с предыдущим годом, на вторичном рынке Московской области ежемесячный объем предложения в январе–апреле этого года на 3% больше, чем за аналогичный период прошлого года, — резюмирует Татьяна Саксонцева. — Таким образом, вторичный рынок Московской области продолжает оставаться рынком покупателя с большим выбором предложений и возможностью торга».
