Минстрой в лице замминистра строительства и ЖКХ Андрея Чибиса заявил, что российские управляющие организации многоквартирных домов вправе включать в графу ОДН электроэнергию, которая используется в нежилых помещениях зданий, в том числе в подвалах и на чердаках. Напомним, что с 1 января текущего года, с момента перехода графы ОДН в разряд жилищных услуг, люди стали получать платежки с заметно возросшими суммами. Оказалось, что общедомовые нужды стоят практически столько же, сколько плата за потребление внутри квартиры. Ресурсовики не брезговали возможностью включить в ОДН все свои траты: за то, что протекли трубы, повредилась проводка и прочее. Платить при этом заставляли управляющие компании, которые в свою очередь сдирали деньги с жильцов.
Обитатели многоквартирных зданий, в которых установлены поквартирные и общедомовые приборы учета, платят за свет в подъезде и на лестничной клетке, за воду, потраченную на уборку холла, электроэнергию, благодаря которой функционируют лифты, согласно показаниям счетчиков. Жильцы других домов, где установка подобных устройств невозможна, платят по нормативам, которые устанавливают региональные власти. С июня 2017 года в системе произойдет ряд изменений.
Перерасчета не будет
В порядок расчета ОДН Минстрой внес очередное новшество. Те, кто уехал в отпуск, в командировку или еще куда-то и на время оставил свою квартиру пустующей, все равно должны платить за ОДН.
Раньше, когда человек уезжал, допустим, на дачу, он мог обзавестись справками, подтверждающими его отсутствие в конкретный временной отрезок в своей квартире. Согласно представленным документам, жильцу снижали размер платы, причем независимо от того, установлен в его жилище прибор учета или нет. Теперь меру перерасчета отменили для всех. Начисления будут производиться согласно показаниям двух счетчиков: общедомовому и внутриквартирному.
Если жильцы отсутствовали в квартире, за общедомовое имущество плату им все равно начисляют, подтвердила «МК» старший преподаватель факультета экономики недвижимости Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Оксана Баландина. «Если вы не живете в квартире, это не значит, что не горит свет в холле, не работают лифты, которые тратят электроэнергию, и не убираются места общего пользования, на что расходуется горячая и холодная вода», — пояснила она.
Порядок перерасчета остался действенным только для тех граждан, в чьих многоквартирных домах нет технической возможности установления прибора учета. Если жильцы уехали в отпуск, они могут представить справки, подтверждающие факт того, что установка в их здании счетчика невозможна. После чего сумму им пересчитают исходя из нормативов.
«Если человек уезжает надолго, он может принести справку, — говорит Баландина. — В летние месяцы такие документы выдают садоводческие хозяйства, дачные кооперативы. Либо можно принести справку о том, что ты был в длительной командировке. Тогда не начисляют за газ и воду, если вода тарифицируется по нормативу. При этом отопление все равно начисляется. Даже если людей нет, в квартирах не может быть меньше 15 градусов».
Действительно, большая часть домов в России оборудована индивидуальными приборами учета воды, электроэнергии. Каждое жилое и нежилое помещение новых домов оборудовано еще и приборами учета тепла. Но бывали такие случаи, когда у граждан, в чьих квартирах стоял счетчик, устройство показывало, что ресурсы в период их отъезда расходовались. Разумеется, есть вероятность, что в квартире на тот период проживали родственники собственника, но есть и вариант незаконного подключения к прибору учета, предупреждает Борис Портянкин, президент Ассоциации энергосервисных компаний и производителей приборов учета. «Нам одна женщина жаловалась, что каждый раз, когда на некоторое время надо уехать, ей приходится перекрывать свой стояк, — рассказывает эксперт. — По ее словам, ранее, когда она этого не делала, по приезде ее счетчик показывал расходы в размере 100 кубометров воды. Получается, за время отсутствия женщины счетчик не переставал крутиться. Это говорит о незаконном подключении, борьба с которым требует средств».
«Если при отсутствии жильца квартирный счетчик продолжает крутиться, самой действенной мерой будет вызов специалиста из организации, которая сможет его проверить, — убеждена Оксана Баландина. — Платить за это будет тот, кто вызывает. В случае если выявится незаконный пользователь, сумма пойдет на него регрессом».
Каждому по нормативу
Когда нет приборов учета, расчет ресурсов идет по нормативам, которые изменятся с 1 июня. «Имеют место случаи установления уполномоченными органами нормативов потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды с нарушениями правил… В этом случае уполномоченному органу следует незамедлительно принять меры по устранению нарушений действующего законодательства, а органам государственного жилищного надзора в рамках исполнения возложенных на них полномочий обеспечить надлежащий контроль», — отмечал Чибис.
Правда, как оказалось, не все муниципалитеты смогут выполнить поручение Минстроя. Возложенные на них обязанности в ряде документов прописаны весьма размыто, что нередко приводит к дискуссиям. «Причем споры идут с самим министерством, — рассказывает «МК» Борис Портянкин. — Законодательство, которое касается миллионов граждан, должно быть прозрачно и очевидно. Это правило точно такое же, как и Правила дорожного движения, где все четко прописано».
Минстрой выделил из всех ресурсов, которые дом потребил, норматив на ОДН и в нем поручил установить муниципальным органам нормативы на каждый вид коммунальных ресурсов: теплую, холодную воду, электроэнергию и прочее. В тарифе на квадратный метр площади сумма будет определенная, а внутри этого тарифа часть будет уходить на ОДН: горячую и холодную воду на уборку, на полив цветов, мойку низа фасада, уборку детской площадки летом, а также отопление и прочее. «По постановлению правительства, данные тарифы внутри общего ОДН должны показываться в платежке отдельно, чтобы их люди видели, — поясняет Оксана Баландина. — Например, выставили тариф 30 рублей за квадратный метр, из них 3,5 рубля — это общедомовые нужды». После 1 июня норматив будет единый — и тогда детали можно будет не расписывать.
Отметим, что все граждане, которые проживают в домах с установленными счетчиками, платят ОДН по их показателям. Все остальные платят по нормативам. Но как они утверждаются? Эксперт Борис Портянкин привел такой пример: «Кто-то решил, что на одного человека приходится 13 кубометров воды в день. Использовал их человек или же нет, ему все равно придется за них платить. Было бы логично, чтобы норматив рассчитывался по каждому дому отдельно. Потребление ресурсов зависит и от толщины стен здания, и от материалов его изготовления, и от его географического расположения. Факторов сотни. Но на деле чиновники, похоже, устанавливают те нормативы, которые придут им в голову».
Обжаловать можно, но за деньги
Потеряв надежду выяснить, как же считается в России ОДН, многие граждане предположили, что им без их ведома могут начислять лишнее по разным причинам: незаконные подключения к ресурсам многоквартирного дома или, к примеру, скачки электроэнергии.
Что делать, если у жильцов есть подозрения, что к их ресурсам подключены сторонние пользователи, например близстоящая палатка или ресторан? В первую очередь необходимо запросить у управляющей компании письменное подтверждение того факта, что таких подключений нет. «Стоящие рядом с домом ларьки, магазины могут незаконно потреблять электричество близстоящего многоквартирного дома. Технически это просто: достаточно прикрутить провод, который с легкостью прячется до прихода проверки, — поясняет Портянкин. — Некоторые управляющие организации покрывают такое беззаконие, а оповещенные инженеры заведомо расписывают часть ресурсов на дом, а другую «на того парня». Другие управляющие компании считают проверки и тотальный контроль над домом делом хлопотным и предпочитают ничего не предпринимать. Между тем в определении «содержание многоквартирного дома» 80% занимает только осмотр здания».
Для того чтобы разобраться в ситуации, жильцы могут сами обратиться в экспертную организацию для проверки качества электроэнергии и всех незаконных подключений. Правда, для этого потребуется установка специализированной системы, на которую придется потратить немалые средства.
«Для начала надо выяснить, из-за чего происходит потеря ресурсов. Для этого придется вызвать электрика, который сможет выявить недостатки в сети. Может быть, это был скачок напряжения, поэтому произошел перерасход энергии, — отметил юрист Владимир Берлизов. — Поначалу расходы на вызов мастера и прочее будут нести те лица, которые заинтересованы. Им следовало бы создать инициативную группу, которая собрала бы деньги, пригласила электрика и понесла все расходы. По итогу, если выявится нарушение и сторонний потребитель будет найден, с него взыщут все убытки жильцов».
Берлизов утверждает, что сам по себе закон предполагает защиту прав и интересов граждан России. Вопрос только в том, сможет ли человек доказать свою правоту. А здесь возникают проблемы. Сложно доказать, что предполагаемый нарушитель использовал конкретный объем ресурсов многоквартирного дома.
Оксана Баландина, старший преподаватель Института отраслевого менеджмента РАНХиГС, по пунктам расписала «МК», что делать жильцу, если по ОДН начислено свыше реально потребленного. «Самый действенный способ — это потребовать отчетность об индивидуальных приборах учета пользователей всех помещений дома: жилых и нежилых. В принципе любой житель может написать заявление: не согласен с тем-то и тем-то и прошу представить отчетность по расходованию электроэнергии такими-то помещениями, — разъясняет эксперт. — Понятно, что у всех в квартирах есть счетчики. Может быть, есть коммерческие помещения, в которых приборов учета нет, но которые присоединены к дому. Это недопустимо, и можно выступить с требованием на перерасчет ОДН».
Что касается установленных муниципалитетами тарифов, их тоже можно обжаловать, хотя это и сложно. Для этого необходимо сказать управляющей компании (УК), что дом потребляет меньше, чем платят его жильцы. УК имеет полное право снизить тарифы для каждого многоквартирного здания, который она содержит. Тут надо учитывать, что существует разный норматив для каждого отдельного дома. Например, здания, построенные со своей газовой котельной, с пластиковыми окнами, тратят меньше ресурсов, нежели дома старые, с большой потерей тепла, без пластиковых окон. «Тарификация как раз и будет одной из составляющих достойной конкуренции на рынке управляющих компаний. Те, кто захочет увеличить долю рынка, станут, так сказать, менее жадными и менее требовательными к прибыли внутри компании и тем самым смогут получить большее количество домов, — поясняет Баландина. — Ну а собственники квартир на общедомовых собраниях будут выбирать управляющую компанию, которая зарекомендовала себя как более качественный управленец по минимальным тарифам».
Сложность в том, что проголосовать за изменение тарифа в сторону его уменьшения может только общее собрание дома. Для этого нужно, чтобы имел место кворум — и не по количеству людей, а по собственникам, представляющим определенный объем жилой площади. Если, допустим, проголосовали «за» только жильцы маленьких квартир и по объему площади не удалось набрать нужного количества, ничего не получится. А вот если проголосует собственник трехкомнатной квартиры, он по объему площади даст значительную долю — и тариф могут снизить. Прецеденты уже есть. Такие собрания прошли в Одинцове и Звенигороде, где жильцы ждут подсчета голосов.
