Туман от чиновников
В конце 2016 года чиновники запутали банкиров и ипотечных заемщиков. В декабре первый вице-премьер Игорь Шувалов заявил, что госпрограмма будет продлена до 1 марта 2017 года. В том же месяце вице-премьер Дмитрий Козак сказал, что «государство потратило на субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам 10,7 млрд руб., и правительство продолжит движение в этом направлении».
Об условиях федеральной поддержки ипотечного рынка, позволяющей банкам выдавать кредиты на покупку жилья в новостройках по ставкам ниже стандартных тарифов, «ЭВ» уже неоднократно рассказывал. Но главной предновогодней интригой стал вопрос: продлят или не продлят субсидирование льготных процентных ставок («льготность» не позволяла банкирам торговать ипотекой по ставке выше 12% годовых)?
В разговоре на эту тему глава Минстроя Михаил Мень в интервью ТАСС отмечал, что ипотека с господдержкой подразумевает два варианта продления — изменение размера процентной ставки или продление только для отдельных категорий граждан или программ.
Продление — это здорово, но пока не совсем понятно: что именно будет продляться? Тот же г-н Мень на недавнем съезде «Единой России» сообщил, что при уровне средней рыночной ипотечной ставки в размере 12,5% в продлении (это, очевидно, любимое слово в лексиконе профильных чиновников) субсидирования ипотеки нет необходимости. «Есть основания говорить, что если не будет тяжелых изменений в экономике, мы выйдем на 10% и ниже», — сказал Мень, отметив, что именно 10% — та «психологическая отметка, которая важна для граждан». Скорее всего, имеется в виду, что «мы» — это банки, и они будут выдавать ипотечные кредиты максимум под 10% годовых. Ведь, по информации «ЭВ», у Минстроя пока нет банковской лицензии.
На прошлой неделе интрига умерла. Первый вице-премьер Игорь Шувалов заявил о том, что ипотечная программа с господдержкой не будет продлена на 2017 год. По его словам, правительство пошло на этот шаг в связи с тем, что инфляция за последний год была низкой, а ситуация на финансовом рынке стабилизировалась.
Советы для должников
Недавно появилась и некоторая определенность в термине «определенная категория граждан», которой сулят вожделенное продление. Все тот же Минстрой решил увеличить сроки действия программы помощи ипотечным заемщикам, оказавшимся в сложной ситуации. Эти категории (семьи с минимум двумя несовершеннолетними детьми, инвалиды или родители детей-инвалидов, ветераны боевых действий, родители одного ребенка в возрасте до 18 лет и некоторые другие) могут рассчитывать на помощь в размере до 600 тыс. государственных рублей. Возможно, для некоторых типов заемщиков из перечисленных выше эта цифра будет увеличена до 1,5 млн рублей. Но пока, похоже, эта доброжелательная инициатива ведомства г-на Меня упакована в проект постановления, которую должно одобрить Правительство РФ.
Проблемных заемщиков в рублевом ипотечном сегменте мало: просрочка по совокупному ипотечному портфелю на 1 ноября 2016 года, по данным материалов портала restate.ru, едва превышала 1%, и в течение года объемы «плохих» рублевых ипотечных долгов снижались. С валютным портфелем дела обстоят хуже: доля «плохих» долгов в общем объеме выданной иностранными деньгами ипотеки превышает 30%. В большинстве случаев банкиры разбираются с должниками самостоятельно или с привлечением коллекторов, работающих за комиссию: ипотека тем и привлекательна, что заложенный объект можно продать.
На открытый рынок портфели из этого сегмента попадают нечасто. «Доля ипотеки в общем объеме активов, которые банкиры реализуют в рамках цессий (сделок по продаже коллекторам просроченных кредитных портфелей. — «ЭВ»), не превышает 5–10%», — рассказывает замгендиректора коллекторского агентства «ГК Финансовые услуги» Григорий Галицких. В эту статистику входит не только классическая розница, но и бизнес-ипотека — продукт, позволяющий предпринимателю оформить кредит на покупку коммерческой недвижимости под залог личной собственности (например, пентхауса или коттеджа в элитном поселке). «С такими должниками коллекторам проще строить диалог: стремясь избежать реализации дорогостоящего залога, бизнесмены чаще всего готовы сотрудничать», — подчеркивает эксперт.
Что касается классической розничной ипотеки, то, по словам Галицких, портрет ипотечного должника мало чем отличается, скажем, от карточных или «потребкредитных» проблемных заемщиков. Средний ежемесячный официальный доход такого должника по Москве составляет около 40 тыс. рублей в месяц, по регионам — около 20 тыс. рублей.
Большинство этих людей на момент оформления кредита за счет «серой» зарплатной составляющей и премий зарабатывало на 40–50% больше. Но за время кризисов работодатели урезали надбавки. К моменту передачи кредита коллекторам должник остается с небольшим «белым» доходом, текущими расходами и ипотечным долгом. Напуганный рассказами об угрозах, раскаленных утюгах и других жутковатых инструментах воздействия, он пытается скрыться от коллекторов, вероятно, не зная, что реестр ФССП четко разделил рынок на «черных» коллекторов, использующих недобросовестные методы, и «белых» — адекватных. «Белые» используют цивилизованные способы общения с должниками, стараясь выработать приемлемый для заемщика график погашения кредита. Поэтому скрываться не имеет большого смысла — рано или поздно долг возвращать придется, а штраф за просрочку имеет обыкновение расти.
Так что «ЭВ» рекомендует людям, оказавшимся в сложной финансовой ситуации и не попавшим в госпрограммы помощи, обратиться в банк с просьбой реструктурировать кредит или согласиться на контакт с коллектором, если до этого дошло. Стоит узнать название фирмы, из которой поступают звонки, найти в Интернете реестр ФСПП и проверить, попала ли фирма в счастливый список. Если да — можно рассчитывать на адекватность.
Прогнозы от банкиров
А что банкиры? Они настроены умеренно оптимистично. Во-первых, они подтвердили «ЭВ»: субсидирования льготных ставок пока не предвидится. «Программа господдержки прекращена, выдачи осуществляются только по одобренным до 31 декабря 2016 года заявкам. Программа выполнила свою функцию, поддержав спрос населения и рынок первичного жилья. Для сохранения этого уровня спроса банки некоторое время будут поддерживать процентные ставки на уровне, действующем при господдержке», — говорит начальник отдела залогового кредитования Бинбанка Анастасия Якупова.
Руководитель сектора аналитики кредитных продуктов «Банки.ру» Елена Сударикова сообщила «ЭВ», что средняя ставка по ипотечным кредитам на первичном рынке сейчас составляет 13,09%, а на вторичном — 12,95% годовых. В первом полугодии эксперт не видит причин для существенного изменения ставок в контексте прекращения господдержки ипотечных «ценников»: «Незначительные снижения возможны в рамках акций и специальных программ, в том числе с застройщиками. На политику банков в отношении ставок по ипотеке будет влиять и значение ключевой ставки ЦБ РФ».
Зампред правления Абсолют-Банка Татьяна Ушкова рассказала, что некоторые банки предлагают клиентам ипотечный кредит на первичном рынке по ставкам в диапазоне от 11% до 12% (то есть равным «льготным». — «ЭВ»). «Если ЦБ продолжит курс на смягчение денежно-кредитной политики, то можно ожидать планомерное снижение ставок по ипотечным кредитам. Возможно, что уже к концу года банки будут предлагать ипотечные кредиты со ставками ниже тех, которые действовали по госпрограмме», — считает банкир. По ее прогнозам, уже в 2017 году рынок может выйти на рекордный уровень выдач в размере 1,7–1,8 трлн рублей, при этом годовые темпы роста составят не менее 15–20% (в прошлом году — менее 10%).
Точка роста — развитие местными властями соцпроектов в субъектах РФ. Хорошим примером может служить программа поддержки молодых семей в Самарской и Тюменской областях. «Региональные программы в основном направлены на выделение средств населению для первоначального взноса в формате предоставления субсидий. Есть банки, которые предоставляют ипотеку и принимают средства субсидии в качестве первоначального взноса», — дополняет Якупова. «Рынок будет органично развиваться при постепенном снижении ставок с темпом 0,5–1% п.п. в год», — резюмирует старший вице-президент ВТБ24 Андрей Осипов.
