Реакцию юриста вызвала статья в ноябрьском номере Forbes «ВТБ на стройке. Госбанк как владелец недвижимости». Речь в ней идет о непрофильных активах банковской финансовой группы - инвестициях в недвижимость и строительство. Основной посыл: компания приобретает за долги объекты, которые вместо прибыли приносят убытки. А выгодуа достается отдельным участникам «схем» с недвижимостью. Упоминается и сам Дмитрий Якубовский, владелец швейцарского холдинга Engelberg IndustrialGroup, как один из главных выгодоприобретателей от сделок ВТБ.
Предприниматель опровергает сразу несколько фактов.
Во-первых, автор статьи, по его мнению, допустил ряд неточностей и дал недостоверную информацию. Во-вторых, самому Якубовскому не позволили высказаться об описываемых событиях –ни до, ни после выхода материала. В-третьих, редакция журнала, по словам юриста, пока игнорирует его попытки донести до читателей объективную информацию.
В итоге Якубовский изложил точку зрения на спорные события через другое СМИ – газету «Коммерсант». Не беремся «судить» кто прав в этой ситуации.
Но, объективности ради, мы приводим часть публикации в Forbes с интересными комментариями предпринимателя.
Выдержки из статьи «ВТБ на стройке. Госбанк как владелец недвижимости»:
«…«Горки8» — проект застройки 60 га элитными коттеджами в районе Рублевского шоссе. Дмитрий Якубовский продал его за $100 млн «Системе Галс» Владимира Евтушенкова в 2007 году. Спустя два года компания досталась за долги ВТБ, и Якубовский стал партнером проекта. В 2014 году Якубовский выкупил «Горки8» по справедливой цене 1 рубль».
Комментарий Якубовского: «Проект действительно был мною продан ОАО «Система-Галс» в 2007 году за 100 млн долларов США. При этом на момент продажи компания имела более 37.000 квм построенных на Рублево-Успенском шоссе площадей, более 15 Га земли там же, мощности и сети и прочее. Оценка была подтверждена аудитором ОАО «Система-Галс» - компанией Кушман, Рябокобылко и Партнеры (Cushman & Wakifield/Stiles & Riabokobylko). При этом я НИКОГДА не выкупал обратно проект, в том числе не выкупал его и за 1 рубль;
Компания никогда не доставалась за долги кому бы то ни было, в том числе не доставалась за долги и ВТБ. Это основной акционер компании - ОАО «Система-Галс» перешёл под контроль ВТБ по взаимным расчётам между ВТБ И ОАО «АФК Система» в 2008-2009 годах».
«…Дополнительно он отдал 10% акций своей «Компании СЛГ», которые оценивал в 14 млрд рублей, в обмен на отказ банка требовать от «Горки8» возврата кредита на ту же сумму. ВТБ на момент сделки не проводил оценку СЛГ, но согласился взять ее акции».
Комментарий Якубовского: «Оценка подтверждена аудитором и ВТБ и СЛГ - компанией Эрнст энд Янг (E&Y) и, исходя из этой стоимости, отражена в балансе ОАО «Банк ВТБ». Все это было, естественно, до сделки. Кроме того, любой мало-мальски грамотный человек знает, что банк без оценки, даже по внутренним формальным процедурам, никакие акции «взять»- такова лексика статьи - не может».
«…Тогда активы компании состояли из 8000 га подмосковной земли балансовой стоимостью 140 млрд рублей. Но уже через год их стоимость обесценилась до 40 млрд, а ВТБ оценил 10% СЛГ в 2,8 млрд рублей».
Комментарий Якубовского: «Летом 2014 года уставный капитал Компании СЛГ увеличился со 126 до 140 млрд рублей за счет вклада ОАО «Галс-Девелопмент» (сумма вклада 14 млрд рублей), ставшего участником на 9,97%, - комментирует юрист. - Оценка подтверждена аудитором - компанией ПрайсвотерхаусКуперс (PWC). На этот момент (как и на момент продажи), Компания СЛГ, где группа ВТБ владела 30% уставного капитала, имела:
- земли для строительства в Московской области площадью свыше 8 тыс. Га, только кадастровая (т.е. государственная) стоимость которых превышала 40 млрд рублей в ценах 2013-2014 гг;
- разрешения на строительство жилой застройки с объектами инженерного обеспечения и соцкультбыта площадью 25 млн.кв.м.;
- разрешения на строительство двух терминально-логистических центров (ТЛЦ) в Московской области с грузооборотом 24 млн. тонн в год;
- отсутствие любой кредиторской задолженности;
Это и послужило причиной выкупа у меня контроля указанного актива группой ВТБ, которая с апреля 2015 года ввела в Компанию СЛГ полностью свой менеджмент (что абсолютно объяснимо и правильно), и управляет активом самостоятельно».
Причина переоценки и сам факт переоценки мне не известны, но если переоценка была, то это никоим образом не имеет отношения ко мне или к приобретённым группой ВТБ у меня активов, качество и рыночную стоимость которых подтвердили две из первых четырёх мировых компаний аудиторов и оценщиков (big four).
Могу лишь предположить, что переоценка могла быть обусловлена не принятием и решения владельцами СЛГ о физическом начале непосредственно строительных работ (это «отодвигает» денежный поток и, естественно, снижает рыночную стоимость проекта), возможным падением рынка за последние 1,5 года, или то и другое вместе»,
Из описанных в статье «схем», по мнению Якубовского, следует, что он являлся заемщиком в ОАО «Галс-Девелопмент».
«Я никогда не являлся заемщиком в ОАО «Галс-Девелопмент», равно как и в ОАО «Система-Галс», и как бизнесмен никогда не зарабатывал на проблемах», - утверждает адвокат. Что касается низкой эффективности сделок с недвижимостью, то здесь Якубовский приводит следующие факты.
1. При проверке во второй половине 2015 года Счётной Палатой РФ непрофильных активов ОАО «Банк ВТБ», было установлено, что проект СЛГ является наиболее эффективным с экономической точки зрения, а по проекту Горки-8 – все обязательства заемщика перед банком полностью исполнены;
2. Исходя из общей эффективности (все затраты делим на все дивиденды), получается:
- 1 кв.м построенной и сданной в эксплуатацию площади в посёлке Горки-8 на 14 км Рублево-Успенского шоссе (включая землю, сети, мощности, дороги, гидротехнические и берегоукрепительные сооружения) обошёлся существенно менее 2.000 долларов США/кв.м;
- 1 кв.м площадей на стадии разрешения на строительство в проекте СЛГ - менее 1.400 рублей/кв.м, что существенно ниже установленной государством стоимости 1 кв.м социального жилья в Московской области на этой стадии жилищного строительства.
«Принимая во внимание, уважаемый Николай Феликсович, что вышеуказанные утверждения автора статьи с моей точки зрения не соответствуют действительности, прошу Вас опубликовать в следующем номере Вашего журнала мой ответ, чтобы читатели могли иметь документально подтверждённую информацию об описываемых в журнале событиях», - резюмировал свое открытое обращение редактору Forbes Дмитрий Якубовский.
