Попробуем разобраться. «Сделки с реализацией долей в общей собственности являются сферой, где часто происходят правонарушения. Например, недобросовестный покупатель приобретает маленькую долю в квартире и получает право на проживание в ней, после чего создает для соседей невыносимые условия проживания, для того чтобы заставить их продать свои доли по цене ниже рыночной (или заставить купить свою долю по высокой цене). Все эти махинации вскроются при регистрации нотариусом сделки», — говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Если бы введенная законодательная норма касалась только этих случаев, от нее были бы только плюсы. Но в той интерпретации закона, которую мы видим, больше минусов.
Допустим, вы решили продать принадлежащую вам комнату в коммуналке. Причин такого поступка может быть множество: покупка отдельного жилья, вступление в брак, переезд в другой город и т.д. и т.п. Как бы ни было, касаются они только вас. Однако о своем намерении вы должны письменно предупредить остальных собственников жилья, подробно указав детали сделки, в том числе стоимость доли. Собственники, в свою очередь, имеют право в течение месяца решить, хотят ли они сами купить вашу долю. Если хотят — считайте, повезло. А вот если не хотят, свою долю вы, возможно, продадите не скоро. Или вообще не продадите.
Дело в том, что нотариус не будет регистрировать сделку до тех пор, пока вы не предоставите ему бумаги от других собственников жилья, в которых они не только отказываются от сделки, но и в принципе не возражают против нее. Иными словами, если сосед Петр Петрович не захочет, чтобы в вашей комнате жил другой человек, он фактически поставит крест на сделке.
Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова утверждает, что для рынка недвижимости нововведение стало достаточно неожиданным. О том, что закон был принят, стало известно 29 мая, 2 июня он вступил в силу, а его текст был опубликован 6-го.
— До внесения последних изменений нотариальному заверению подлежали сделки купли-продажи доли постороннему лицу. Теперь даже родственные сделки или сделки между собственниками долей подлежат нотариальному заверению, — комментирует Ирина Доброхотова. — При этом сделки с недвижимым имуществом, находящимся в доверительном управлении, теперь нотариальному удостоверению не подлежат.
— Я не вижу никаких веских оснований для этого закона, — говорит владелец агентства CENTURY 21 Panorama Realty Константин Ламин. — Сейчас этим законом в большей степени усложняют гражданам жизнь. Сделки проводить тяжело, такая формальность напрямую влияет на время проведения сделки, большинство сделок переносится или не осуществляется вообще. Уже сейчас нотариусы не успевают охватить весь объем запросов. Если в квартире два долевика, которые добровольно продают целую квартиру, нотариальное удостоверение будет просто формальностью. Если же хочет продать долю один участник, раньше он мог выслать письменное уведомление, теперь же будет необходимо присутствие обоих. Тогда как один может просто игнорировать сделку, и тогда она в итоге просто не состоится.
Финансовый аналитик «ФИНАМ» Тимур Нигматуллин ожидает, что нововведение приведет к значительному затягиванию сделок с участием большого количества долевых собственников. «Но наиболее спорным моментом является необходимость предоставления письменных отказов от всех других собственников. Таким образом, создаются значительные риски намеренного затягивания сделки», — говорит аналитик.
Речь идет не только о комнатах в коммуналках. Новые нормы распространяются также на продажу, дарение или обмен целых объектов недвижимости, если они находятся в долевой собственности. Например, муж и жена хотят продать квартиру, которой они владеют в равных долях. И даже в этом случае супруги должны спрашивать друг у друга разрешения. Где логика? Аналитики прямо говорят: налицо перегиб в законодательстве, преследующий значительное расширение полномочий нотариусов.
— Столь стремительное принятие данной нормы объяснить сложно. Можно только предположить, что в последнее время очень активно идет лоббирование интересов нотариусов. Я имею в виду и предоставление им полномочий по государственной регистрации, и сокращение срока регистрации для нотариальных договоров, — говорит юрисконсульт юридической службы ИНКОМ-Недвижимость Наталья Киселева. — Закон позиционировался как защита прав покупателей и сособственников долей в квартирах. Однако если так, зачем вводится обязательное нотариальное удостоверение договоров отчуждения целых квартир, принадлежащих собственникам по долям (например, та же ситуация, когда семья продает квартиру, находящуюся в долевой собственности супругов). Где здесь «защита содольщиков»?
Ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин предполагает, что включение в закон случаев, когда квартира продается целиком, но у нее несколько владельцев, напротив, вполне логично. «Вероятно, это переходный этап к тому, что все сделки на вторичном рынке будут заверяться у нотариусов», — говорит аналитик.
Нотариальное удостоверение сделки — это дополнительный этап в и без того достаточно сложной процедуре по продаже-покупке недвижимости. «Сколько бы ни говорили нотариусы о своей открытости населению и готовности к большим объемам работ, я и вчера не представляла себе нотариальной конторы без очереди, а что будет сегодня и завтра, даже боюсь подумать, — рассуждает Наталья Киселева. — Еще одним очевидным минусом являются большие затраты по времени на подготовку нотариального удостоверения самого договора. Нельзя также исключать возможность требования нотариусами дополнительных документов по квартире, что также затруднит саму сделку».
— Есть мнение, что закон направлен преимущественно на поддержание нотариального сообщества. В конце 2015 года уже был введен запрет на продажу доли без нотариального удостоверения, однако тогда нововведения не касались тех, кто продавал долю действующему собственнику. В редакции нового закона ужесточения коснулись не только сделок купли-продажи, но и дарения, и обмена, — говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.
Наконец, для обеих сторон существенно увеличиваются траты. «За каждую имущественную сделку с долями нотариусу придется заплатить 0,5% от стоимости доли (но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч), — говорит Мария Литинецкая. — Если учесть, что сделки с долями часто проводятся между жильцами коммуналок или пожилыми людьми, для них это может стать большой затратой. Более того, зачастую нотариусы навязывают свои услуги (к примеру, за составление договора), от которых нельзя отказаться. Стоимость этих услуг обычно начинается от 5 тысяч рублей». «В среднем цена сделок с долями уже выросла в 2,3 раза», — констатирует Константин Ламин.
— Если доля стоит несколько сотен тысяч рублей, а услуги нотариуса в таком случае составляют около 10% от сделки, то, естественно, стороны будут спорить о том, за чей счет платится эта сумма, — продолжает Александр Пыпин. — А для жителей удаленных районов и поселков к расходам на нотариусов добавятся и транспортные расходы.
Директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский, впрочем, считает, что эти затраты оправданны: «Прежде после сделок по продаже, дарению или обмену с долями другие собственники долей в квартире очень часто судились с продавцами. Поводов было много: то запрос на отказ от покупки был оформлен неправильно, то предлагаемая в запросе сумма покупки была выше, чем сумма прошедшей в итоге сделки, то сделка по покупке оформлялась как сделка по дарению, чтобы не получать разрешение от других собственников. Нотариальное заверение позволит минимизировать риски и исключит ряд проблем и последующих судов между собственниками. А услуги нотариусов будут стоить не так дорого, как последующие суды».
— В последнее время в судах рассматривается большое количество дел по аннулированию сделок купли-продажи жилья на вторичном рынке. Вступление в силу закона об обязательной нотариальной доверенности на «вторичке» — своего рода аналог 214-го Федерального закона на первичном рынке недвижимости, — говорит руководитель отдела продаж департамента жилой недвижимости NAI Becar Кирилл Моченков.
Уже сейчас у нотариусов, которые умеют работать по сделкам с недвижимостью, из-за вступления в силу нового закона выросли очереди. Совершать сделки с долями очень сложно и долго, не все нотариусы сейчас готовы ими заниматься. Чтобы рынок адаптировался к нововведениям и очереди спали, понадобится до полугода, подытоживают специалисты.
