— Общая площадь «дома-книжки» №15 на Новом Арбате составляет почти 30 тыс. кв. м. Соответственно, примерная площадь помещений, пригодных под аренду, равна 20 тыс. кв. м. При арендной ставке 25 тыс. рублей в год инвестиции окупились бы примерно за 5 лет, что можно назвать неплохими показателями. Поэтому сумму сделки в 2,4 млрд рублей считаю объективной. Однако данные сроки окупаемости актуальны при полной заполняемости всех помещений, тогда как в настоящее время многие коммерческие площади пустуют, — говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Если же компания «Апарт Груп» собирается реализовать в «доме-книжке» гостиницу среднего ценового сегмента, это абсолютно другая бизнес-модель, требующая дополнительных финансовых вливаний и имеющая другую доходность.
— Один квадратный метр обойдется покупателю по привлекательной цене — 80 тысяч рублей. Для сравнения — квартиры в жилых домах на Новом Арбате (на противоположной стороне) реализуются по цене 350–400 тыс. рублей за кв. м, — приводит пример ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин.
Сейчас здание используется в основном для сдачи в аренду под офисы. На открытом рынке средняя стоимость аренды на Новом Арбате, 15, составляет 25 000 рублей за кв. м в год. Небольшой офис в 30 кв. м обойдется в 60 000 рублей в месяц. Кроме того, будущий покупатель может сдавать площади не только под офисы, но и как апартаменты и как гостиничные номера — для этого здание можно зонировать по этажам. Ежегодно с подобного объекта покупатель сможет получать более чем 500 млн рублей. Однако часть помещений могут быть обременены действующими арендными договорами по льготным ставкам, что может снизить выручку покупателя, продолжает эксперт. Впрочем, в последнее время ставка «от города» соответствовала рыночной. Так, помещение площадью 13 кв. м было сдано на 5 лет исходя из ставки 23 000 рублей за кв. м.
Финансовый аналитик «ФИНАМ» Тимур Нигматуллин, впрочем, считает, что предложенная в рамках аукциона стартовая цена за дом-«книжку» была заметно выше его реальной рыночной стоимости: «Дело в том, что для переоборудования объекта даже под гостиницу уровня «3 звезды» или среднеценовой офисный центр однозначно потребуются значительные инвестиции, которые сложно поддаются прогнозированию из-за изношенных коммуникаций и инфраструктуры. По всей видимости, это и стало причиной того, что на аукционе была подана лишь одна заявка».
