На первом месте — впрочем, в этом не приходилось сомневаться — оказалась цена. Средняя стоимость квадратного метра в жилье эконом- и комфорт-класса в Московской области по итогам января составила 75 тыс. руб. и 79,5 тыс. руб. соответственно. Небольшая однокомнатная квартира или студия обойдется в 2–2,5 млн рублей.
Не менее важной является и хорошая транспортная доступность. Большинство покупателей подмосковного жилья трудятся в столице, поэтому им приходится ежедневно тратить много времени на дорогу до работы и обратно. Всего один дополнительный час в пробках в день за год оборачивается потерей десяти суток.
Неудивительно, что основной спрос приходится на новостройки, расположенные в пределах 15–20 км от МКАД, около скоростных трасс и в городах-спутниках, примыкающих к Москве — в Зеленограде (который, впрочем, формально является столичным административным округом), Реутове, Химках, Красногорске, Одинцове и в Мытищах. Дорога до центра Москвы должна занимать меньше часа — фактически как из самых отдаленных спальных районов столицы. При прочих равных условиях самыми ликвидными являются дома, рядом с которыми уже есть действующие или строящиеся станции метро или пригородные железнодорожные станции.
— Наибольшим спросом у покупателей недвижимости в подмосковных новостройках в 2015 году пользовались однокомнатные и двухкомнатные квартиры, — говорит генеральный директор IKON Development Евгения Акимова. На их доли в общем объеме продаж пришлось 48 и 41% соответственно. Средняя площадь продаваемого жилья составила 55 кв. м.
Главными критериями при выборе квартир в новостройках являются наличие в них большой кухни (от 10 кв. м), просторного санузла (а лучше двух) и возможность размещения мест для хранения вещей (гардеробных). Не менее важно, насколько эффективно использован каждый квадратный метр: правильную ли форму имеют комнаты, какова доля проходных зон (коридоров и холлов) в общей площади и насколько планировка подходит для образа жизни конкретной семьи.
Высокая стадия готовности объектов, разумеется, еще один определяющий фактор для покупателя. «В условиях экономической нестабильности значительно возрос риск банкротств девелоперов. Поэтому покупатели опасаются вкладывать средства в «долгие» проекты. Приобретать жилье на стадии низкой строительной готовности, чтобы сэкономить деньги, готовы меньше трети покупателей», — продолжает специалист.
По итогам 2015 года лишь 10% сделок заключались на этапе «котлована», еще 20% — при возведении первых этажей. Половина покупателей приобретали квартиры на этапе возведения средних и последних этажей жилых корпусов, еще 20% — на этапе сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом, доля осторожных покупателей составила 70%, хотя год назад она не превышала 55%.
Власти области планируют ввести требование, чтобы в 2016 году на всех крупных строительных площадках Подмосковья были установлены видеокамеры, позволяющие в реальном времени следить за ходом возведения домов. Однако подобные меры вряд ли помогут повысить доверие покупателей. Тенденция приобретать почти готовое жилье в ближайшем будущем будет только усиливаться. При прочих равных условиях более ликвидными станут дома, до ввода в эксплуатацию которых остается меньше года.
Ну и, наконец, любого человека привлекает качественная инфраструктура. «Обязанность девелоперов возводить при строительстве жилых комплексов объекты инфраструктуры закреплена законодательно. Согласно градостроительным регламентам Московской области школы и детские сады должны находиться в 15-минутной пешей доступности от новостроек, поликлиники и парки — в 15–20 минутах ходьбы. На тысячу жителей должно приходиться 65 мест в детских садах и 135 мест в школах. Но в условиях жесткой конкуренции девелоперы стремятся, чтобы инфраструктура не просто соответствовала установленным нормативам, но и была дополнительно насыщена объектами, необходимыми для комфортной жизни, — говорит Евгения Акимова. — Спортивные комплексы, поликлиники, магазины, кафе, рестораны, кинотеатры, торгово-развлекательные центры, салоны красоты, отделения банков — все это покупателям очень нравится. А если еще есть благоустроенное озелененное пространство с местами для отдыха, велодорожками и площадками для выгула собак — это вообще замечательно».
— В предыдущие годы потенциальные покупатели при выборе жилья просматривали и сравнивали 2–3 варианта. А теперь они пристально изучают десять и более предложений, — резюмирует управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая. — Кроме того, подмосковным новостройкам приходится конкурировать со столичными проектами. В прошлом году первичный рынок Москвы пополнился целым рядом новостроек массового сегмента с низкой стоимостью «квадрата». Пока еще разрыв среднерыночных цен в столице и области достаточно велик. Но только приемлемой цены недостаточно: в процессе принятия решения оценивается вся совокупность факторов — и транспортная доступность, и инфраструктура, и срок сдачи объекта, и планировка. Те, кто покупал квартиры с инвестиционной целью или для сдачи в аренду, почти ушли с рынка: на долю таких сделок приходится не более 15%. Большинство покупателей приобретают жилье для собственного проживания. А поскольку будущие доходы в условиях нестабильности планировать очень сложно, квартира, как правило, покупается не на несколько лет с расчетом в дальнейшем улучшить свои жилищные условия, а на долгий срок.
