Большинство экспертов сходятся во мнении: россияне откладывают покупку квартир по трем основным причинам. Первая из них — снижение реальных доходов (по разным оценкам на 8–20%). Вторая — неуверенность в стабильности своего материального положения. Даже если сегодня твое финансовое благополучие не пошатнулось, завтра может произойти все что угодно. Третья — переоценка ожидаемого падения цен на недвижимость. Да, в долларовом эквиваленте квадратный метр подешевел в два раза. Но в рублевом-то — на 15–20%. Да и то не во всех регионах.
Специалисты федерального портала «Мир квартир» исследовали ситуацию на рынке первичной недвижимости в 60 российских городах, отдельно выделив Московскую область. Выяснилось: если в 2014 году две трети городов продемонстрировали рост цены квадратного метра, то в 2015-м три четверти показали падение до 17%.
Вот как выглядит пятерка самых дорогих городов Россия. На первом месте Москва со стоимостью квадратного метра в новостройках 245 тысяч рублей. Весомый вклад в эту цифру вносит бизнес-недвижимость. Если бы речь шла только о жилье эконом- и комфорт-класса, «квадрат» не превысил бы 180 тыс. рублей (что все равно не помешало бы столице традиционно занять вершину пьедестала). При этом люди стали покупать квартиры меньшей площади и комнатности. В столичных новостройках появилось множество небольших квартир и студий, даже в проектах бизнес- и премиум-класса. Второе место у Санкт-Петербург (101 тысяча рублей), третье — у Владивосток (82 тысячи). На четвертом расположились города Московской области со средней стоимостью «квадрата» 77 тысяч рублей, на пятом — Хабаровск (75 тысяч).
Впрочем, если брать Подмосковье не в целом, а по отдельным городам, видно, что разброс цен достаточно большой. В некоторых населенных пунктах, например, квадратный метр даже «тяжелее», чем у обладателя второго места рейтинга — Санкт-Петербурга. Так, в городском округе Химки средневзвешенная стоимость «квадрата» составляет 105 тысяч рублей, годовой рост — 6%. «Увеличение цены связано с ростом стадии строительной готовности проектов и пополнением предложения в бизнес-классе», — комментирует руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк.
Средняя цена квадратного метра на рынке новостроек Красногорска — 96 тыс. рублей. Но в отличие от Химок жилье здесь подешевело за год на 8%. В Одинцове стоимость «квадрата» зафиксирована на уровне 93 тысяч рублей, в Реутове — 89 тысяч, в Мытищах и Видном — 85 тыс. В более отдаленных от МКАДа Домодедове, Щелкове и Ивантеевке жилье предлагается из расчета 62–64 тысячи рублей за квадратный метр.
Что касается изменения цены в процентном отношении, за год заметнее всего квадратный метр «упал» в Кемерове (минус 17,3%), Улан-Удэ (минус 15,6%), Красноярск (минус 13,2%), Липецке (минус 11,2%) и Магнитогорске (минус 10,8%). Но существенно вырос в Сочи (плюс 19,5%) и Краснодаре (плюс 18,8%). Рост цен на сочинскую недвижимость логичен, поскольку россияне почти перестали покупать зарубежные квартиры и виллы. Краснодарский же «рывок», возможно, объясняется тем, что государство намерено активно развивать отечественное сельское хозяйство.
— Стоимость недвижимости — это показатель благополучия региона, — говорит генеральный директор портала Павел Луценко. — Если в городе низка цена квадратного метра недвижимости, значит, положение дел в экономике региона печально. Таковы города с остановленными производствами в дотационных регионах, с «утекающим» населением, падающими доходами и растущим уровнем криминала. В нашей стране самые дорогие города — это крупные деловые, финансовые и логистические центры: Москва, Питер, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань. В них развиты производство, торговля, легче найти работу, и потому население постоянно растет за счет притока из других населенных пунктов. Естественно, цены высоки и в агломерациях таких центров.
Традиционно высоки цены на Дальнем Востоке: везти туда из других регионов все очень дорого. Это относится и к стройматериалам. Поэтому жилье во Владивостоке и Хабаровске всегда находится на верхних позициях.
Эксперт отмечает, что столицы сырьевых регионов — Тюмень, Сургут — тоже дороги. У их жителей сохраняется сравнительно высокий и стабильный заработок, несмотря даже на снижение мировых цен на природные ресурсы. Южные города и курорты (Сочи, Белгород, Ростов-на-Дону, Краснодар) всегда котировались и продолжают котироваться высоко: туда часто переезжают «на пенсию» жители Севера.
Вас ничего не держит ни в обеих российских столицах, ни на Дальнем Востоке, а квартирный вопрос не решен? В таком случае можно воспользоваться «суперпредложением» от экспертов, обнаруживших самые «дешевые» города. Хитом по стоимости квадратного метра в новостройках аналитики единодушно признали Магнитогорск: 29 тысяч рублей. Вполне приличную «однушку» здесь можно купить за 800–900 тысяч рублей. На втором месте Брянск, где «квадрат» оценивается чуть выше — в 32 тысячи рублей. Однако приобрести жилье в пределах миллиона целковых в этом городе уже не удастся. Свободных однокомнатных квартир или «двушек» небольшой площади в новостройках почти нет. Средний лот оценивается в 1,9 млн рублей.
— В наступившем году существенно изменится структура спроса, — говорят специалисты Century 21. — Будет продолжаться рост востребованности квартир экономкласса, а «комфорт» и «бизнес» будут терять покупателей. На данный момент структура спроса такова: 70% — «эконом», 20–25% — «комфорт», 5–10% — «бизнес» и «элит». Количество инвесторов существенно снизится, сделки станут совершать в основном те, кто ищет квартиру экономкласса для проживания.
Банки станут повышать критерии оценки кредитоспособности при рассмотрении кредитной заявки, более ответственно подходить к оценке ипотечного жилья и проверке объекта ипотеки. Могут отказать в кредите иностранным гражданам или россиянам без московской регистрации.
Наиболее выгодные сделки будут совершать покупатели первичного рынка, способные внести первоначальный взнос выше 30%. Таким клиентам продавцы готовы предоставить, например, скидку на жилье, или беспроцентную рассрочку на определенный период времени, или бесплатную парковку.
— Любые затяжные кризисные процессы на рынке способствуют его оздоровлению. Малоэффективные, недобросовестные компании уходят с рынка, а уровень услуг повышается. Можно предположить, что большая часть риелторских компаний покинет рынок. В строительном бизнесе возможно начало движения в сторону олигополизации, когда топ-10-компаниям будет принадлежать больше 80% новых проектов, — подытоживают аналитики Century 21.
