Падающий рынок
Спрос на ипотеку сжался одновременно с предложением. Желания банков и клиентов совпадают: первые меньше кредитуют, вторые держатся от кредитов подальше. Главными причинами кризиса в этой рыночной нише стали декабрьское повышение ставки рефинансирования ЦБ до 17% годовых и резкое падение курса рубля — в конце 2014 года всем банкам пришлось резко увеличить ипотечные тарифы в унисон с подорожанием собственного фондирования.
И в спокойные времена неподъемная для основной массы населения ипотека стала VIP-продуктом для любителей экстрима. Недавнее снижение ключевой ставки Банка России до 15% годовых радикально не изменило расстановку сил. «При сохранении текущего уровня ставки перспективы ипотеки неутешительны. Объемы выдачи могут сократиться не менее чем в 4–5 раз, что уже наблюдалось в кризисный период 2008–2009 гг.», — рассказали в пресс-службе ВТБ24. Единая ставка по рублевой ипотеке в банке сейчас составляет 15,95% годовых, без оформления личного страхования — 16,95% годовых. Объем январских выдач в 2015 году — на 18% меньше аналогичного показателя годом ранее.
По словам ведущего эксперта по кредитным продуктам портала «Банки.ру» Дины Орловой, самая выгодная ипотека даже в нынешних суровых условиях, как и прежде, у Сбербанка — 15–16% годовых для «уличных» заемщиков, 14,5–15,5% — для зарплатных клиентов. По ее мнению, интересно смотрятся предложения Абсолют Банка — после недавнего снижения рублевая ипотечная ставка здесь составляет 15,45–15,95% годовых. Поводом для некоторого уменьшения доходности ипотечных программ стало снижение уровня ключевой ставки ЦБ на 2 п.п.
В результате некоторые участники рынки чуть ослабили поводья. Так, рассказывает начальник управления ипотечного кредитования МКБ Ирина Простакова, в конце февраля банк снизил ставку по спецпрограмме кредитования на покупку новостроек с 17% до 13,75% годовых.
Тревожные симптомы
Впрочем, местечковые проявления лояльности не дают повода для общерыночного оптимизма. Судя по всему, большинство банкиров в отношении ипотеки исповедуют принцип «разумного сомнения» и воздержания.
Способов отстраниться от ипотеки — множество. Первый — выставить запретительные, по сути, ценники. «Самая высокая процентная ставка по ипотеке у банка «Зенит» — от 35% годовых, барнаульского Тальменка-банка — до 37% годовых, Липецкомбанка — до 36% годовых», — рассказывает Орлова.
Другие финансовые организации просто-напросто приостановили ипотечное кредитование: официально или украдкой. «Мы не объявляли о приостановке, но де-факто не кредитуем, даже убрали с официального сайта информацию о продуктах. Многие крупные банки оставили ипотечные разделы на своих порталах, однако заявки не принимают», — рассказали «ЭВ» в кредитной организации из топ-50. «Сейчас оно того не стоит — ни по доходности, ни по уровню рисков. Возможно, через какое-то время мы вернемся к ипотеке, но когда и на каких условиях — пока неясно», — признался в разговоре с «ЭВ» менеджер банка из числа заметных рыночных игроков. Представитель МДМ Банка сообщил, что временно отложен прием заявок по ипотечному кредитованию: «В данном сегменте в настоящий момент мы пытаемся помочь ипотечным заемщикам, взявшим кредит в иностранной валюте. Банк предлагает им конвертировать валютную ипотеку в рубли на индивидуальных условиях».
VIP-рабство
В общем, ипотека стала элитным продуктом — среднестатистический россиянин, даже если он живет в благополучной Москве, просто не потянет такую нагрузку. Собственно, у «середнячков» и нет шансов пробиться в ипотечные «дамки» и получить одобрение по своей заявке. Так, подсчитали банкиры, при первоначальном взносе в 30% и стоимости московской квартиры в размере 7 млн руб. потенциальный квартировладелец должен получать не меньше 140–150 тыс. руб.
Аналитик «Инвесткафе» Сергей Подыногин приводит еще менее утешительные расчеты на примере самой низкой ставки в одном из госбанков. Исходные следующие: двухкомнатная квартира в Москве на дальней станции метро радиальных веток, стоимость 8 млн руб., первоначальный взнос 20% — 1,6 млн руб., срок 20 лет. «Ставка в таком случае составит от 15,25%, ежемесячный платеж — 85,5 тыс. руб., общая сумма переплаты — более 14 млн руб. Чтобы был одобрен такой кредит, нужно иметь доход на семью 200–300 тыс. руб. В такой сегмент попадает не более 25% москвичей (средний класс)», — говорит эксперт.
Быть или не быть?
Станет ли ипотека доступной в краткосрочной или хотя бы в среднесрочной перспективе? «В ближайшие 1–2 месяца ожидаем сохранения тренда на снижение процентных ставок. Этот прогноз основан на рыночных ожиданиях снижения ключевой ставки ЦБ РФ», — оптимистичен начальник управления розничного кредитования Абсолют Банка Антон Павлов. Дина Орлова считает, что банки не будут существенно уменьшать стоимость ипотечных продуктов, пока не заработают механизмы господдержки рынка. Пока, по ее мнению, возможны лишь некоторые корректировки уровня ставок в пределах двухпроцентных пунктов.
Директор департамента ипотечного и потребительского кредитования СМП-банка Наталья Коняхина полагает, что ипотека может подешеветь в результате реализации специальных программ. Например, субсидирования процентной ставки или снижения стоимости фондирования за счет снижения ключевой ставки, целевого финансирования ипотечных программ, расширения инструментов рефинансирования ЦБ РФ.
