Итак, с 2015 года платеж будет зависеть не от инвентаризационной, а от кадастровой стоимости жилья. И в этом — главное отличие новой системы налогообложения недвижимости. Кадастровую оценку своей квартиры можно узнать на сайте Росреестра по адресу дома — в среднем она на 20% ниже рыночной цены.
Для объектов кадастровой стоимостью до 10 млн рублей налоговая ставка составит 0,1%, от 10 до 20 млн рублей — 0,15%, от 20 до 50 млн — 0,2%, от 50 млн до 300 млн — 0,3% и, наконец, выше 300 млн — 2% (в принципе регион может и снизить последнюю ставку).
Закон сохраняет все налоговые льготы (для пенсионеров, инвалидов, ветеранов войны и представителей еще 12 льготных категорий). Но во избежание злоупотреблений они будут предоставляться лишь по одному объекту недвижимости в каждой категории (квартира, дом, машино-место).
Например, пенсионерка владеет квартирой площадью 146,3 кв. м на улице Верхняя Красносельская, дом 9 (Центральный округ Москвы) — она освобождена от уплаты налога. В отличие от соседа с точно такой же квартирой, который в 2016 году заплатит налог за 2015 год в размере 20 658 рублей.
Допустим, что наша пенсионерка помимо жилья на Верхней Красносельской, 9, владеет еще и квартирой площадью 80 «квадратов» в Кривоколенном переулке, 14 (также ЦАО), то она имеет право только на одну льготу. В данном случае ей будет выгоднее воспользоваться льготой в отношении квартиры на Верхней Красносельской, а за квартиру на Кривоколенном в 2016 году надо будет уплатить налог за 2015 год — 11 401 рубль.
Если у человека в собственности, например, 100-метровая квартира плюс дача, плюс гараж на 10 автомобилей, он не будет платить налог с этих объектов, только если входит в одну из 15 льготных категорий.
И, наконец, если человек осуществляет профессиональную творческую деятельность и у него есть дом-музей, мастерская или библиотека, открытая для общего посещения, эти объекты тоже не облагаются налогом.
Калькулятор любезно и точно посчитает ваши деньги
— В новом законе на имущество физлиц сохранены все социальные льготы и гарантии, — сообщили «МК» в столичном Департаменте экономической политики и развития. — Москвич сможет воспользоваться одной льготой на каждый тип объекта в собственности: квартира плюс гараж, плюс дача. Объект полностью попадает под льготу, вне зависимости от его расположения или размера, если он не используется для извлечения прибыли и его стоимость меньше 300 млн руб. Сохраняется налоговый вычет в размере 20 кв. м для квартир, 10 кв. м для комнат и 50 кв. м для объектов индивидуального жилищного строительства.
Иными словами, если у вас в собственности находится однокомнатная квартира эконом-класса площадью 40 кв. м, то налог будет высчитываться только за 20 «квадратов».
Как посчитать налог на свое жилье, если вы не входите ни в одну из 15 льготных категорий? Вычитаете из общей кадастровой стоимости стоимость 20 квадратных метров, умножаете на ставку налога на имущество физических лиц соответствующего года и делите на сто.
Вот конкретный пример: при имущественном вычете в 20 кв. м и средней кадастровой стоимости в 160 тыс. рублей за кв. м в случае применения ставки 0,1% размер налога за квартиру площадью 54 кв. м составит: 1300 рублей — в 2016 году и 5440 рублей — в 2020 году. При расчете стоимости принимаются во внимание все существенные факторы: местонахождение, тип и состояние объекта. Нагрузка на владельца квартиры будет расти постепенно в течение пяти лет — на 20% в год.
Кстати, власти приняли решение о разработке онлайн-калькулятора для расчета ставки налога для недвижимости юридических лиц от кадастровой стоимости. «В ближайшее время будут проработаны технические вопросы моделирования и внедрения такого функционала», — сообщили «МК» в департаменте.
Владельцам элитного жилья придется выкладывать сотни тысяч рублей в год
Для большинства рядовых граждан, владеющих квартирами эконом-класса, налоговое бремя возрастет несущественно. Однако существует определенная категория граждан — владельцев квартир в центре города, на которых изменения налоговой политики повлияют в большей степени. Внутри Садового кольца расположены как относительно новые комплексы, введенные в эксплуатацию с 1990-х годов, так и дома, построенные в советский и дореволюционный периоды. Жильцами первых являются состоятельные люди. А в старых домах в основном проживают пожилые люди, получившие эти квартиры еще в прошлом столетии, а также их наследники. И далеко не все собственники подобной недвижимости смогут заплатить новый налог. При таком раскладе может начаться естественное переселение малообеспеченных слоев из центральной части города на окраины.
— Введение нового налога также повлияет и на владельцев недвижимости бизнес- и элитного класса, — говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Кадастровая стоимость подобных объектов уже приблизилась к рыночной, в отличие от инвентаризационной, которая сильно отличалась в меньшую сторону. Поэтому для таких собственников налоговая нагрузка может вырасти существенно — в пять и более раз. Тем не менее эти люди в большинстве случаев морально готовы к такому развитию событий, ведь уплата налогов для них не является неподъемной статьей расходов.
Приведем конкретные примеры. В последнее время часто обсуждалась квартира художницы, поэтессы, певицы и фигурантки уголовного дела «Оборонсервиса» Евгении Васильевой. Гнездышко находится в Молочном переулке, 6, в центре Москвы. Четыре жилые комнаты, кабинет, библиотека и гардеробные уместились на площади 192 кв. метра. Стоимость такой квартиры, по оценке «Метриум Групп», составляет 245,4 млн рублей (примерно $6,1 млн). В данном случае коэффициент будет 0,3%. Ежегодный налог составит около 740 тыс. рублей. Если же эта квартира у г-жи Васильевой — единственная, то действует льгота — минус 20 кв. м. В этом случае налог снизится до 660 тыс. рублей.
Немалые деньги придется выложить и семье депутата Госдумы от «Единой России» Ирины Яровой, которая в 2006 году купила квартиру в элитном доме «Тверская плаза». (Эта информация появилась в марте в журнале The New Time.) На тот момент квартира стоила 36 млн рублей, сейчас — примерно в три раза больше. Если отталкиваться от стоимости 108 млн рублей, налог составит около 320 тыс. рублей. Ставка опять же будет 0,3%.
А вот оппозиционер Алексей Навальный, к слову, живет в панельном доме на Люблинской улице в спальном районе Марьино. Площадь квартиры — 78,5 кв. метров. Стоимость «квадрата» вполне скромная — примерно 158 тысяч рублей. Общая цена квартиры — 12,4 млн рублей (ставка — 0,15%). Со льготой в 20 кв. м налог составит примерно 13,8 тыс. рублей, без льготы — 18,6 тыс. рублей.
Хозяева съемных квартир переложат финансовое бремя на арендаторов
Эксперты не сомневаются: новая схема налогообложения может вызвать негативную реакцию населения. Некоторые собственники квартир, недовольные результатами кадастровой переоценки, безусловно, потребуют проведения повторной экспертизы. Однако вряд ли повышение налога отпугнет часть покупателей и снизит спрос на недвижимость. «Тот факт, что чиновники меняют порядок налогообложения, вовсе не означает, что люди перестанут нуждаться в жилье и вдруг резко откажутся от его покупки. Возможно, покупатели будут более тщательно относиться к выбору конкретных предложений — в том числе делать выбор в пользу более рациональных планировок», — полагают в корпорации «Баркли».
— Ныне существующие земельный налог и налог на имущество далеки от совершенства и крайне неэффективны, — продолжает Мария Литинецкая. — Новая система позволит существенно увеличить поступления в местные бюджеты. Причем не только из-за изменения расчетной базы, но и в результате учета объектов, ранее не облагавшихся налогом. Муниципальные образования смогут самостоятельно распоряжаться полученными средствами, поэтому российские города получат дополнительный стимул для собственного развития — дополнительные доходы можно будет использовать для строительства инфраструктуры, благоустройства, реконструкции и т.д. При этом я не думаю, что новая система налогообложения способна существенно повлиять на рынок недвижимости.
На стоимости жилья увеличение налогового бремени, скорее всего, никак не отразится. Часть продавцов на вторичном рынке попытаются переложить свои затраты на потенциальных покупателей и поднять цены. Однако покупательская способность у нас сейчас ограничена, а рост налоговой нагрузки не является аргументом для существенного повышения цен. Поэтому такие собственники просто столкнутся с отсутствием спроса со стороны потенциальных покупателей и будут вынуждены снизить цену.
Изменение налоговой политики скажется в большей степени на рынке аренды жилья. Повышение налогов, скорее всего, приведет к росту арендных ставок, так как собственники наверняка станут перекладывать свои затраты на плечи квартиросъемщиков. Но опять же — вряд ли ставки увеличатся заметно, поскольку налоговое бремя для большинства владельцев квартир эконом-класса возрастет несущественно. Так что фактически новый налог на недвижимость можно рассматривать как одну из разновидностей пресловутого «налога на роскошь», о введении которой так долго говорят в нашей стране.
