Цена растет
Дешевая ипотека в России по-прежнему остается лохнесским чудовищем: все слышали, кое-кто верит, но никто не видел. Факт остается фактом: кредиты на жилье — дорогой продукт, доступный ограниченному кругу заемщиков. И этот продукт изо дня в день становится все дороже.
Действительно, низкими или даже средними ипотечные тарифы язык назвать не повернется. Средняя ставка по ипотеке постепенно приближается к минимальным ставкам по потребительским кредитам — традиционно одному из самых дорогих продуктов на рынке. «Текущая средняя ставка ипотечных программ по рынку составляет около 14% в рублях», — отмечает начальник управления ипотечного кредитования СБ банка Максим Честикин.
Руководитель аналитического центра АИЖК Михаил Гольдберг обращает внимание на общий рост стоимости денег в экономике, «что отражается и на стоимости фондирования ипотечных кредитов». По словам эксперта, последовательное повышение ключевой ставки ЦБ, нестабильность на финансовых рынках и сложности в привлечении внешних заимствований неизбежно подталкивали банки к повышению ставок — в том числе и по ипотечным кредитам. Так что ценники на жилищные ссуды, как и на все остальное, неуклонно растут.
Заместитель директора департамента разработки розничных продуктов Бинбанка Юлия Тузовская считает, что до конца года в среднем по рынку ставки по ипотеке могут вырасти на 0,5–1 процентный пункт.
Кредитный деликатес
Для рядового покупателя ставка сама по себе не слишком очевидный индикатор стоимости кредитной нагрузки. Гораздо наглядней расчеты на конкретных примерах. «ЭВ» попросил банкиров «на пальцах» и собственном прайс-листе рассказать, сколько нужно денег для покупки жилья. Результаты мини-исследования неутешительны: денег нужно много.
Так, например, начальник управления развития розничного бизнеса Абсолют Банка Антон Павлов рассуждает так: «Возьмем для примера ипотечный кредит по ставке 11,5% годовых на квартиру стоимостью 5 млн рублей сроком на 15 лет при первоначальном взносе 30% (1,5 млн руб.). Ежемесячный платеж при этих условиях составит 40 886 руб., переплата за весь срок кредита — 2,359 млн руб.».
Если хочется квартиру подороже и покомфортней, то за красоту придется раскошелиться серьезней. «При стоимости квартиры 10 млн руб. и первоначальным взносом 15% сумма кредита составит 8,5 млн руб., а ежемесячный платеж на 25 лет — 98 тыс. руб. При расчете платежеспособности клиента банк уже закладывает необходимый прожиточный минимум, от 40 до 60% от дохода семьи. В конкретном случае минимальный доход для получения такого кредита составит порядка 180 000 руб. на семью. То есть остается «на жизнь» 80 тыс. руб.», — рассказывает начальник управления развития комиссионного бизнеса МДМ Банка Евгения Самардак.
Добрые советы
Даже если потенциального заемщика устроит цена вопроса, ипотечный хеппи-энд вовсе не гарантирован. Для начала придется доказать банку, что будущий клиент — благонадежный товарищ. Чтобы убедить банкиров поделиться с вами ипотечными деньгами, нужно проработать как минимум 3 месяца на рабочем месте, обзавестись справкой 2-НДФЛ или справкой о доходах по форме банка, иметь хорошую кредитную историю. Кроме того, в большинстве кредитных учреждений жилищный заем одобрят только тем баловням судьбы, для которых платеж по кредиту не будет превышать 30–40% от ежемесячного дохода.
Кое-какие финансовые хитрости помогут слегка сэкономить. При подаче заявки на кредит следует тщательно проанализировать условия максимального числа банков с учетом дополнительных параметров — срок выдачи, имеющаяся сумма первоначального взноса, возможность использования субсидий и материнского семейного капитала, доход заемщика, тип приобретаемого жилья и так далее. «Например, по программам АИЖК молодые учителя могут оформить ипотечный кредит по ставке 8,5% годовых, молодые ученые — от 10%, отдельные социальные категории — от 10,6%, а молодые семьи могут получить вычет из процентной ставки 0,5 п.п.», — рассказывает Михаил Гольдберг.
«В ряде банков на ставку может влиять способ подтверждения дохода: ставка повышается в том случае, если заемщик не может подтвердить свои доходы справкой 2-НДФЛ. Также не стоит пренебрегать страхованием: если заемщик отказывается от страховки, то ставка становится выше в среднем на 1–2 процентных пункта», — говорит Антон Павлов.
По словам вице-президента ВТБ 24 Нины Крючковой, владельцам зарплатных карт банка и ряда премиальных пакетов предоставляется право воспользоваться специальным дисконтом. Стоит следить за сезонными акциями: порой в рамках ипотечных «распродаж» можно рассчитывать на ставку, которая ниже стандартного тарифа на несколько процентных пунктов.
Самый же простой способ — накопить солидный первоначальный взнос. «Чем выше соотношение стоимости объекта к ипотечному кредиту, тем дешевле банк может предложить кредит», — обращает внимание Евгения Самардак. Кстати говоря, финансисты отмечают, что этому совету старается следовать максимальное количество заемщиков: ипотечные клиенты, имеющие за пазухой менее 30% от стоимости квартиры, — не очень частые гости в российских кредитных учреждениях.
Если же по каким-то причинам у заемщика не получается оформить ипотеку, можно воспользоваться альтернативным вариантом. «Клиентам, которые уже накопили 50% или более от стоимости квартиры, можно задуматься о получении нецелевого потребительского кредита вместо ипотечного. Ежемесячный платеж в этом случае окажется немного больше, чем в случае с ипотекой, однако заемщик сможет избежать множества неудобств, поскольку получение потребительского кредита значительно проще и быстрее», — советует Юлия Тузовская.
