— Сегодня есть четкий регламент предоставления госуслуги, — отметила Ирина Ермилова на специальном семинаре для предпринимателей, организованном ГБУ «Малый бизнес Москвы». — Список подаваемых документов удалось свести к минимуму: нужно представить в «одно окно» заявление на выкуп (возмездное отчуждение арендуемого недвижимого имущества из собственности города); документы, удостоверяющие личность заявителя, и учредительные документы (нотариально заверенные копии). Кроме того, если компания не была включена в реестр МСП с 1 июля 2011 года, но по сути такой является, также надо подтвердить ее статус. Все остальное — выписки из Единого госреестра юрлиц или ИП, кадастровую документацию, выписки ЕГРП (Единый госреестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним) — запрашиваем из ведомств мы сами.
Поскольку у потенциального покупателя не должно быть задолженностей по арендной плате, до подачи заявления лучше обратиться в службу «одного окна», где экономисты сделают сверку.
Одно из ключевых условий выкупа, по словам Ермиловой, чтобы объект недвижимости, являющийся объектом договора, был сформирован: то есть его площадь полностью совпадала с площадью городской собственности по кадастровому паспорту и ЕГРП. Допустим, городская собственность равна 100 квадратам, и предприниматель арендует 100 квадратов. В этом случае все проходит довольно просто и можно уложиться даже в месяц: проводится оценка помещения (около 15 дней), выпускается распорядительный документ и договор отдается на подпись заявителю.
— Когда площадь объекта по договору купли-продажи не совпадает с площадью городской собственности, это самый проблемный вопрос во всей процедуре выкупа, — признает Ирина Ермилова. — К примеру, арендуемая площадь составляет 60 кв. метров в здании, а отдельный объект недвижимости города сформирован из всего здания в 1000 кв. метров, тогда департамент должен провести работу по выделению нового объекта и внесению записи в ЕГРП. Все это ведет к значительному увеличению сроков подготовки сделки, усложняется межведомственное взаимодействие с Росреестром, БТИ. Тем не менее мы достигли прогресса в сотрудничестве. С марта по сентябрь 2014 года Москва заключила 1400 договоров купли-продажи с малым бизнесом.
Как заверили чиновники, разговоры о двух-трех годах, которые вынуждены тратить предприниматели, чтобы пройти все кадастровые процедуры, не более чем фигура речи. В крайнем случае, это займет год.
Документальная путаница
— Площадь объекта, указанная в договоре аренды от 2008 года, из-за неточного обмера не совпадает с площадью по БТИ от 2010 года. Какие данные будут учитываться при приватизации?
— Для Департамента горимущества принципиально не то, что указано в БТИ, а данные государственного кадастрового учета. В 2012 году, в соответствии с приказом Министерства экономики о передаче ряда полномочий БТИ кадастровой палате, Бюро технической инвентаризации Москвы направило свои сведения о площадях в кадастровую палату. Поэтому, если в договоре аренды прописана одна площадь, а на учете стоит другая площадь, сделка между городом и заявителем не может быть заключена, пока ведомства не приведут оба параметра в соответствие друг с другом. Участие арендатора в процедуре не требуется.
При этом, как показывает практика, в подавляющем большинстве случаев разница между площадями в заключенном договоре аренды и данными государственного кадастрового учета — это не вина БТИ, которые якобы сначала мерили квадратные метры на глазок, а потом усовершенствовались. Как правило, изменения площади — следствие перепланировки, и вопрос лишь в том, была она санкционированной или нет.
■ ■ ■
— Может ли арендатор в целях экономии времени департамента на межведомственное взаимодействие самостоятельно заключить договор подряда с инженерной организацией, которая вместо МосгорБТИ проведет кадастровые работы и составит технический план, чтобы затем департамент обратился с ним в кадастровую палату. Дело в том, что у сотрудников БТИ по каким-то причинам не получается составить техплан, а есть другая фирма, которая может подготовить именно такой документ, который не будет вызывать вопросов у госоргана кадастрового учета…
— По №221-ФЗ подавать документы на внесение изменений в данные кадастрового учета может либо собственник недвижимости, либо лицо по доверенности. У МосгорБТИ такая доверенность есть, если будет решен вопрос о выдаче департаментом доверенности и другому кадастровому инженеру, можете с ним работать. Но давайте называть вещи своими именами: что значит, у БТИ не получается, а у других получится? Затяжки с оформлением в основном связаны с отсутствием документов основания. Если была незаконная перепланировка с нарушением требований действующего законодательства, но у вас есть кадастровый инженер, который приложит разъясняющие документы, их и так учтут.
■ ■ ■
— Будем выкупать помещение, где есть пристройка-крыльцо, появившееся еще до заключения договора аренды и ни по каким документам не проходящее. Будет ли крыльцо также оформлено в процессе приватизации?
— К сожалению, подобные ситуации не единичны: когда речь идет о документах, выданных в разные годы (то 1995-й, то 2005-й, потом 2014-й), расхождения могут быть. В том числе и по вине БТИ. По всем таким случаям можно обращаться в рабочем порядке в МосгорБТИ — в шесть территориальных отделений, где прием населения ведут заместители начальников, и в центральный аппарат управления ГУП по адресу: Малый Гнездниковский пер., д. 9, стр. 7. Попасть на прием несложно, по всем вопросам, которые в нашей компетенции, постараемся дать консультации и помочь.
■ ■ ■
— Не удается выкупить помещение, так как постоянно приходят пояснения, что департамент все еще проводит мероприятия по формированию самостоятельного объекта городской собственности. Какие сроки отведены по закону?
— Управление приватизации Департамента горимущества направляет заявку на выполнение соответствующих работ своей подрядной организации МосгорБТИ. На эти работы, по госконтракту, отводится 89 рабочих дней. Кадастровая палата осуществляет постановку на государственный кадастровый учет в течение 18 календарных дней при наличии необходимых сведений. Сроки выполнения обязательств затягиваются из-за согласований ведомств.
Техническая заминка, в частности, возникала из-за специфики технического и кадастрового учета. Традиционно объектом техучета являлись здания либо этажи, и в БТИ все инвентарные дела в основном были заведены на объекты капитального строительства. А для кадастровой палаты объект учета — это набор помещений, который интересует предпринимателя и может быть объектом отдельной регистрации. В итоге из-за неурегулированного межведомственного вопроса люди не могли получить кадастровый паспорт на объекты, прописанные в договорах аренды. Сейчас вопрос решен. Были проблемы с заявками по перепланировкам, которые отказывалась принимать кадастровая палата. Здесь ситуация также наладилась.
В 2013 году город впервые работал по обновленному №221-ФЗ о государственном кадастре недвижимости, поэтому никто на 100% не был готов, но с 2014 г. дела идут быстрее, и в Москве ни один вопрос по сделкам сейчас не контролируется так, как выкуп помещений в рамках 159-го закона. Сделки с малым бизнесом — самые главные.
■ ■ ■
— Является ли наличие «красных линий» БТИ основанием для отказа сформировать кадастровый паспорт и оформить сделку?
— Само понятие «красных линий» вошло в обиход благодаря инструкции, регулирующей деятельность БТИ. В инструкции говорится, что изменения, которые произошли в помещении в части планировок и улучшений не согласованно, отражаются чернилами другого цвета. Таким образом, когда при обращении собственника (доверенного лица) в БТИ специалисты видят, что произошли изменения, но согласующих документов нет, их отмечают красным. И если в момент подготовки сделки данные кадастрового паспорта не совпадают с договором (например, поменялась площадь или количество помещений) — необходимы согласования. При этом Бюро технической инвентаризации является лишь техническим подрядчиком, а решения по сделке принимает Департамент городского имущества.
Что можно выкупить
— Департамент городского имущества решил расторгнуть договор аренды, о чем предупредил предпринимателя за три месяца. Пользуясь тем, что три месяца еще не истекли, арендатор подал заявление о приватизации по №159-ФЗ. Правомерен ли в этом случае отказ департамента предоставить бизнесмену право выкупа?
— В данной ситуации три месяца даются именно на освобождение помещения, поэтому город вправе отказать арендатору.
■ ■ ■
— Можно ли подавать документы на выкуп помещения в тот момент, когда заканчивается договор аренды, или сначала надо подать документы на продление аренды?
— Можно сразу подать документы на выкуп.
■ ■ ■
— Возможно ли выкупить помещение в объекте культурного наследия?
— Да, но для этого Департамент горимущества будет запрашивать охранные обязательства в рамках межведомственного взаимодействия и должен получить согласие от Москомнаследия.
■ ■ ■
— Возможен ли выкуп отдельно стоящего здания без земли?
— Нет.
Цена вопроса
— В проекте договора купли-продажи цена оказалась значительно выше, чем рассчитывал арендатор. Как можно приостановить сделку и принять другую оценку?
— В рамках оказания госуслуги оценку объекта недвижимости проводит сам департамент с помощью оценочной компании, выигравшей тендер. На основании именно этой оценки составляется проект договора купли-продажи. Арендатор вправе не согласиться с ней, но при этом должен подписать договор купли-продажи с протоколом разногласий. Таким образом, сделка будет приостановлена.
— Предприятие арендовало помещение объекта культурного наследия, восстановило его за свой счет. После реставрации оценка помещения резко возросла. Можно ли при выкупе зачесть потраченные на ремонт средства?
— Департамент рассматривает каждую ситуацию конкретно. Для этого заявитель должен приложить к первичному пакету документы, подтверждающие, что им произведены улучшения объекта, с просьбой учесть это в оценке. Город принимает во внимание, произведены ли улучшения в арендуемом помещении с согласия собственника, и какие условия были прописаны в договоре аренды (допустим, там может быть указано, что восстановление объекта — обязательство арендатора, без возврата средств).
■ ■ ■
— Арендатор подал документы на выкуп отдельно стоящего одноэтажного здания, где планирует провести ремонт и перепланировку. В какой последовательности лучше организовать выкуп и ремонт?
— Лучше либо сначала получить разрешение и сделать в соответствии с законом ремонт, а потом подать документы на выкуп с просьбой учесть улучшения в оценке; либо сразу выкупить здание и потом начинать ремонт, чтобы два процесса не шли параллельно и не возникло накладок.
■ ■ ■
— Когда помещение оформляется в собственность предпринимателя: сразу после заключения договора на выкуп (оставаясь в залоге у департамента до окончательного расчета) или через три года, когда будут завершены все платежи?
— Собственность оформляется сразу. Договор купли-продажи передается предпринимателю с подписью со стороны города. Если нет протокола разногласий, после подписания покупателем договора ему присваивается номер. После чего договор с комплектом документов (распоряжение и отчет об оценке) надо направить в управление Росреестра для регистрации прав собственности.
