1. Спортивно-образовательный кластер и тематический парк «Россия» в городском округе Домодедово.
Расположен вблизи Ильинского, Барыбина.
Площадь территории спортивно-образовательного кластера — 40 гектаров, парка — 2500 гектаров.
Ориентировочный объем инвестиций — $2,9 млрд и $8 млрд соответственно.
Средняя стоимость кв. м в новостройках в ближайшем окружении — 60 000 рублей.
Информация о планах Правительства РФ по созданию этой территории появилась в прошлом году. Если инициаторов создания иннограда «Сколково» вдохновила Силиконовая долина в Калифорнии, то новый проект в Домодедове назвали аналогом Кембриджа. Предполагалось, что в кластер переедут несколько ведущих вузов, а ядром спортивного комплекса станет многофункциональный центр с тренировочными базами для чемпионата мира по футболу 2018 года.
Однако, как стало известно позже, большинство образовательных учреждений отказались от переезда в область. Дальнейшая судьба проекта пока неизвестна, чего не скажешь о «России»: в начале этого года были подведены итоги конкурса на создание концепции и финансовой модели паркового комплекса.
В тематическом парке планируется воспроизвести миниатюрные копии символов нашей страны. В его состав войдут концертные залы, аттракционы, сафари, кинотеатр-мультиплекс и проч. Миссия парка, по словам его создателей, — стать не только развлекательным центром, но и образовательным комплексом. Поэтому на его территории будут размещены музеи русских географических открытий, современной военной техники, истории русской науки. Первый этап строительства парка планируется завершить к 2016 году, а полностью он заработает в начале 2020-х годов.
Сейчас окрестности этой территории застраиваются преимущественно малоэтажными комплексами. В основном речь идет о коттеджных поселках, но имеются и многоквартирные комплексы. Однако основной объем строительства в округе все же приходится на город Домодедово и территорию, непосредственно граничащую с ним.
2. Многофункциональный центр «Рублево-Архангельское».
Расположен в Можайском районе Москвы (до 1 июля 2012 года относился к Красногорскому району).
Площадь территории — 460 гектаров.
Ориентировочный объем инвестиций — $10–11 млрд.
Средняя стоимость кв. м в новостройках в ближайшем окружении — 87 800 рублей.
Территория «Рублево-Архангельского» после расширения границ Москвы стала частью столицы. Решение о размещении здесь международного финансового центра было принято в апреле прошлого года. В апреле же года нынешнего были объявлены финалисты конкурса на разработку архитектурно-градостроительной концепции застройки.
По предварительной концепции в рамках проекта предусмотрено строительство 5,39 млн кв.м недвижимости, в том числе 1,87 млн «квадратов» займет офисно-деловая застройка, 1,78 млн — жилье.
Территория «Рублево-Архангельского» граничит с Красногорским и Одинцовским районами Московской области. Ближайшими строящимися жилыми объектами являются новостройки южной части Красногорска и комплексы, расположенные в его пригороде. Реализация проекта в Захарковской пойме может упрочить позиции (впрочем, и без того сильные) Красногорского района в области.
3. Инновационный центр «Сколково».
Расположен в Можайском районе Москвы (до 1 июля 2012 года относился к Одинцовскому району, сельское поселение Новоивановское).
Площадь территории — 389 гектаров.
Ориентировочный объем инвестиций — $3,5 млрд.
Средняя стоимость кв. м в новостройках в ближайшем окружении — 170 000 рублей.
История самого известного инновационного проекта России началась четыре года назад. Весной 2010 года Дмитрий Медведев объявил, что в подмосковном Сколкове будет построен ультрасовременный центр исследований и разработок. В сентябре того же года был принят Федеральный закон «Об инновационном центре «Сколково», регулирующий отношения, возникающие при осуществлении проекта. А уже в декабре началось строительство будущего иннограда.
Концепция предусматривает создание пяти кластеров, направленных на развитие приоритетных направлений модернизации: биомедицинских, информационных, космических, энергоэффективных и ядерных технологий. Предполагается, что в «Сколково» будут жить и работать около 20 тысяч человек, еще несколько тысяч — ежедневно приезжать на работу.
С самого начала существования проекта у него было много противников. Критике подвергалось буквально все, начиная с выбора места для его реализации и заканчивая самой концепцией. Масла в огонь добавили и коррупционные скандалы в фонде «Сколково», случившиеся в 2013 году.
Тем не менее строительство комплекса продолжается. Пока что на территории иннограда функционирует единственный объект — «Гиперкуб». Но в ближайшие два года руководители проекта обещают завершить первый этап масштабной стройки: к 2016-му как минимум должны быть готовы университетский кампус, технопарк и жилая зона.
Несмотря на противоречивое отношение общества, проект повысил престиж и так одного из наиболее привлекательных районов Подмосковья. В ближайших населенных пунктах строятся преимущественно жилые проекты бизнес- и премиум-класса.
Примечательно, что застройщики даже в названиях своих комплексов стараются отразить их близкое расположение к перспективному центру исследований. После 2010 года чуть ли не в каждом объекте фигурирует слово «Сколково». В июле 2012-го территория иннограда площадью 385 га вошла в состав Москвы. Развитие земель вокруг инновационного центра продолжается. Наряду со строительством жилья уже в этом году планируется открытие гольф-клуба. Вот-вот начнется и реализация бизнес-парка.
4. «Одинцово-Сити».
Расположен в городе Одинцово.
Площадь территории — 60 гектаров.
Ориентировочный объем инвестиций — $750–1000 млн.
Средняя стоимость кв. м в новостройках в ближайшем окружении — 81 000 рублей.
В 2013 году подмосковные власти объявили о планах по созданию нескольких деловых кластеров в области. Пока строительство бизнес-парков предполагается в четырех городах: Одинцове, Котельниках, Железнодорожном и Красногорске.
Самым крупным из планируемых Сити в Подмосковье станет проект в Одинцове. Для его создания выделяется территория бывшего военного городка площадью 60 га. В конце марта был объявлен конкурс на разработку инвестиционно-градостроительной концепции развития участка. Техническое задание предполагает возведение не менее 600 тыс. «квадратов» недвижимости, из которых 35% составят офисные помещения, 40% — жилье, оставшиеся 25% — парково-досуговая зона.
Преимуществом этой территории с точки зрения развития делового кластера является близость к аэропорту «Внуково» и территории «Сколково», а также хорошая транспортная доступность: рядом железнодорожная станция и Минское шоссе. Основные трудности в освоении участка связаны с тем, что он не свободен от застройки. На территории будущего Сити проживает больше 1600 человек, которых нужно расселить из ветхого фонда.
Еще до официального объявления конкурса участком интересовались несколько компаний, в числе которых имеются и крупные застройщики жилья.
5. «Красногорск-Сити».
Расположен в городе Красногорск.
Площадь территории — 15 гектаров.
Ориентировочный объем инвестиций — неизвестен.
Средняя стоимость кв. м в новостройках в ближайшем окружении — 109 000 рублей.
В Красногорске есть несколько потенциальных участков для размещения делового центра, в числе рядом со станцией метро «Мякинино». Еще в 2012 году одна из компаний заявила о намерении построить на участке жилищно-деловой центр, включающий офисную башню, жилой комплекс, отели. Общая площадь проекта, который может быть реализован в 2017 году, составит около 500 тыс. кв. м недвижимости.
Ближайшей жилой застройкой к деловому центру в Мякинине является район Павшинской поймы. Сейчас здесь строится несколько жилых комплексов. К концу года должен быть открыт пешеходный мост через Москву-реку, благодаря чему жители района окажутся в пешеходной доступности от делового центра и станции метро «Мякинино».
6. «Котельники-Сити».
Расположен в городе Котельники.
Площадь территории — 10 гектаров.
Ориентировочный объем инвестиций — неизвестен.
Средняя стоимость кв. м в новостройках в ближайшем окружении — 91 000 рублей.
«Котельники-Сити», согласно заявлениям властей, будет крупным проектом — возможно, даже превосходящим по масштабу московский комплекс. Сейчас ведется подготовка к проектированию объекта, и никакие технико-экономические показатели еще не обнародованы. Есть только общая информация о том, что деловой центр будет включать в себя не только офисы, но и жилье, и сопутствующую инфраструктуру.
Кроме того, он будет совмещен с транспортно-пересадочным узлом, включающим перехватывающую парковку, а в стилобатной части комплекса разместится станция метро «Котельники». Собственно, проведение в город подземки и обусловило возможность строительства в нем подобного объекта. Ввод в эксплуатацию станции метро намечен на этот год, а через 5–7 лет планируется завершить первую очередь строительства комплекса.
Перспективы появления в Котельниках метро дали толчок и жилищному строительству в городе. В прошлом году на рынок вышли новые проекты, причем высокого уровня — бизнес-класса.
7. «Железнодорожный-Сити».
Расположен в городе Железнодорожный.
Площадь территории — 10 гектаров.
Ориентировочный объем инвестиций — н/д.
Средняя стоимость кв. м в новостройках в ближайшем окружении — 73 000 рублей.
По этому проекту информация пока очень скупая. В Железнодорожном определено местоположение будущего строительства — участок размером около 10 гектаров находится на улице Советской, недалеко от железнодорожной станции. Площадка свободна и готова к строительству. Но когда именно к нему приступят, неясно. Технико-экономические показатели проекта пока также не обнародованы.
КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА
Генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария ЛИТИНЕЦКАЯ:
— Часть вышеописанных проектов имеют общегосударственное значение и призваны развивать науку, образование, спорт на мировом уровне. Объединяющим фактором всех «точек роста» является большое количество новых рабочих мест. Цель их формирования — уход от центростремительного развития Москвы. Для их размещения выбирают площадки с хорошей транспортной доступностью — рядом с основными магистралями, станциями метро, транспортными терминалами.
Но предпочтут ли компании область столице и будут ли рабочие места, тем более в планируемых масштабах, востребованы? В тот же поселок Коммунарка, например, властные структуры переезжать «передумали». И когда надумают, вопрос, конечно, интересный.
— Для того чтобы офисы в области пользовались популярностью, потенциальным арендаторам необходимо предоставить улучшенные (по сравнению с московскими) условия. Например, более низкие арендные ставки, — продолжает эксперт. — Вопрос востребованности будущих офисов определит судьбу и самих проектов. Пока большинство кластеров находится на стадии определения концепции. Это крупные комплексы, на реализацию которых уйдет несколько лет. Все они требуют масштабных инвестиций, поэтому еще одним возможным риском является увеличение сроков их реализации в случае ухудшения экономической ситуации в стране.
Тем не менее создание подобных кластеров позитивно скажется на развитии соответствующих районов: помимо появления рабочих мест, усовершенствуется транспортная система, повысится статус окружающей территории. Естественно, такие изменения окажут влияние и на формирование рынка жилой недвижимости. В этом случае можно ожидать увеличение спроса, повышения цен, роста предложения, в т.ч. более высокого класса. С другой стороны, практически все проекты включают в свой состав жилой сектор, что составит серьезную конкуренцию комплексам, строящимся в районах центров притяжения.
Степень влияния на рынок жилья, которое может оказать реализация рассмотренных проектов, в каждом случае различна. Она зависит от масштаба проекта, его функционального назначения, престижности, потенциальной возможности улучшения транспортной ситуации и т.д. В частности, наиболее высокий рост цен (до 20–30%) можно ожидать в районе строительства многофункционального центра «Рублево-Архангельское» — проекта, в рамках которого планируется строительство не просто офисов, а финансового центра международного уровня, целью которого является формирование в России высокотехнологичного финансового рынка. Проект предусматривает создание полноценной инфраструктуры, в том числе транспортной. Так, в настоящее время обсуждается вопрос проведения в район метро.
Наименьшее влияние на рынок могут оказать проекты создания деловых кластеров Сити в Подмосковье. Особенно это касается наиболее отдаленных от столицы проектов (Железнодорожный, Одинцово). В их районах возможен минимальный рост цен — до 10–15%.
* * *
По данным информационно-аналитического центра «Пересвет-Инвест», в июне средний уровень цены квадратного метра на рынке новостроек Подмосковья составил 77 тысяч рублей, или $2301. А средняя стоимость квартир — $134 199, или 4 495 654 руб.
В зависимости от удаленности во втором квартале цена «квадрата» повысилась почти во всех областных городах на 0,3–3,3%. Снижение (на 0,2%) наблюдается только в населенных пунктах, расположенных на расстоянии 16–30 км от Москвы.
Направление, безусловно, тоже играет роль. На северо-востоке области стоимость квадратного метра повысилась на 1,1%, на северо-западе — на 3%. Понизилась цена только на юге Подмосковья — на 0,1%, на севере — на 1,2% и на юго-востоке — 2,6%.
В панельных и кирпичных домах средняя стоимость «квадрата» уменьшилась на 0,3% и 2,7% соответственно, а монолитные дома прибавили в цене 0,6%. «Однушки» стали дороже на 0,6%, «трешки» — на 0,1%, а 2-комнатные и многокомнатные квартиры подешевели на 0,1% и 0,5%.
— С учетом высокой конкуренции на рынке первичного жилья на решение о покупке влияют многие факторы. Не в последнюю очередь покупатели обращают внимание и на возможность приобрести квартиру с готовой отделкой, чтобы сразу отметить новоселье, и на возможность оплатить покупку в рассрочку или в кредит. Совокупность этих критериев в сочетании с высокой строительной готовностью объекта, с хорошей динамикой строительства, существенно повышает интерес покупателей и ускоряет продажи, — подводит итог председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
