Специалисты проанализировали, как соотносятся цены на рынке вторичного жилья с доходами и потребительскими расходами москвичей.
По информации аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», сейчас средняя стоимость жилья на вторичном рынке Москвы составляет 186 тыс. рублей за 1 кв. м. Этот показатель варьируется в зависимости от количества комнат: 182,3 тыс. рублей за 1 кв. м — «однушка», 179,1 тыс. руб. — «двушка», 179,3 тыс. руб. — «трешка», 293,6 тыс. руб. — четыре и более комнаты.
Согласно последним опубликованным данным Росстата, средняя зарплата в столице достигла 54 672,5 руб. В структуре потребительских расходов траты на приобретение непродовольственных товаров составляют 38,6%. С учетом этих данных можно констатировать: при исключительной бережливости, постоянной занятости и стабильной экономике человек сможет порадоваться покупке стандартной «однушки» площадью 38 кв. м в лучшем случае через 27 лет.
— Если применить расчеты к конкретным отраслям экономики, получится следующая картина, — говорят авторы исследования. — Врач с высшим образованием при средней зарплате 70 358 рублей в месяц сможет позволить себе однокомнатную квартиру через 21 год, а работник младшего медицинского персонала (29 889 рублей в месяц) — через полвека. Учитель общеобразовательной школы (60 027 рублей в месяц) купит скромную «однушку» через 25 лет, педагог по рисованию в учреждении дополнительного образования (39 296 рублей в месяц) — через 34 года. Через 16 с небольшим лет удастся решить жилищный вопрос среднестатистическому работнику финансовой сферы (со средней зарплатой 89 170 рублей).
Рекорд скорости сможет поставить специалист по производству нефтепродуктов. При средней зарплате 192 174 рубля он купит однокомнатную квартиру уже через 8 лет. Если, конечно, при таком доходе будет иметь столь скромные запросы.
Согласно плану, представленному в государственной программе «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», в 2015 году коэффициент доступности жилья (отношение средней рыночной стоимости квартиры площадью 54 кв. м к совокупному годовому доходу семьи из трех человек) должен составить 2,5. В Москве он сейчас равен 4,9. Чтобы достигнуть указанного в плане показателя, при нынешнем уровне средней заработной платы средняя стоимость жилья в столице должна быть около 91 тыс. рублей за 1 кв. м.
— При такой статистике может показаться, что купить квартиру в Москве можно только теоретически. Однако надо учитывать, во-первых, средние показатели всех расчетов. А во-вторых, принципиальный для вторичного рынка жилья момент: альтернативный характер абсолютного большинства сделок на нем. 85% сделок происходят в рамках изменения жилищных условий, и большинство связано с расширением жилплощади. Средняя доплата сегодня составляет 2,7 млн рублей. Этот показатель примерно равен среднему совокупному доходу семьи из двух работающих человек за 2 года, — поясняет директор департамента вторичного рынка компании Сергей Шлома.
Впрочем, есть варианты. Аналитики подсчитали, что, обладая бюджетом 5–5,5 млн рублей, вовсе не обязательно вкладывать его в «однушку» в Москве. Почему бы на эти же деньги не купить, скажем, 9-комнатные апартаменты в Грозном?
— Имея на руках сумму в 5–5,5 млн рублей, покупатель получает широкий выбор — больше 3300 — квартир в Москве, однако лишь однокомнатных, — говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — В то же время в регионах за сопоставимые деньги можно купить самое разное жилье, в том числе и многокомнатную квартиру с евроремонтом.
В Москве в рамках бюджета до 5,5 млн рублей, как правило, предлагаются квартиры в панельных домах или в кирпичных пятиэтажках, в хорошем состоянии, но достаточно далеко от метро. Варианты в пешем удалении от станций подземки оцениваются по верхней границе бюджета.
Многокомнатные квартиры в южных регионах России — самые просторные, 145–200 кв. метров и даже больше. В городах центра России, Урала и Сибири метражи скромнее. Например, в Екатеринбурге продается 70-метровая пятикомнатная квартира, которая, очевидно, представляет собой трехкомнатную после перепланировки.
Еще одна особенность многокомнатных квартир в регионах, по данным экспертов: большинство из них подвергались перепланировке. Чаще всего это объединенные квартиры, располагающиеся на одной лестничной клетке. Но есть и двухуровневые варианты (например, в частном доме на две квартиры).
— Многокомнатные квартиры — дорогостоящий актив. Но продавать ее можно очень и очень долго — и полгода, и больше. Однако в случае успешной продажи многокомнатную квартиру в регионах можно обменять на ликвидную квартиру в новостройке Москвы или Подмосковья. Так, за 5,5 млн рублей можно приобрести двухкомнатную квартиру площадью от 55 до 63 «квадратов» в нцовых жилых комплексах непосредственно за МКАД, — комментирует Ирина Доброхотова.
