Миф №1. Нежилые дома невозможно перевести в жилой фонд. На квартиры будут выданы филькины грамоты, в них нельзя будет прописаться, а жителей из-за проблем с документами на дом в любой день могут выселить.
— Действительно, в Москве известно всего три примера, когда бывшие ведомственные здания по всем правилам были переведены в жилой фонд: это комплексы на Цветном бульваре, Ленинском проспекте и на Нагорной улице, — говорит гендиректор компании Мария Литинецкая. — На формирование негативного стереотипа повлиял и показательный снос дома в Вешках, когда был снесен полностью построенный многоквартирный дом, а купившие в нем квартиры люди оказались на улице. Вот и причина опасений. На самом деле многоквартирный дом в Вешках снесли потому, что он был построен на землях, предназначенных для дачного строительства. Ведомственные же здания не одно десятилетие стоят на своих законных территориях — землях поселений. Перевод здания из нежилого в жилой фонд — юридически чистая, законная процедура. Новоселы получают право собственности не на апартаменты или служебное жилье, а именно на квартиры. Правда, сейчас перевод здания из нежилого фонда в жилой — очень сложная и длительная процедура. Этим и объясняется, что пока были перепрофилированы всего три жилых комплекса.
Миф №2. Ведомственный дом — это общежитие для неимущих сотрудников, расположенное на краю города.
Сейчас из-за высокой цены на землю общежитие для сотрудников действительно могут построить разве что в самом удаленном от МКАД районе, где нет ни метро, ни школ, ни магазинов. Однако в советское время при градостроительном планировании стоимость земли не учитывалась: при уравнительной системе участок в центре был не более ценен, чем любой другой, а срединная зона считалась окраиной города. В результате большинство ведомственных домов были расположены в престижных округах, рядом с главными городскими магистралями: Ленинским и Ленинградским проспектами, проспектом Мира, Можайским шоссе и даже в пределах Бульварного кольца.
Миф №3. Бывшие ведомственные дома бесполезно реконструировать, потому что сама коробка здания старая и некачественная.
Послевоенные кирпичные ведомственные здания по прочности и надежности ни в чем не уступают современным жилым комплексам, утверждают авторы исследования. В отличие от панельных хрущевок кирпичные и монолитно-кирпичные здания строились на 100–150 лет. Их возводили как символ процветания победившего социализма, поэтому к строительству относились более чем ответственно. У таких зданий прочные фундаменты, а часто используемые в тот период укрупненные кирпичные блоки позволяют дому «дышать». Благодаря толстым кирпичным стенам в перепрофилированных ведомственных домах очень высокая тепло- и звукоизоляция. Прочность и надежность кирпичных зданий позволяет воплотить в жизнь любые варианты перепланировок, за исключением демонтажа и перемещения несущих стен.
Миф №4. В ведомственных зданиях текут трубы и регулярно случаются перебои с электричеством.
— При реконструкции здания под жилье проводится полная замена всех инженерных систем. Для холодного и горячего водоснабжения и водяного отопления монтируются многослойные пластиковые и металлопластиковые трубы, устойчивые к коррозии, — говорит Мария Литинецкая. — Старую алюминиевую электропроводку меняют на новую медную. Нет никаких сложностей в том, чтобы заменить советские лифты на бесшумные американские или европейские модели. Нет препятствий к прокладке самых современных инженерных систем вплоть до автоматизированной диспетчерской, как в новостройках.
Миф №5. В бывшем ведомственном здании неудобная планировка квартир, не соответствующая современным требованиям.
В ведомственных зданиях 1960-х годов проектировались удобные квадратные или прямоугольные комнаты с большими окнами. В таких домах не бывает архитектурных ляпов, свойственных некоторым псевдоэлитным проектам середины и конца 1990-х, когда на квартиру площадью более ста метров могло приходиться всего два окна. По словам Марии Литинецкой, единственный объективный недостаток ведомственных домов — неудобная коридорная система, из-за которой в здании могли быть сквозняки и плохая инсоляция. Этот недостаток застройщики компенсируют грамотной перепланировкой квартир и общественных зон. Этажи делятся на секции, и вместо бесконечных коридоров покупателям предлагаются удобные лестничные клетки, на которые выходит ограниченное количество квартир. «Я больше чем уверена, что благодаря хорошему местоположению и грамотной перепланировке бывшие ведомственные дома со временем создадут серьезную конкуренцию многим современным жилым комплексам».
