Нового жилья в Москве становится все меньше: в апреле продажи шли по 113 адресам (7 986 квартир). При этом почти треть нового жилья (29,2%) находилась в дорогом ЦАО. Меньше всего новостроек предлагалось на юго-востоке — 2,7%. Активно шли продажи в достраиваемых корпусах ЖК “Баркли Парк”, ЖК “Головино”, ЖК “Царицыно”, ЖК “Чемпион-парк”, ЖК “Эмеральд”, ЖК “Dominion” и ЖК “Мичурино”.
По данным Мосгорстата, в 1 квартале в столице было введено всего 200,2 тыс. кв. м новостроек, что на 73,3% ниже показателя первых трех месяцев 2010 года. “Из-за низких темпов строительства постепенно накапливается дефицит предложения, что ведет к заметному ускорению роста цен на жилье”, — отметил директор по реализации инвестиционных программ “Интеко” Николай Румянцев. С его слов, интерес крупных девелоперских компаний смещается из Москвы в Подмосковье. В последние месяцы этот тренд усугубляется политикой новой горадминистрации по сокращению жилищного строительства и переориентации на инфраструктурное дорожное строительство (автомагистрали, парковки, тоннели, эстакады).
Участники рынка обращают внимание на еще одну тревожную тенденцию: вместе с предложением падает спрос. По итогам апреля количество обращений со стороны покупателей, по данным компании “Азбука Жилья”, сократилось на 20%. Виной тому — высокие цены. В апреле, по расчетам “Пересвет-Инвест”, средняя цена 1 кв. м, рассчитанная без учета дорогого ЦАО, составила $5 141 или 143 948 руб. В рублях цены за месяц поднялись на 4,1%. Максимальный рост цен зафиксирован в ЦАО — на 3,6%, в ЮЗАО на 1,1% и в СВАО на 0,5%. Больше всего цены упали в ЮВАО на 4,9% и в ЮАО — на 4,7%.
Большое значение для покупателей имеет не только округ, но и район. Стоимость квартиры на западе города может в два раза превышать стоимость аналогичной квартиры на юге. Так, например, по данным “Миэль”, самая недорогая “однушка” общей площадью 33 кв. м, с кухней 7 кв. м в Восточном Бирюлево, на 9 этаже 9-этажного панельного дома стоит 4,1 млн руб. Самая же недорогая однокомнатная квартира в Тропарево-Никулино, на 2 этаже 12-этажного панельного дома, общей площадью 33 кв. м, с кухней 8 кв. м стоит уже 5,9 млн руб.
По традиции, популярностью пользуются высоко ликвидные “однушки”. Однако апрельские цены на однокомнатные квартиры удивили даже меланхоликов: по итогам второго весеннего месяца они взлетели почти на четверть (+ 24,2%). 3-комнатные и многокомнатные квартиры подорожали более умеренно: на 7,2% и 2,9% соответственно. Вздох облегчения можно было наблюдать у покупателей “двушек”: в апреле в среднем по столичному рынку они подешевели на 2,5%.
Тон на рынке новостроек задают монолитные дома (94,4% в структуре предложения). Доля квартир в кирпичных новостройках составила 3,4%, а в панельных — 2,2%. При этом застройщики предпочитают продавать дома или напрямую через “дочернюю” компанию, или через агентсво недвижимости, с которым заключен экслюзивный договор. Уходит в прошлое практика продаж через цепочку посредников.
Сегодня для многих покупателей выбор объекта напрямую зависит от наличия станции метро поблизости. Как только проект новой станции метро появляется на бумаге, и заявляется, что через год или два метро будет проложено, цены на квартиры в близлежащих районах тут же возрастают.
Аналитики рынка обратили внимание на интересную тенденцию: все больше людей покупают для себя, а не для перепродажи. При этом, по данным компании “НДВ-Недвижимость”, около 20% покупателей квартир в новостройках, изначально планировавших потратить на приобретение жилья меньшую сумму, в итоге останавливают выбор на более дорогих квартирах с большей площадью. На первое место выходит не стоимость квартиры, а качество жизни в новом доме.
Все меньше москвичи интересуются домами “точечной” застройки. В моде огороженные жилые комплексы, расположенные в экологически чистых районах города, имеющие разветвленную социальную и траспортную инфраструктуру. Например, за весенние месяцы объемы продаж в комплексах “Чемпион-парк” и “Dominion” увеличились на треть, при этом цены выросли на 8–10%. Теперь минимальная стоимость 1 кв. м в ЖК “Чемпион-парк” составляет 155 тыс. руб., а в ЖК “Dominion” — 180 тыс. руб. Первая очередь комплекса “Чемпион-парк” будет сдана во втором квартале этого года. Квартиры пользуются повышенным спросом, продажи практически завершены. “Высокое качество квартир всегда было визитной карточкой нашей компании на рынке. Кроме того, мы предоставляем клиентам дополнительные гарантии с помощью программы “Точно по расписанию”, по которой мы рублем отвечаем за соблюдение сроков сдачи объектов”, — отметил Николай Румянцев.
Еще одна важная тенденция набирает силу: все больше застройщиков предлагают квартиры с отделкой. Причем обычно потенциальному покупателю предлагается два-три базовых варианта отделки. Зачастую это выгоднее, чем “доводить до ума” квартиру самостоятельно. Ценители оригинальных идей могут за дополнительную плату заказать разработку оригинального дизайн-проекта и проекта перепланировки.
Также набирают популярность спецакции: скидки, беспроцентные рассрочки, схемы trade-in (передача своего жилья с доплатой застройщику для получения новой квартиры). Нередко покупателям дарят модные вещи, например, iPad. Подавляющее большинство застройщиков реализуют жилье по нескольким ипотечным программам.
Конечно, сегодня многих покупателей волнует вопрос: а что же будет с ценами осенью? По дежурным прогнозам аналитиков, рублевые цены будут расти с оглядкой на годовую инфляцию. Однако некоторые специалисты обращают внимание на “мину замедленного действия”, заложенную под рынок новостроеек.
Мало кому известно, что в конце прошлого года под разлными предлогами власти приостановили госприемку около 1 млн. уже готового жилья. К примеру, у метро “Речной вокзал” уже полгода стоят практически готовые к заселению две “высотки”. Как пояснили на условиях анонимности близкие к правительству источники, “заначка” на черный день сделана не случайно. Она может “выправить ситуацию” в пока провальном 2011 году. Получается, что из 2 млн кв. м, которые новые власти обязались сдать в этом году, 1 млн “квадратов” у нее уже “в кармане”. Но это хитрые маневры. С “низами” найти понимание будет сложнее. Ведь с ноября прошлого года жилищное строительство в столице фактически заморожено. Уже к осени растущий дефицит новостроек может принять угрожающие масштабы. А это, соответственно, может привести к резкому взлету цен и социальному недовольству накануне выборов в Госдуму и на должность президента.
Таким образом, наступающее лето, в отличие от предыдущих, обещает быть жарким. Для многих представителей среднего класса оно может быть последним шансом купить новую квартиру в столице.
